100. Условия действительности сделок

Действительность сделки определяется законодательством посредством следующей системы условий: а) законность содержания; б) способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке; в) соответствие воли и волеизъявления; г) соблюдение формы сделки.

Законность содержания сделки

Законность содержания сделки означает ее соответствие требованиям законодательства. Содержание сделки должно соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ, принятых в соответствии с ним федеральных законов, указам Президента РФ и другим правовым актам, принятым в установленном порядке. В случаях коллизии между нормами, содержащимися в вышеперечисленных правовых актах, законность содержания сделок должна определяться с учетом иерархической подчиненности правовых актов, установленной ст. 3 ГК.

Способность лиц, совершающих сделку, к участию в ней

Поскольку сделка - волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только те сделки, которые разрешены законом. Юридические лица, обладающие общей правоспособностью, могут совершать любые сделки, не запрещенные законом. Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, могут совершать сделки, не запрещенные законом, за исключением противоречащих установленным законом целей их деятельности. Отдельные виды сделок могут совершаться юридическими лицами при наличии специального разрешения (лицензии). Например, для заключения договора подряда на капитальное строительство требуется наличие у подрядчика лицензии на строительные работы.

Соответствие воли и волеизъявления участника сделки

Действительность сделки предполагает совпадение воли и волеизъявления. Несоответствие между действительными желаниями, намерениями лица и их выражением вовне может служить основанием признания сделки недействительной. При этом следует учитывать, что до обнаружения судом указанного несовпадения действует презумпция совпадения воли и волеизъявления. При несоответствии между волей и волеизъявлением субъекта сделки его воля формируется свободно, но он совершает волеизъявление, не совпадающее с этой волей. Например, субъекты под видом договора купли-продажи совершают дарение вещи. Налицо притворная сделка. Действительная, свободно сформированная воля субъектов такой сделки направлена на безвозмездную передачу вещи, а волеизъявление, сформулированное ими, говорит о другом - возмездной передаче вещи.

Общие положения о форме сделок

Сделка порождает права и обязанности при условии соблюдения требуемой формы. Сделки могут совершаться устно, в письменной форме (простой или нотариальной), путем осуществления конклюдентных действий, молчания (бездействия).

Устная форма сделок заключается в том, что стороны выражают волю словами (при встрече, по телефону), благодаря чему воля воспринимается непосредственно. В общем виде правило о сфере применения устной формы сделок формулируется следующим образом - сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая либо нотариальная) форма, может быть совершена устно (п. 1 ст. 159 ГК). Этим самым субъектам, заключающим сделку, предоставлена свобода выбора между устной и письменной формами.

Устно могут совершаться все сделки, исполняемые при самом их совершении. При этом не принимается в расчет сумма, на которую совершается сделка. Примером такой сделки может служить приобретение товара в магазине, где его передача и оплата происходят одновременно. В данном случае и подобных ему устной формы достаточно, ибо исполнение сделок при их совершении означает прекращение их действия с этого момента. Из приведенного правила есть исключение - сделки, исполняемые при самом их совершении, не могут быть совершены устно, если для них установлена нотариальная форма либо если в отношении таких сделок установлено, что нарушение простой письменной формы влечет их недействительность (ст. 159 ГК). В устной форме совершаются сделки граждан на сумму, не превышающую в десять раз минимальный размер оплаты труда, установленный законом.

Молчание может иметь правообразующую силу, если законом или соглашением сторон ему придается такое свойство. Только в этих случаях молчание свидетельствует о выражении воли субъекта породить или допустить правовые последствия. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данный пример интересен и тем, что воля арендодателя на продолжение арендных отношений выражается молчанием, а воля арендатора на это выражается путем осуществления конклюдентных действий (продолжение пользования арендованным имуществом).

Письменная форма сделки

Письменная форма сделок бывает простой и нотариальной. Письменная форма позволяет наиболее адекватно, документально закрепить волю субъектов сделки и тем самым обеспечить доказательства действительной направленности их намерений. По соглашению субъектов можно облечь в письменную форму любую сделку, хотя по закону такая форма и необязательна для нее.

Простая письменная форма для сделок предписывается законодателем двумя способами. Первый способ реализуется в ст. 161 ГК путем установления правила о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: а) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; б) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Второй способ реализуется установлением прямых предписаний закона о необходимости простой письменной формы для той или иной сделки независимо от ее субъектного состава и суммы сделки. Например, непосредственно в силу закона для таких сделок, как договоры о коммерческом представительстве, залоге, поручительстве, задатке, купле-продаже недвижимости, о банковском кредите и т.п., обязательна во всех случаях простая письменная форма.

Письменная форма сделки означает, что воля лиц, ее совершающих, закрепляется (объективируется) в документе, подписанном лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Составлением одного документа во всех случаях должна быть оформлена односторонняя сделка, если для ее совершения предписана простая письменная форма. Двусторонние и многосторонние сделки - договоры - могут совершаться в письменной форме как в виде составления одного, единого документа, подписанного сторонами, так и в виде обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Реквизиты письменной формы сделки

Во всех случаях сделка, совершенная в письменной форме, представляет собой один или несколько документов. Поэтому сделка, совершенная в письменной форме, может считаться надлежаще оформленной, если в документе (документах) присутствуют обязательные реквизиты. Реквизиты (от лат. requisitum - необходимое) - это данные, которые должны содержаться в письменном документе (документах), оформляющем сделку. Реквизитами являются сведения о наименовании кредитора, сумме платежа, месте исполнения обязательств, дате совершения сделки, подписи сторон и т.д.

Обязательным реквизитом любого документа, письменно оформляющего сделку, является подпись лица или подписи лиц, совершающих сделку, либо должным образом уполномоченных ими лиц. От имени юридического лица документ должен быть подписан лицом, обладающим в соответствии с законом и учредительными документами правами исполнительного органа данного юридического лица либо возглавляющим коллегиальный исполнительный орган. В тех случаях, когда в соответствии с законом юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя обязанности через своего участника (п. 1 ст. 72 ГК), документ, оформляющий сделку, подписывается участником. Для отдельных видов сделок закон может вводить дополнительные требования. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером этой организации.

Последствия несоблюдения письменной формы сделки

Общим последствием несоблюдения простой письменной формы сделки является лишение сторон в случае спора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. В этих случаях субъекты сохраняют право приводить письменные (письма, расписки, квитанции и т.п.) и другие доказательства.

Из приведенного общего правила в некоторых случаях закон делает исключения и разрешает использовать свидетельские показания для доказывания факта совершения отдельных видов сделок даже при несоблюдении простой письменной формы. Например, несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о передаче вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (пожар, наводнение, народные волнения и т.п.), а также в споре о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем (ст. 887 ГК).

Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, если это прямо указано в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК). Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки во всех случаях влечет ее недействительность (п. 3 ст. 162 ГК).

Нотариальная форма сделки

Она может иметь место в случаях, предусмотренных законом либо соглашением сторон. В законодательстве предписания о необходимости совершения сделки в нотариальной форме встречаются нечасто и, как правило, относятся к сделкам, касающимся наиболее значимого имущества. Например, законом требуется нотариальное удостоверение договора залога недвижимости (п. 2 ст. 339 ГК); договора об уступке права требования, если само требование основано на сделке, совершенной с нотариальным удостоверением; договора ренты (ст. 584 ГК). Также в соответствии с законом доверенности на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, и доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, должны быть нотариально удостоверены. По соглашению субъектов может быть нотариально удостоверена любая сделка, даже если для нее это не требуется законом.

Нотариальное удостоверение сделки облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате государственными и частными нотариусами. При отсутствии в населенном пункте нотариуса необходимые действия совершают уполномоченные на это должностные лица исполнительной власти. На территории других государств функции нотариусов исполняют от имени РФ должностные лица консульских учреждений, уполномоченные на это. В случаях, установленных законом, к нотариальному оформлению сделки приравнивается ее удостоверение определенным должностным лицом: командиром воинской части, главным врачом больницы, капитаном морского судна и т.д. (см. п. 3 ст. 185 ГК).

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК). Вместе с тем в определенных случаях отсутствие необходимого нотариального удостоверения сделки может быть восполнено судебным решением. Такое возможно, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая уклоняется от нотариального удостоверения сделки. Суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной. В таком случае последующего нотариального оформления сделки не требуется. При этом сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в удостоверении сделки.

Ничтожность сделки вследствие несоблюдения нотариальной формы и возможность судебного восполнения отсутствия такой формы может иметь место только в тех случаях, когда нотариальная форма для данной сделки обязательна в силу предписания закона. Если же стороны в соответствии с нормой п. 2 ст. 163 ГК предусмотрели в своем соглашении нотариальную форму сделки, хотя бы по закону для данного вида сделок она не требовалась, и одна из сторон уклоняется от ее совершения, будет иметь место не ничтожная сделка, а незаключенная (несовершенная) сделка.

Государственная регистрация сделок

Государственная регистрация сделок и прав является средством обеспечения государственной (публичной) достоверности сведений о существовании или отсутствии сделок и прав, опосредующих этот оборот. В связи с этим в тех случаях, когда законом устанавливается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после факта их государственной регистрации. В таких случаях сделка и акт ее государственной регистрации являются элементами сложного юридического состава.

В действующем гражданском законодательстве установлены два вида правовых последствий для случаев нарушения требования закона об обязательной государственной регистрации сделок.

Во-первых, согласно норме п. 1 ст. 165 ГК в случаях, установленных законом, несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность - абсолютную недействительность. Так, в п. 4 ст. 339 ГК указано, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) влечет его недействительность. Согласно п. 5 ст. 13 Патентного закона РФ лицензионный договор на использование запатентованных изобретения, полезной модели или промышленного образца подлежит регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности. Без указанной регистрации лицензионный договор считается недействительным. Во-вторых, согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, в случаях, определенных законом, отсутствие государственной регистрации сделки свидетельствует о том, что сделка не заключена (не совершена), а не ничтожна. Например, согласно норме п. 2 ст. 558 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Из правила п. 3 ст. 560 ГК следует, что договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация: а) сделок с недвижимым имуществом; б) сделок с отдельными видами движимого имущества; в) сделок с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения (ограничения) или прекращения прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимым имуществом и права на недвижимое имущество подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции по государственной регистрации прав.