38. Договоры найма жилого помещения

Действующее жилищное законодательство закрепляет в качестве одного из своих принципов право граждан на свободный выбор жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных законных основаниях (ч. 4 ст. 1 ЖК). Законом выделяются три вида договоров найма жилого помещения: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) (ст. 60 ЖК); договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного найма) (ст. 100 ЖК); договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (ст. 671 ГК). Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма".

Все перечисленные договоры оформляют отношения найма жилых помещений, а потому, как и порождаемые ими жилищные обязательства, имеют ряд общих черт. Стороны всех этих договоров именуются "наймодатель" и "наниматель". По своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, по которым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование. В законе содержатся одинаковые требования письменной формы этих договоров.

Договоры социального и специализированного найма могут быть заключены только на проживание в жилых помещениях, находящихся в составе государственного или муниципального жилищных фондов и только при наличии у гражданина определенных предпосылок для их заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий (а для договоров социального найма - по общему правилу также и постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий) и наличие решения соответствующего органа публичной власти о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Договор коммерческого найма - это обычный, полноценный гражданско-правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма, в сущности, представляют собой "квазидоговоры", поскольку их заключение и основные элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Неслучайно закон предусматривает заключение этих договоров по обязательным для сторон типовым формам (договорам), утверждаемым Правительством РФ. Следовательно, для свободного волеизъявления сторон, характерного для гражданско-правовых договоров, здесь почти не остается места.

Публично-правовые предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения. К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального найма, относятся, во-первых, признание его нуждаемости в жилом помещении и, во-вторых, принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (ст. 52 ЖК). Новое жилищное законодательство не рассматривает теперь постоянное проживание в данном населенном пункте в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья. К числу таковых, во-первых, могут быть отнесены некоторые малоимущие граждане, признанные в этом качестве органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена их семьи, а также стоимости находящегося в их собственности недвижимого и наиболее ценного движимого имущества (подлежащего налогообложению). Из числа таких малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в соответствии с ч. 1 ст. 51 ЖК признаются: граждане, не имеющие своего жилья, т.е. не пользующиеся жильем по договорам социального найма (в том числе в качестве члена семьи нанимателя) и не имеющие жилья в собственности; граждане, имеющие острый недостаток жилья, т.е. хотя и являющиеся нанимателями жилья по договорам социального найма или собственниками жилья либо членами их семей, но обеспеченные жильем на одного члена семьи менее учетной нормы; граждане, которые проживают в помещениях, не отвечающих требованиям, установленным для жилых помещений; граждане, хотя формально и обеспеченные жильем, но проживающие в коммунальных квартирах (занятых несколькими семьями) и имеющие в составе семьи тяжелых хронических больных, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно (например, при открытой форме туберкулеза), при отсутствии у них иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или на праве собственности.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма

При наличии охарактеризованных выше предпосылок жилые помещения предоставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности, исходя из времени их принятия на учет и, разумеется, наличия соответствующих жилых помещений. Лишь трем категориям граждан в соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции (например, в результате стихийного бедствия); 2) детям-сиротам и оставшимся без попечения родителей, а также взрослым лицам из их числа по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, при прекращении установленной над ними опеки и попечительства, окончании службы в Вооруженных Силах РФ и т.п.; 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для заключения в установленный им срок договора социального найма (ч. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность передать гражданину-нанимателю соответствующее жилье. В этом качестве больше не выступает "ордер на занятие жилого помещения" - административно-правовой документ, ранее оформлявшийся на основании решения о предоставлении государственного или муниципального жилья и традиционно считавшийся единственным основанием для его занятия (вселения) и заключения договора жилищного найма.

Заключение договора социального найма жилого помещения и возникновение права на жилую площадь. Договор социального найма заключается на основании административно-правового решения о предоставлении жилья из жилищного фонда социального использования. Он может быть заключен только на помещение, указанное в решении о его предоставлении и соответствующее названным ранее правилам жилищного законодательства. Поэтому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а также не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательством, а не соглашением сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья. При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в решении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключение договора, связан административно-правовым решением в смысле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора. Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательному письменному оформлению по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения представляет собой не только его обязательную проформу, а в соответствии с ч. 2 ст. 63 ЖК утверждается федеральным правительством в качестве нормативного акта, который в нормативном порядке и предопределяет содержание существенных условий данного договора.

Понятие и содержание договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом (ч. 1 ст. 60 ЖК).

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным и взаимным; он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем). Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него намеренно, в интересах нанимателя не включается условие о сроке.

Наймодателем при социальном найме выступает публичный собственник жилого помещения либо действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления (публичной власти). Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяет правом заключать договоры найма жилых помещений. В качестве наймодателя в рассматриваемом договоре может также выступать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Наймодатель по договору социального найма обязан передать нанимателю предмет договора - жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (пп. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение, но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать наймодателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава проживающих с ним граждан (ч. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральными законами или договором могут предусматриваться и иные обязанности нанимателя.

Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого помещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, "надлежащего участия" в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых коммунальных услуг. Он вправе пользоваться общим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами, придомовой территорией и т.п.).

Договор поднайма жилого помещения. По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК, ч. 1 ст. 76 ЖК).

Сторонами договора поднайма являются наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма, и поднаниматель. Наниматель по основному договору социального найма выступает в данном случае в роли наймодателя.

Предметом договора поднайма в отличие от договора социального найма может быть часть занимаемого нанимателем жилого помещения, в том числе часть комнаты, а при временном выезде - все помещение. В любом случае ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК), поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан. Вместе с тем в договоре поднайма должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем.

По своей юридической природе договор поднайма является двусторонним, реальным, возмездным и срочным. Права и обязанности возникают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение. Существенным условием этого договора является плата за пользование жилым помещением, которая может быть выражена не только в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто), но и в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг). Размер, порядок, сроки и условия внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашением сторон (ч. 2 ст. 78 ЖК). Другим существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК). Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть заключен в письменной форме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК).

Понятие и содержание договора найма специализированного жилого помещения. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник жилья или уполномоченный им орган публичной власти либо иное уполномоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину-нанимателю - специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).

По своей юридической природе данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным и срочным. Он заключается в письменной форме, содержание которой определено утверждаемым федеральным правительством типовым договором найма специализированных жилых помещений. Типовой договор является подзаконным нормативным актом, а не стандартным формуляром, разработанным одной из сторон договора (характерным для договоров присоединения, к которым рассматриваемый договор не относится).

Договор найма специализированного жилого помещения хотя и напоминает договор социального найма (прежде всего наличием административно-правовых предпосылок и условий, а также предопределенностью значительной части его содержания императивными правилами закона), тем не менее не является его разновидностью. От социального найма он отличается временным характером (что вызывает и соответствующие особенности его прекращения и расторжения) и обязательной возмездностью пользования (согласно ч. 9 ст. 156 ЖК малоимущие граждане могут быть освобождены от внесения платы за наем по договору социального найма), а также отсутствием у нанимателя каких-либо возможностей по распоряжению жильем (в виде поднайма, обмена и т.п.).

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения. В отличие от рассмотренных ранее разновидностей договоров жилищного найма коммерческий наем представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия. Этим он принципиально отличается от договора социального найма, по сути, оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности. Поэтому и отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а непосредственно гражданским законодательством.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

По своей юридической природе данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным. Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и "случайных" условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

В качестве наймодателя в договоре коммерческого найма обычно выступает собственник жилого помещения, которое может относиться к любому жилищному фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма часто является не непосредственно собственник, а управомоченное им лицо (например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом). При этом наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (ст. 308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК).