1.Особенности риэлторской деятельности в рф.

Риэлтор - это человек, занимающийся проведением сделки с недвижимостью. Его специализация не только на аренде, но и на купле-продаже различной недвижимости. Состояние рынка риэлторских услуг в нашей стране сегодня нельзя назвать бедствующим, однако для достижения уровня западных коллег нам очень далеко.

Основными проблемами риэлторского бизнеса являются - слабая законодательная база, кадровый голод и отсутствующая связь поколений по ведению бизнеса. Риэлторскому бизнесу в России около 20 лет и этому возрасту характерны ошибки, связанные в первую очередь с отсутствием должного опыта . Но, если сравнить риэлторский бизнес прошлого столетия с риэлторским бизнесом двадцать первого века, то наблюдается большая разница. Хотя разница всего в 20 лет - изменения произошли грандиозные. Но не всегда в строну прогресса. На заре становления этого бизнеса существовал закон о риэлторском бизнесе. Затем он был отменен¹, а новый, спустя двенадцать лет, так и не появился. Это, конечно же, отражается на качестве оказываемых услуг. Отсутствует единая политика цен, по-разному трактуется наполняемость услуги. Нет единых стандартов в работе. Хотя профессионалы рынка недвижимости, объединившись в сообщества, очень многое делают, чтобы бизнес был качественным, прозрачным, с едиными стандартами в работе. [8, С.15].

И сегодня тот путь, который прошли, например, американские риэлторы за 100 лет, наши риэлторы преодолели за 10 лет. Мы еще не догнали в технологическом плане мировой прогрессивный риэлторский бизнес, но успешно движемся к цели, хотя отсутствие должной законодательной базы существенно тормозит этот процесс.

Риэлтор - это симбиоз профессий. Это юрист, строитель, психолог, дизайнер, налоговый инспектор, оценщик, экскурсовод, финансист, экономист, дипломат. Образование, в такой капиталоёмкой и социально ответственной сфере просто необходимо. Услуга российского риэлтора имеет юридическую составляющую, у американцев эту часть работы выполняет совсем другой бизнес и за дополнительные деньги. И у российского риэлторского бизнеса - это самое узкое место, поэтому суды переполнены пострадавшими клиентами от не профессионально сработавших риэлторов.

Сегодня витает в воздухе идея в России, передать эту часть бизнеса риэлторов нотариусам. Более логичным это было необходимо сделать на самой ранней стадии рождения риэлторского бизнеса. Так как цена этого вопроса оказалась для многих россиян очень высокой. Огромное количество лиц без определенного места жительства - результат недомыслия в этом вопросе и безответственности государства. [4, С. 25].

Кадровый голод² - это вторая серьезная проблема риэлторского бизнеса. Когда появились первые риэлторы - это были в 90-ые годы. Ими стали, оставшиеся без работы, военные, врачи, педагоги и народ совсем без образования. Безграничные денежные возможности притянули в эту сферу и огромное количество аферистов. Поэтому до сих пор значительная часть населения России настороженно относится к представителям этой профессии. Но, несмотря на неблагополучное начало риэлторской деятельности, многие сегодняшние профессионалы рынка недвижимости добились значительных высот.

Двадцать лет назад этому бизнесу никто нигде не учил. Сегодня тоже специально на риэлторов не учат, но уже есть специальности, которые готовят специалистов рынка недвижимости. И это безусловно - прогресс. Отложило свой отрицательный отпечаток и отсутствие «генетической»

преемственности ведения бизнеса вообще. Когда 90 лет назад, в годы революции, слово собственность стало под запретом и занятие любым бизнесом стало синонимом преступления, оборвалась своеобразная связь поколений по передаче опыта в ведении бизнеса. Поколение 90-ых с нуля осваивало этот бизнес и вообще практически любой другой. Это было безусловно трудно, когда нет ни какого ни у кого опыта, поэтому ошибки были и до сих пор есть.

Менталитет тут так же играет большую роль. Во всех прогрессивных странах мира стремление бизнесу поощряется и приветствуется на многих уровнях. В России же сложился менталитет подсказывает рядовому обывателю, что стабильная, но маленькая зарплата лучше большой непостоянной. И только единицы умеют принимать вызов: когда и много полученных денег и мало - это результат их труда. Это та часть населения, которая готова рисковать. Ведь бизнес это всегда риск. И даже молодое студенческое поколение уже заражено этим менталитетом. Из огромного количества студентов только единицы приняли вызов - работать без оклада. Лучшее на что они могли надеяться – комбинированная система оплаты труда.

Эти два фактора: отсутствие специального образования и форма оплаты за работу, очень часто влияют на приток новых кадров в бизнес, а также на текучесть персонала в уже существующем бизнесе. Любому новичку риэлторского бизнеса требуется в среднем месяца четыре, чтобы научиться самому зарабатывать. И самое трудное время наступает, в психологическом плане, именно к этому сроку.

Кто-то бывает не решительным и его устраивает работа по найму, в том числе и на государство. Но есть и другие крайности, поработав несколько месяцев в качестве сотрудника риэлторской компании, другие замахиваются открыть свое агентство недвижимости. Результатом, как правило, является закрытие, чаще всего через несколько месяцев. Подмечено, что в январе каждого года появляется на рынке недвижимости до сотни новых фирм, а к декабрю столько же закрывается [8,C. 91]. Если же рассматривать отдельно взятый рынок недвижимости Санкт-Петербурга, экономика которого развивается быстрее, чем в среднем по России, то начать стоит с того, что среднедушевой доход жителя Санкт-Петербурга на 25–30% выше среднедушевого дохода в среднем по России. Величина номинального дохода жителя Санкт-Петербурга в 2013 году составила 11 489 долл., а в целом по России – 9 646 долл³. Высокий доход населения, как правило, стимулирует спрос на недвижимость.

Темпы развития ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге до кризиса так же существенно опережали средние темпы по России. Только начиная с лета 2010 года, ситуация изменилась и в течение года темпы развития ипотеки в России существенно превзошли аналогичный показатель для Санкт-Петербурга. Последние же два года темпы развития ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге и в России одинаковые. Но явление это, по мнению аналитиков, временное, так как население Санкт-Петербурга исторически более консервативно оценивает экономические перспективы, что выражается в запаздывании восстановления темпов кредитования в городе по сравнению со страной в целом (см. рисунок 1). Рисунок 1-Индекс накопленного объема выданных кредитов по данным ЦБ РФ.

Еще одним фактором, стимулирующим спрос на недвижимость, является то, что в аварийном состоянии (износ составляет 60% и более) находится порядка 25–30% жилого фонда Санкт-Петербурга. Это один из самых высоких показателей аварийного состояния жилого фонда в России. Поэтому на каждого петербуржца приходится менее 25,6 кв. м жилой пригодной для проживания площади. Рисунок 2- Объем ввода нового жилья в сравнении с устаревающим по СПб и «ближайшей» Ленобл.(Прогнозы даны ростатом).

Большой объем неудовлетворенного спроса со стороны населения предъявляется вследствие плохих жилищных условий большей части жителей Санкт-Петербурга, проживающих в квартирах, унаследованных еще с советских времен. Вследствие того, что в переходный период объем ввода нового жилья был недостаточен даже для того, чтобы компенсировать износ старого, жилищные условия ухудшились еще больше. Только начиная с середины 2000-х годов жилой фонд города начал увеличиваться.

Сейчас население России пытается приблизить качество своей жизни к европейским стандартам, и проблемы нехватки жилых площадей и низкого качества жилья становятся особенно актуальными. Для того чтобы жилой фонд в расчете на одного жителя Санкт-Петербурга увеличивался на 1 кв. м в год, необходимо вводить ежегодно 5,9 млн кв.м жилья (4,8 млн человек – население города, 1,1 млн кв.м - ежегодное устаревание

жилых площадей). В рекордном для петербургских строителей 2013 году было введено 3 млн кв. м жилой площади (из них в Петербурге только 2,3 млн кв., 0,7 млн кв. в Ленобласти на границе с городом).

Даже если и после 2013 года темпы нового строительства будут увеличиваться такими же темпами, как в последние 4 года, то по самым оптимистичным прогнозам, уровня Чехии (28 кв. м на человека) мы достигнем не ранее 2019 года.

Между тем, рост уровень ввода в эксплуатацию новостроек практически не оказал воздействия на тенденцию изменений цен на рынке вторичного жилья в прошедшие пару лет(см. рисунок 3). Рисунок 3-Изменение средней цены продажи кв.м. по времени в Санкт-Петербурге по данным росстата. Все вышеперечисленные факторы и данные позволяют сделать вывод, что рынок недвижимости в Санкт-Петербурге крайне динамичен и крайне перспективен, что является благотворной почвой для развития, не только риэлторской деятельности, но и многих других областей.