5.2.2 Аренда недвижимости и рынок прав аренды

Возникновение аренды — естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности.

Возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России, если не учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношений собственности.

В переводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Современное понимание аренды восходит к классическим принципам римского права о разграничении понятий собственника и пользователя имущества.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом авторы исходят из того, что аренда — это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и прежде всего рабочей силы.

Система аренды недвижимости представлена на рис. 21.

Рис. 20 Принципы аренды

Рис.21 Система аренды недвижимости

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности рис.20.

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц.

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход рис. 22.

Рис. 22 Структура арендных отношений

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата — это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности рис. 23.

Рис. 23 Понятие и функции арендной платы

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

-состав платежей;

-размер платежей;

-способы (методы) расчетов.

Наиболее развитыми сегментами рынка аренды коммерческой недвижимости в г. Красноярске является рынок офисных и торговых помещений. Рынок производственно- складских помещений в г. Красноярске в настоящее время переживает период роста.

Наибольшим спросом на рынке недвижимости в г. Красноярске пользуются торговые и офисные площади, следствием чего является более высокая стоимость одного квадратного метра зданий с подобным функциональным назначением, соответственно с данными видами нежилых объектов регистрируется большее количество сделок.

Офисные помещения

Стоимость аренды 1 кв.м офисных помещений в г.Красноярске достигает 1500 руб./мес/кв.м. Большинство объектов (площадей) в Центральном районе сдаются по цене от 500 до 1500 руб./мес/кв.м. Средние ставки арендной платы, в зависимости от местоположения и качества нежилых помещений, сложившиеся в настоящее время на рынке г. Красноярска, находятся в диапазоне от 250-1500 руб./мес/кв.м.

Стоимость аренды в правобережных районах значительно ниже: в большинстве арендаторы готовы платить за аренду офисов в этих районах 250-350 руб./мес/кв.м.

Спросом пользуются, как правило, небольшие объекты площадью до 100 м2.

За период с января 2007 года по апрель 2007 года никаких качественных изменений (в предлагаемых к аренде объектах) не произошло. Цена аренды имеют тенденцию к росту.

Торговые помещения

Стоимость аренды 1 кв.м торговых помещений в г.Красноярске достигает 2000 руб./мес/кв.м.

Торговые помещения класса 1 и площади в некоторых торговых зданиях класса 2 сдаются по цене 1500 руб./мес/кв.м. Эти объекты размещены в Центральном, Октябрьском, Железнодорожном районах. Большинство объектов (площадей) в торговых помещениях класса 2 сдаются по цене от 600 до 1000 руб./мес/кв.м.

Большинство торговых помещений класса 3, сдаются по цене:

-в Центральном, Октябрьском, Железнодорожном, Советском - 500-1000 руб./мес/кв.м. (с учетом НДС и коммунальных платежей);

-в Кировском, Ленинском, Свердловском районе - 300-700 руб./мес/кв.м. (с учетом НДС и коммунальных платежей)

Спросом пользуются, как правило, небольшие объекты площадью до 100 м2. За период с января 2007 года по апрель 2007 года никаких качественных изменений не произошло. Цена аренды так же имеют тенденцию к росту.

Складские/производственные помещения

При наличии на рынке большого количества складских площадей, основным условием для заключения договоров аренды становятся их качественные характеристики.

В их числе удобное расположение объекта (предпочтение, как правило, отдается складам расположенным в черте города), выполнение арендодателем погрузо-разгрузочных работ, соблюдение условий хранения, охрана объекта, наличие подъездных путей (в т.ч. железнодорожных тупиков).

Средняя стоимость аренды одного квадратного метра производственно-складских помещений в г.Красноярске составляет 80-250 рублей за 1 кв.метр в месяц.

Рынок аренды коммерческой недвижимости в городе Красноярске развивается динамично. На наш взгляд, на формирование рыночной стоимости обоснованной арендной платы, в первую очередь влияет местоположения и качественные характеристики объекта. В г. Красноярске достаточно большое количество предложений по продаже арендных прав коммерческой недвижимости, спрос так же стабилен.