4.6.2 Доходный подход

Доходный подход (income approach) связан с определением потока будущих доходов, получаемых от коммерческого использования объекта недвижимости. Другими словами, этот подход направлен на максимальное получения дохода и на то, как оценщик может анализировать доход, генерируемый недвижимым имуществом, с целью использования его в качестве показателя стоимости недвижимости. Иначе, доходный подход представляет процесс определения настоящей стоимости будущих доходов, которые ожидаются от использования или возможной дальнейшей продажи недвижимости. Он учитывает степень риска получения дохода и абстрагируется от прошлых результатов деятельности данного бизнеса. Доходный подход оперативно учитывает рыночные факторы и опирается на принцип ожидания и замещения. Однако требует серьезных маркетинговых исследований.

Методы, основанные на доходном подходе, связаны с оценкой будущих доходов или иных благ от владения недвижимостью. В данном случае требуется разработать обоснованный прогноз будущих поступлений, рассчитать коэффициент капитализации (при использовании метода капитализации) или ставку дисконта (когда расчет стоимости осуществляется методом дисконтирования потоков наличности). Отсюда можно представить следующую схему основных методов, лежащих в основе доходного подхода, которая представлена на рис. 14.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод капитализации доходов

Рис. 14 Основные методы оценки доходного подхода

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход. Основными понятиями метода капитализации и метода дисконтированных денежных потоков являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации (R). При применении доходного подхода используются финансовые активы собственника:

а) упрощенный баланс;

б) отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Следовательно, доходный подход основывается на бухгалтерских данных. Однако не секрет, что плохое знание особенностей российского бухгалтерского учета может привести к серьезным ошибкам в анализе стоимости. Так как методы доходного подхода имеют западное происхождения, то следует учитывать особенности российского бухгалтерского учета. Основное различие между западным и российским бухгалтерским учетом состоит в том, что последний представляет собой налоговый, а не финансовый учет. Он не предназначен для четкого отражения финансового положения и результатов деятельности компании. Перечисленные выше особенности необходимо учитывать при применении методов доходного подхода. Оценка доходным подходом включает четыре уровня:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов. Такой показатель обычно называют оптимальной рыночной ставкой. На данном этапе необходимо учесть фазу развития рынка недвижимости. Как показывает опыт стран с развитым рынком, период между максимальным и минимальным спросом на объекты недвижимости в среднем равен пяти-шести годам. Анализ доходов включает в анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов). Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Если оценивается новый объект, то велика его вероятность недогрузки в первые два года. В последующие годы объем недогрузки снижается, но процент потерь при сборе арендной платы все же остается.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии. Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и т.д.

4. Пересчет чистого дохода в текущую стоимость объекта осуществляется различными методами:

а) капитализации доходов (или методом прямой капитализации);

б) дисконтированных денежных потоков.

Определение стоимости объекта недвижимости возможно с помощью метода капитализации потока доходов, то есть коэффициента капитализации (R). Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Существует два вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли. Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит недвижимое имущество, и стоимостью этого имущества. Величина коэффициента капитализации может быть рассчитана:

а) кумулятивным методом на основе без рисковой ставки дохода с последующей корректировкой ее на величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости;

б) методом прямой капитализации, который основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от эксплуатации;

в) методом связанных инвестиций (когда для покупки использовался заёмный капитал и собственный капитал в определённой известной пропорции);

г) методом связанных инвестиций (земля и здания), который реализуется аналогично методу связанных инвестиций заёмного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на этой земле;

д) методом Эллвуда, который является модификацией метода связанных инвестиций заемного и собственного капитала.

Нормы прибыли представляют собой показатели доходности недвижимого имущества, учитывающие все преимущества (то есть потоки денежных средств), которые приносит это имущество на протяжении периода владения. Практическая ценность норм прибыли заключается в возможности их использования в качестве ставок дисконтирования при оценке стоимости методом дисконтирования потоков денежных средств и сопоставимых показателей при сравнении инвестиционных проектов с разными уровнями первоначальных капиталовложений и последующих доходов.

Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта доходной недвижимости представляет сумму средств,  уплаченную за право получения известного (или прогнозируемого) дохода от объекта. Таким образом, на основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти существующую на рынке взаимосвязь между величиной дохода (то есть доходом, который способен приносить объект) и уплаченной за него ценой. Коэффициент выражает эту взаимосвязь, позволяет оценить стоимость объекта на основании дохода, который он приносит своему владельцу. 

В качестве показателя дохода, как правило, используют чистый эксплуатационный доход, ожидаемый или фактически достигнутый. Однако данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидание на рынке относительно периода владения, динамики дохода и изменения стоимости недвижимого имущества. При применении метода капитализации дохода наблюдаются такие типичные ошибки, как использование показателей дохода, рассчитанных на разной основе. Например, ставка капитализации, рассчитанная для сравниваемого объекта на основе валового дохода, впоследствии применяется к чистому эксплуатационному доходу от оцениваемого объекта. Капитализация прогнозируемого дохода от оцениваемого объекта по ретроспективным ставкам и наоборот.

Оценка стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконта (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции),  выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость. Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом представляют собой периодические поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения. Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. В качестве потока доходов используется чистый операционный доход - действительный валовой доход от объекта недвижимости минус текущие операционные расходы и минус резерв на замещение, то есть поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов. Использование чистого операционного дохода позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости различных объектов собственности более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют различную стоимость, необходимо поток доходов, полученных в будущем, продисконтировать.