! Принципы определения размера и границ земельного участка под зданием

• Фактическое землепользование в соответствии с земельным и градостроительным законодательством;

• Красные линии, утверждаемые в градостроительной документации (градостроительная документация по планировке);

• Смежные землепользователи (отсутствие спора);

• Естественные границы земельных участков (при их наличии).

Фактическое землепользование - использование земельного участка на законных основаниях без документов о праве на земельный участок по причинам, не зависящим от правообладателя здания (строения).

Лицо может быть признано фактическим землепользователем, если имеются следующие условия:

• во-первых, законность предоставления земельного участка или возникновения права на использование такого участка;

• во-вторых, отсутствие документа о правах на земельный участок по независящим от правообладателя причинам.

Анализ законодательства и судебной практики¹ позволил сделать вывод. что фактические землепользователи должны иметь один из следующих документов:

1) решение о предоставлении земельного участка,

2) договор о приобретении недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке,

3) решение суда о признании права на использование земельного участка или права на недвижимое имущество, расположенное на таком земельном участке

Обстоятельства, связанные с правовым статусом объекта, имеющие значения при рассмотрении земельных споров

Принадлежность земельного участка конкретному лицу:

• наличие документа — основания возникновения права на земельный участок;

• запись в ЕГРП (свидетельство о государственной регистрации).

Принадлежность имеющихся на участке зданий, строений, сооружений (коммуникаций):

• наличие документа — основания возникновения права на здание, строение, сооружения, расположенные на земельном участке;

• запись о праве в ЕГРП (свидетельство о государственной регистрации).

Межевые споры Межевые споры о внешних границах земельных участков

Межевые споры могут быть относительно внешних границ земельного участка, в таком случае это споры между правообладателями двух и более земельных участков.

Внешний контур — это уникальная характеристика, которая в совокупности позволяет определить земельный участок как объект права собственности. Без внешних границ нельзя определить внутренние границы (то есть порядок пользования земельным участком). Обязательным условием рассмотрения таких споров является проведение кадастрового учета всех земельных участков, относительно границ которых возникает спор.

Межевые споры о внутренних границах земельных участков

Споры относительно внутренних границ земельного участка – споры между несколькими правообладателями одного земельного участка об определении порядка пользования таким участком, при которых не оспариваются и не изменяются внешние границы участка, а определяются только границы (пределы), в которых сособственники участка и здания, расположенного на участке, могут реализовывать свои права.

Обязательным условием рассмотрения спора является завершенность индивидуализации земельного участка как объекта права, то есть проведение его государственного кадастрового учета.

ВАЖНО: При проведении государственного кадастрового учета земельного участка раньше проверялось соблюдение прав смежных землепользователей. В соответствии с пунктом 3 статьи 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре» основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета являлось нарушении прав смежных землепользователей при межевании земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета является необеспечение доступа к земельным участкам общего пользования. Таким образом, законодатель существенно изменил подход к правам заинтересованных лиц при межевании, защитив только право доступа к земельным участкам общего пользования. См. выше про соседские права.