Рассмотрим основные нормативно-правовые акты, прямо или косвенно регулирующие сферу формирования ведения государственного кадастра недвижимости (гкн) и отношения землеустройства.

Конституция РФ, принятая 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием, применительно в сфере регулирования кадастровых отношений включает три группы норм:

1. определяющая принципы осуществления права собственности на имущество;

2. определяющая основы федеративного устройства государства, разграничения компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления;

Так, ст. 9, 35,36 Конституции РФ формируют первую группу норм и посвящены институту собственности на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительно имущество для государственных нужд может быть отчуждено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст.35 Конституции РФ).

Особо регулируются вопросы собственности на землю. Так, в соответствии со ст.36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю; владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами их собственники свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Согласно ст.5 Конституции РФ (относящейся ко второй группе норм) ее федеративное устройство основано на разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти РФ и субъектов РФ; разграничение полномочий между РФ и ее субъектами определяется Конституцией РФ, предусматривающей: компетенцию РФ, совместную компетенцию РФ и ее субъектов, компетенцию субъектов РФ.

3. И, наконец, третья группа норм посвящена порядку принятия федеральных законов в данной сфере. Так, ст.15 Конституции РФ предусматривает, что Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяют ее на всей территории РФ. Законы и иные принимаемые правовые акты не должны противоречить Конституции РФ, а законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, принятые по вопросам, отнесенным к ведению РФ или к совместному ведению РФ и ее субъектов, не могут противоречить федеральным законам (ст. 76 Конституции РФ).

Таким образом устанавливают принцип прямого, непосредственного действия Конституции РФ, означающей, что ее нормы действуют на территории страны и требуют дополнительной фиксации в иных нормативных правовых актах.

Важный нормативный правовой акт в сфере регулирования кадастровых отношений, безусловно, - Гражданский кодекс РФ.

Нормы Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51 – ФЗ ( в ред. 118 –ФЗ от 26 июня 2007 г.) определяют:

- понятие и категории недвижимого имущества (ст.130);

- особенности его правового режима (в том числе обязательность государственной регистрации прав и сделок с ним) (ст. 131, 219, 223);

- понятие и виды вещных прав (ст.216);

- приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество (гл.14, 15);

- формирование режима осуществления права собственности и других вещных прав на жилые помещения (гл.18), на земельные участки (гл.17);

- возможности защиты вещных прав (гл.20);

- общие положения об обязательствах и договорах, объектом которых может выступать недвижимое имущество (разд.3);

Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14 – ФЗ ( в ред. ФЗ от 26 июня 2007 г., с изм. от 24 июля 2007 г. ) посвящен регулированию отдельных договоров и внедоговорных обязательств. Применительно к кадастровым отношениям данный Закон определяет те договоры, заключение и исполнение по которым потребует внесения сведений в систему государственного кадастра недвижимости: договор купли-продажи недвижимости (гл.30), договор мены (гл.31), договор дарения (гл.32), договор ренты (гл.33), договор аренды недвижимого имущества (гл.34), договор поручения (гл.49), договор комиссии (гл.51), агентский договор (гл.52), договор доверительного имуществом (гл.53).

Гражданский кодекс РФ (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146 – ФЗ ( в ред. ФЗ от 03 июня 2006 г., с изм. от 29 декабря 2006 г. ) регулирует отношения по наследованию недвижимого имущества (разд.5).

Особое значение среди норм Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) имеет ст. 130, в которой определен перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу, - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объектф, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие государственной регистрации. Кроме того, к недвижимости отнесены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Стоит также отметить ст.131 ГК РФ, в которой предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав. Их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Ее значение определяется тем, что, как правило, кадастровый учет будет предшествовать внесению записи в ЕГРП о правах конкретного лица на этот объект недвижимости и представлять большинство данных об этом объекте для их учета в ЕГРП. В свою очередь, при переходе прав на недвижимое имущество к другому лицу в результате совершения сделки органы по регистрации прав будут оперативно передавать уточненные данные органам кадастрового учета.

Следующий важнейший нормативный правовой акт в сфере регулирования кадастровых отношений – Земельный кодекс РФ, который полностью посвящен регулированию земельных отношений. Применительно к кадастру недвижимости этот кодекс определяет:

- объекты земельных отношений (ст.6);

- состав земель (ст.7); вещные права на землю (пожизненно наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование земельными участками (гл.4);

- порядок осуществления прав собственности на землю (гл.5,7);

-права и обязанности собственников земельных участков и иных правообладателей (гл.6);

- особенности правового режима земель различных категорий (гл.14….18);

- организация и порядок проведения землеустройства, государственного земельного кадастра (гл.11);

Таким образом, Земельный кодекс РФ полностью регулирует особый режим такого объекта недвижимого имущества, как земельный участок. Для постановки его на кадастровый учет или внесения соответствующих изменений в его данные необходимо пройти ряд подготовительных процедур: формирование земельного участка, описание его границ и подготовки межевого плана, определение категории и вида разрешенного использования земельного участка. Поэтому этот нормативный правовой акт является фундаментом, на основании которого развивается земельное законодательство. И кроме того, создание системы государственного кадастра недвижимости во многом основано на государственном земельном кадастре, правовое регулирование которого также определялось Земельным кодексом РФ и специальными нормативными правовыми актами.

Нормы ЗК РФ и ГК РФ развивают нормы Лесного и Водного кодексов РФ, принятые в 2006 г. (соответственно от 04.12.2006 г. № 200 – ФЗ и от 03.06. 2006 г. № 74 – ФЗ). Это связано с тем, что ранее ст.130 ГК РФ включала в состав самостоятельного объекта недвижимого имущества такие объекты, как леса, многолетние насаждении я и обособленные водные объекты. Однако ситуацию изменило принятие нового природоресурсного законодательства.

Так, в связи с принятием Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. № 74 – ФЗ (ВК РФ) с 8 июня 2006 г. из состава недвижимого имущества , определенного ст. 9 ГК РФ, были исключены обособленные водные объекты. Ранее такие объекты и земельный участок , на территории которого они были расположены, считали самостоятельными объектами недвижимости, что нас практике порождало ситуации двойной государственной регистрации прав на эти объекты, различные по субъектному составу сделки и т.д. В ВК РФ понятие «обособленный водный объект (замкнутый водоем)» было заменено термином «пруд, обводненный карьер» и установлено, что они могут принадлежать на праве собственности только собственнику земельного участка. Таким образом, был установлен принцип единой правовой судьбы земельного участка и водного объекта, рас положенного в его пределах.

Аналогичная ситуация сложилась и в отношении лесов. С 31 июля 2006 г. из состава недвижимого имущества были исключены леса и многолетние насаждения (ст. 16 ФЗ от 4.12.2006 г. № 200-ФЗ (ЛК РФ).

Таким образом, леса и многолетние насаждения, как и другие вещи, не относящиеся к недвижимости, признают теперь движимым имуществом. К недвижимому имуществу относят лесные участки (фактически земельные участки в соответствии со ст. 7 ЛК РФ), так как согласно ст. 93 ЛК РФ право собственности и другие вещные права на лесные участки, ограничения (обременения) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствиии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, в связи с исключением водных объектов и лесов из состава недвижимого имущества применение Лесного и Водного кодексов РФ к кадастровым отношениям на данный момент существенно ограничено.

К основным нормативным правовым актам в сфере недвижимости также относятся Градостроительный и Жилищный кодексы РФ.

В области кадастровых отношений основной специальный нормативный правовой документ – Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07. 1997 г. № 122- ФЗ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (ст. 2 ФЗ).

Данный закон определяет понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, порядок ее осуществления, включая требования к представляемым документам. Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации, особенности государственной регистрации отдельных объектов недвижимого имущества (предприятия, гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах и т.д.), договоров (участия в долевом строительстве) и ограничений (обременений) прав (сервитуты, ипотека, аренда и т.д.).

Кроме того, от ношения по этому виду государственной регистрации регулируются многочисленными подзаконными актами, среди которых можно назвать постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приказы Министерства юстиции РФ (Минюст РФ), как например от 24.12.2001 № 343 «Об утверждении правил ведения книги учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ряд приказов Минюста РФ об утверждении инструкций по государственной регистрации различных объектов, договоров, ограничений (обременений) прав либо устанавливающих особенности государственной регистрации для определенного имущества (например, для недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд).