99. Понятие и виды договора купли-продажи.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется пере­дать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а по­купатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные ГК, применяются, если законом не установлены спе­циальные правила. В случаях, предусмотренных законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных и муниципальных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа не­движимости, продажа предприятия) применяются, если иное не пред­усмотрено правилами регулирования указанных договоров — правило действия специальной нормы, при конкуренции общей и специальной — 1ех8реаа1г8.

Розничной куплей-продажей (ст. 492 ГК) признается договор, по ко­торому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятель­ность по продаже товаров в розницу, обязуется. передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Следующим видом является поставка товаров (506 ГК), по кото­рому поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки про­изводимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Договор контрактации (ст. 535 ГК), по которому производитель сель­скохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произ­веденную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю — лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или про­дажи.

Самостоятельно в ГК регламентируется договор купли-продажи энергоснабжения (ст. 539 ГК) с обязательным субъектом — юридиче­ским лицом (энергоснабжающая организация). Как публичный договор он заключается со всеми потребителями энергии, однако при наличии определенных предпосылок. Они обусловлены прежде всего особенно­стями и физическими свойствами предмета договора — энергии, процесс производства которой жестко связан с потреблением. С учетом этой специфики и интересов сторон договор на энергоснабжение включает в себя ряд дополнительных условий, как то: обязательность соблюде­ния установленных режимов потребления и согласованных показателей качества энергии, определение границы балансовой принадлежности присоединенной сети, отнесение потребителей к определенной тариф­ной группе по оплате энергии, обеспечение безопасности эксплуатации и исправности находящихся в ведении потребителя энергетических се­тей, энергопотребляющего оборудования, приборов учета.

По общему правилу по договору купли-продажи недвижимости про­давец обязуется передать в собственность покупателя земельный уча­сток, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК).

Важным условием договора купли-продажи является его письменная форма, которая составляется путем подписания сторонами одного доку­мента. Необходимо знать, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Такой договор подлежит государственной регистрации. Бывают случаи, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собствен­ности, в этом случае заинтересованная в регистрации права собствен­ности сторона может обратиться в суд, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, к судебному приставу-исполнителю, которые могут вынести решение о государст­венной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации пере­хода права собственности, несет гражданско-правовую ответственность в виде возмещения другой стороне убытков, вызванных задержкой ре­гистрации.

Кроме того, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собствен­ности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом, если продавец недвижимости является собственником зе­мельного участка, то он передает покупателю право собственности на этот участок, если участок находился не в собственности, то поку­патель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В этом случае согласия собственника земельного участка на продажу недви­жимости не требуется. Установленная в договоре цена здания, сооруже­ния или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка или права на него.

По форме договор должен соответствовать требованиям ГК, в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на со­ответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недви­жимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Кроме того, договор должен предусматривать цену, в противном слу­чае, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. После регистрации перехода права собственности сто­рона должны подписать акт передачи недвижимости продавцом и при­нятия ее покупателем, который называется передаточным актом.

Законодатель выделяет особенности продажи жилых помещений, которые регламентированы ст. 558 ГК. Так, согласно названной норме существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраня­ющие в соответствии с законом право пользования этим жилым поме­щением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помеще­нием. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Правила, применяемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, также применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи пред­приятия (ст. 559—566 ГК). По такому договору в собственность поку­пателя передается предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132), в том числе исключительные права на средства индивидуализа­ции предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежа­щие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Форма договора аналогична форме договора продажи недвижимости и также подлежит государственной регистрации, после которой право собственности пе­реходит к покупателю.