3 Теория и практика ценообразования на рынках недвижимости

3.1 Теоретические аспекты ценообразования на рынке недвижимости

Наличие развитых рынков является обязательным условием нормального функционирования рыночной экономики. Рынок – это институт, или механизм, сводящий вместе покупателей (предъявителей спроса) и продавцов (поставщиков отдельных товаров и услуг). Спрос показывает количество продуктов, которое потребители готовы и в состоянии купить по некоторой цене в течение определенного периода времени. Количество товара, которое будет куплено покупателем или группой покупателей за период, зависит от множества факторов (потребностей, предпочтений, доходов, цен на данный товар и аналогичные товары, ситуации, в которой находится покупатель и т.д.), но в особенности оно зависит от цены на товар. Математически это выражается в функции спроса:

Q_DA= f(P_A,P_B,…,P_Z,I,T,S,…),

где Q_DA – объем спроса на товар А в единицу времени;

P_A,P_B,…,P_Z - цена товара А и цены других товаров;

I – доход потребителя;

Т – накопленное имущество;

S – социальные факторы;

… - прочие факторы.

Если факторы, определяющие объем спроса, кроме цены данного товара, считать неизменными, то от функции спроса можно перейти к функции спроса от цены:

Q_DA= f(P_A).

Интуитивно понятно, что при прочих равных условиях более низкая цена позволяет потребителю купить больше данного товара, а более высокая цена заставит купить меньше. Эта закономерность отражена на рис. 4, где кривая спроса соединяет различные точки, обозначающие объем спроса при всевозможных ценах.

Кривая спроса имеет отрицательный наклон, что свидетельствует об увеличении объема спроса при снижении цены. Это свойство часто называют законом спроса. Такой вид кривой спроса практически универсален.

Потребитель решается купить товар, принимая во внимание не только его цену, но и другие факторы. Вот почему принято различать изменение объема спроса и изменение спроса. Изменение объема спроса происходит под воздействием изменения цены данного товара при неизменности прочих факторов. Это можно проиллюстрировать с помощью уже упомянутого рис. 4. Изменение спроса – сдвиг линии спроса при изменении прочих факторов, кроме цены данного товара (рис. 5)

Наиболее существенно воздействуют на поведение покупателей (на спрос) следующие факторы: цены взаимосвязанных товаров, доходы потребителей, вкусы потребителей, ожидания.

Наибольшее влияние при этом оказывают цены товаров-заменителей (субститутов). Потребитель всегда выбирает между покупкой разных равноценных товаров. Люди имеют разные вкусы, которые к тому же со временем могут изменяться. Предпочтения потребителей формируются под влиянием общества, обычаев, образования, рекламы.

Объем спроса на товар в пределах какого-либо данного периода зависит не только от цен, складывающихся в этом периоде, но также от цен, которые ожидаются в будущем.

Предложение выражает желание и способность производителей предлагать товар или услугу на рынке. Количество товара, которое производитель или группа производителей решает предложить к продаже за период, обусловлено набором факторов: затратами, условиями конкуренции, технологическими возможностями, ожидаемой ситуацией на рынке и т.д., но основным фактором является цена. В подавляющем большинстве случаев чем выше цена товара, тем большее его количество производители желают предложить к продаже.

Кривая предложения показывает в графическом виде количество предлагаемого товара при каждом значении цены, при этом другие факторы, влияющие на объем предложения, остаются постоянными (рис.6)

Кривая предложения направлена вверх, поскольку для увеличения объема предложения в отрасль должно быть направлено больше ресурсов, а это в целом увеличивает издержки.

Как и кривая спроса, кривая предложения зависит от условий, сложившихся в данное время. Когда в результате изменения каких-либо факторов, за исключением цены, условия изменятся, тогда изменится и положение кривой предложения на графике (рис. 7).

К числу факторов, определяющих предложение, относятся следующие:

- технология

- цена факторов производства

- число продавцов

- прогнозы

- климатические условия

На конкурентном рынке под влиянием, как спроса, так и предложения, общих тенденций и специфических особенностей, происходит установление равновесной цены.

Равновесная цена- это цена, при которой объем спроса равен объему предложения, по данному товару нет ни излишка, ни дефицита, и этот объем соответственно является равновесным объемом. Равновесная цена устанавливается в результате уравновешивания спроса и предложения как денежный эквивалент определенного количества товара. Равновесная цена соответствует тому количеству, которое покупатели хотят и могут купить, а продавцы согласны продать.

Точка пересечения Е- это точка равновесия спроса и предложения. Как показано на графике равновесия, любой избыток товаров, доставленный на рынок, «теснит» цену товара вниз, к точке равновесия. И наоборот, если на рынке ощущается дефицит, нехватка каких-либо товаров, то возникает повышательная тенденция, которая «теснит» недостающих товаров вверх, по направлению к той же точке равновесия. В конечном итоге установится равновесная цена P_e, по которой будет продаваться Q_e товаров на данном рынке в каждый данный момент времени. В каждый последующий момент времени (в течение дня, недели, месяца, года) рыночное равновесие может установиться как некое новое значение равновесной цены и количества продаж товара по этой цене. Вместе с тем равновесие – это такое состояние рынка, при котором Q_D= Q_S. Любое отклонение от такого состояния приводит в движение силы, способные вернуть рынок в состояние равновесия: устранить дефицит (Q_D> Q_S) или излишек товаров на рынке (Q_D< Q_S).

Уравновешивающую функцию выполняет цена, стимулируя рост предложения при дефиците и «разгружая» рынок от излишков, сдерживая предложение. Если спрос растет, то устанавливается новый , более высокий уровень равновесной цены и новый, больший объем предложения товаров. И наоборот, снижение спроса ведет к установлению более низкого уровня равновесной цены и меньшего объема предложения (рис. 9, а, б)

S’

Как видно из графика, уравновешивающая функция цены обнаруживает свое влияние через спрос при неизменном предложении, так и через предложение при неизменном спросе. При изменяющемся предложении и неизменном спросе также будет устанавливаться иной уровень рыночного равновесия. Так, рост предложения даст новую точку более низкой равновесной цены при возрастающем количестве продаж товаров. В случае снижения предложения установится равновесие на более высоком уровне с меньшим количеством продаж товаров.

Равновесие - закон для каждого конкурентного рынка, который позволяет сохранять равновесие всей экономической системы в целом.

Не только закон спроса и предложения объясняет формирование цены на рынке недвижимости. Известен закон установленный английским экономистом Р.Гиффеном, когда при росте цен на товар спрос не уменьшается, а наоборот, возрастает. Одной из причин такого феномена является то, что потребители, опасаясь дальнейшего роста цен на данный товар, стремятся купить этот товар впрок.

Пример: на рынке жилья в России после дефолта 1998 года произошел резкий скачок цен на недвижимость, но это привело не к сокращению спроса, а наоборот вызвало потребительский ажиотаж, который привел к новому повышению цен на недвижимость.

Цена является важным экономическим регулятором, определяющим устойчивое равновесное развитие экономики.

Оценка спроса и предложения важна не только в теоретическом плане, но имеет также практический смысл. В этом можно убедиться на примере анализа их эластичности. Термин «эластичность» используется для измерения степени влияния ценовой политики на объем продаж. Это влияние обнаруживается через показатели эластичности спроса и предложения. Эластичность в общем понимании можно представить как одну из форм корреляции, как зависимость между случайными величинами. Унифицированной единицей измерения эластичности выступает процент (%). Показатель ценовой эластичности спроса применяют для того, чтобы выяснить на сколько процентов изменился объем продаж вследствие изменения цены за единицу товара.

Коэффициент эластичности:

1

Спрос и предложение могут быть эластичными (Э>1), неэластичными (Э<1), а также единичной эластичности (Э=1). Доходы возрастут при Э>1, останутся неизменными при Э=1, либо снизятся при Э<1.