Задание 3.

Необходимо рассчитать стоимость земельного участка общей площадью 180 соток, который застройщик планирует разделить на 18 участков площадью 10 соток каждый.

Планируемая цена продажи одного участка в первый год 1500000 руб., ежегодный рост стоимости земельных участков – 10% нарастающим итогом.

Схема продажи участков: в течение первого года – 8 участков, в течение второго года – 6 участков, в течение третьего года – 4 участка. Норма дохода для данного типа инвестиций определена в 13,5%. При этом будут иметь место издержки, указанные в таблице:

Таблица

Состав издержек при наилучшем использовании земельного участка

Наименование издержек	Величина затрат, руб.	Период расходов
Планировка, расчистка, инженерные сети. проектирование	1850000	Первый год
Управление, охрана, контроль	830000	ежегодно
Накладные расходы и прибыль подрядчика	1000000	Первый год
Маркетинг	350000	ежегодно
Текущие расходы (налоги, страхование)	580000	ежегодно

ВАРИАНТ 4.

Теоретический вопрос

Раскройте основные этапы метода предполагаемого использования

Задание 1.

Рассмотрим земельный участок, на котором расположено отдельно стоящее здание. Пусть рыночная стоимость улучшения (здания), определенная в рамках затратного подхода, составляет 13,9 млн. руб., срок экономической жизни 80 лет, норма дохода для инвестирования в строительство объекта капитала составляет 11,8 % годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 1,9 млн. руб. в год. Необходимо определить стоимость земельного участка методом остатка.

Задание 2.

В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная информация, т.е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.

Стоимость единого объекта недвижимости складывается из продажи жилых площадей и машино-мест в подземном гараже.

В среднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.

Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи, реклама, расходы по продаже и др.), составляют 2% от общей стоимости продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.

Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих условиях:

• Все жилые площади и машино-места в гараже будут проданы в течение 1 года;

• Средняя величина ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями, предприятиям и организациям в долларах США, составляет 11,5% годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.

• Общая площадь объекта- 22000 м²;

• Общая площадь надземной части =18000 м²;

• Общая площадь квартир (85% от общей площади надземной части) = 15300 м²;

• Общая площадь подземной части = 4000 м²;

• Общее число машино-мест (4000/40)=100;

• Стоимость продажи 1м² жилых площадей = 1200 у.е.;

• Стоимость продажи 1 машино-места в гараже = 15000 у.е.

Определить стоимость земельного участка под строительство жилого здания.