Состав издержек при наилучшем использовании земельного участка

Наименование издержек	Величина затрат, руб.	Период расходов
Планировка, расчистка, инженерные сети. проектирование	1950000	Первый год
Управление, охрана, контроль	850000	ежегодно
Накладные расходы и прибыль подрядчика	1100000	Первый год
Маркетинг	350000	ежегодно
Текущие расходы (налоги, страхование)	600000	ежегодно

ВАРИАНТ 8.

Теоретический вопрос

Раскройте основные этапы метода остатка

Задание 1.

Рассмотрим земельный участок, на котором расположено отдельно стоящее здание. Пусть рыночная стоимость улучшения (здания), определенная в рамках затратного подхода, составляет 16,8 млн. руб., срок экономической жизни 80 лет, норма дохода для инвестирования в строительство объекта капитала составляет 12 % годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 3,1 млн. руб. в год. Необходимо определить стоимость земельного участка методом остатка.

Задание 2.

Рассмотрим земельный участок площадью 0,5 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на восемь колонок.

Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 5500000 руб.

Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%.

Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

• В течение суток с одной колонки продается 600 л бензина;

• Средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1,6 руб.;

• С учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Инвуда, или аннуитетному методу.

Задание 3.

Необходимо рассчитать стоимость земельного участка общей площадью 190 соток, который застройщик планирует разделить на 19 участков площадью 10 соток каждый.

Планируемая цена продажи одного участка в первый год 1250000 руб., ежегодный рост стоимости земельных участков – 10% нарастающим итогом.

Схема продажи участков: в течение первого года – 8 участков, в течение второго года – 7 участков, в течение третьего года – 4 участка. Норма дохода для данного типа инвестиций определена в 14%. При этом будут иметь место издержки, указанные в таблице:

Таблица

Состав издержек при наилучшем использовании земельного участка

Наименование издержек	Величина затрат, руб.	Период расходов
Планировка, расчистка, инженерные сети. проектирование	1950000	Первый год
Управление, охрана, контроль	850000	ежегодно
Накладные расходы и прибыль подрядчика	1100000	Первый год
Маркетинг	350000	ежегодно
Текущие расходы (налоги, страхование)	600000	ежегодно

ВАРИАНТ 9.

Теоретический вопрос

Раскройте основные этапы метода капитализации земельной ренты

Задание 1.

Рассмотрим земельный участок, на котором расположено отдельно стоящее здание. Пусть рыночная стоимость улучшения (здания), определенная в рамках затратного подхода, составляет 14,3 млн. руб., срок экономической жизни 60 лет, норма дохода для инвестирования в строительство объекта капитала составляет 12,2 % годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 1,9 млн. руб. в год. Необходимо определить стоимость земельного участка методом остатка.

Задание 2.

Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки – январь 2015 г.

Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.

Общая площадь здания 1025 м²;

Время постройки – январь 1995 г.;

Срок экономической жизни здания – 80 лет.

Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м² общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 43000 руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 39500 руб./м².

Прибыль инвестора составляет 21% от затрат на строительство.