4. Правила проведения гкоз.

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) – это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков.Нормативно-правовое обеспечение ГКОЗ –постановления, указы, кодексы.

Постан-ие Прав-ва № 316 от 8 апр 2000 г. «об утверждении правил проведения ГКОЗ» (в ред от 30.06.2010 N 478). Правила опр-ют порядок провед-я ГКОЗ всех категорий на тер-и РФ для целей налогообложения и иных целей, уст-ых законом. Организация провед-я ГКОЗ осущ-ся Фед-ым агентством кадастра объектов недвиж-ти и его тер орг (с1марта2009г Роснедвижемость упразднена, сейчас осущ-ет росреестр и ее тер орг). Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юр лица, имеющие право на заключение договора об оценке.(прим организаций ВИСХАГИ-7 филиалов по РФ, ФКЦ земля -12 филиалов - в омскее фкц земля с 1991г приемник ГИЗРА, гос-е БТИ-82 филиала).

2. ГКОЗ проводится для опр-ия КС зу различного целевого назначения.

3. ГКОЗ проводится не реже 1 раза в 5 лет. (в ред. от 30.06.2010 N 478 исключили слова «и не чаще 1раза в 3года») (после 5 лет оценка теряет свою значимость и обнуляется)

4. ГКОЗ осн-ся на класс-ции з-ль по целевому назначению и виду функционального исп-ия.

5. ГКОЗ городских и сельских поселений {н/п}, садоводч-х, огороднич-х и дачных объед-ий осущ-ся на осн-ии статистич-го анализа рыночных цен и иной инфо об ОН, а т/ж иных методов массовой оценки недвиж-ти {рыночный метод/метод сравнительного анализа продаж – инфо о ценах продаж аналогичн объектов}.

6. ГКОЗ с/х угодий вне черты городских и сельских поселений и з-ль лесного фонда осущ-ся на основе капитализации расчетного рентного дохода (доходный метод-исп-ся в случ когда объект приносит доход. Этот жоход представляет сумму преведенную к текущему моменту рентного дохода. Доход(рента)= валовая продукция (сумма денег кот получили от продажи) - затраты ).

7. ГКО иных категорий з-ль вне черты городских и сельских поселений осущ-ся на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необх-х для воспроизводства и(или) сохр-я и поддержания ценности их прир-го потенциала. +на основе этих общих правил разраб-ся методики кадастр-х оценок

8. В процессе ГКОЗ проводится оценочное зонир-ие тер-ии. Оценочной зоной признается часть з-ль, однородных по целевому назначению, виду функц-го исп-ия и близких по значению КС зу. В зав-ти от тер-риал-й величины оценочных зон их границы совмещаются с границами зу с учетом сложившейся застройки и з-пол-ия, размещ-я линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, ж/д и др.), а т/ж границами кад-ых рай-ов или кад-ых кварталов. По рез-ам оценочного зонир-ия сост-ся карта (схема) оценочных зон и уст-ся КС единицы площади в границах этих зон.

9. ГКОЗ проводится с учетом дан-х зем-го {недвиж-го}, градостр-го, лесного, водного и др кадастров. Ее рез-ты внос-ся в ГЗК (с 1марта2008г ГКН)=> они приобретают статус кадастровой оценки (форма14- внос-ся свед-я о конкретн зу, а от туда дел-ся выписки в налоговую и начисляется сумма налога).

10. Органы исполнит вл-ти СРФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра ОН утверждают рез-ты ГКОЗ.

11. Методические указания по ГКОЗ и нормативно-технич док-ты, необх-е для ее проведения, разрабат-ся и утвержд-ся Минэконом развития РФ по соглас-ю с заинтересов-ми фед-ми орг-ми исп-ой вл-ти.

12. Споры, возникающие при проведении ГКОЗ, рас-ся в судебном порядке.

13. При проведении ГКУ вновь образуемых зу, а т/ж текущих изменений, связ-ых с изменением категории з-ль, вида разреш-го исп-ия или уточнением площади зу, опр-ие их КС осущ-ся на основе рез-ов ГКОЗ.

5. Гос-я кад-я оценка с/х угодий (общие положения).

Для каждой категории з-ль, кроме з-ль запаса, существует своя методика оценки з-ль. Земли с/х назначения 1категория (признаются земли, нах-ся за границами н/п и предоставл-х для нужд сел хоз-ва) –включает с/х угодья (пашня, сенокос, пастб,мн.нас, залежь) и нес/х угодья(земли знатятые внутрихоз дорогами, коммуникац-ми, лесн насажд).

ГКО с.-х. угодий – совокупность адм-ых и технич-их мероприятий, направл-х на опр-ие КС в границах адм-но-тер-риал-х образ-ий по сост-ию на опр-ую дату.

Объектом оценки явл-ся все земельные участки. Предмет оценки – значение КС с.-х. угодий – объектов кад-ой оценки.

Правовой основой оценки явл-ся: - Пост-ие Правит-ва РФ №945 «О ГКОЗ», 25 авг1999 г.; постан-ие Прав-ва № 316 от 8 апр 2000 г. «об утверждении правил проведения ГКОЗ», - Земельный кодекс РФ. Методической основой:

- Методика ГКО с.-х. уг-ий на уровне СРФ, впервые была утверждена Госкомземом в 2000 г.;

- Правила ГКО с.-х. уг-ий в СРФ, утверждены Госкомземом в 2000 г.;

- Технические указания по ГКО с.-х. угодий, Госкомзем, 2000 г.;

- Методические рекомендации по ГКО с.-х. угодий, Росземкадастр, 2002 г.;

- Методические рекоменд. по ГКО с.-х. угодий, Минэкономразвития, приказ №145 от 1июля 2005 г.

Процедура ГКО с/х уг-ий проводится в 2 этапа:

1. Межрегиональная оценка – оценка с.-х. угодий на уровне СРФ.

2. Кадастровая оценка с.-х. угодий внутри СРФ.

1 этап: Цель – разраб-ка нормативов продуктивности, затрат, расчетного рентного дохода и КС с/х угодий в среднем по СРФ, применительно к условиям конкретного СРФ. Осн.показатели(нормативы): А) оценочная продуктивность уг-ий ( ц. к.ед./га (центнеров корм единиц на гектар)и в руб./га;); Б) оценочные затраты (руб/га); В) цена произв-ва валовой продукции (руб/га); Г) расчетный рентный доход (руб/га); Д) КС с/х уг-ий в целом по СРФ (руб/га).

Диф-й рентный доход =валовой продукции(сумма денег кот получили) минус цена произ-ва. Расчетный рентный доход = диф ренте плюс абсол рента. Кад-я ст-ть= расчетный рентный доход*на срок капитализации. К=33 – коэф-т капитализации. (1ая ГКО в2001г по всей РФ по СРФ: мin КС по СРФ=400руб/га-Якутия,ХМ,Ямал, max КС=43.700руб/га – краснодар край, в омск обл=10.600руб/га. С2005-2007гг второй тур-актуализация ГКО с/х уг, после нее КС увелич-сь в 1,6-2раза=>сегодня мin КС=858руб/га, max КС=70.000руб/га)

2 этап: закл-ся в дифференциации базовых нормативов с.-х. угодий внутри суб. РФ по земельно-оценочным зонам, адм-ым районам, з\вл-ям (з\пол-ям), а также з\уч-м согласно индивид-ым рентообразующим факторам (три интегральных св-ва):

1-плодородие почв (определяется балл бонитета = показатель i / показатель максимал *100%,если Попт=Пмакс; коэф полевых уборочн раб=0,71+0,029*У);

2-технологические св-ва (энергоемкость почв, оценка рельефа, каменистости з-ль, контурности уг-й)(опр-ся индексом оценочных затрат);

3-местоположение з-ль (транспортными затратами, руб./га. Коэф дорожн усл=коэф группы дорог*коэф угла склона).

Исходная инфо исп-ая на 2ом этапе: - данные почвенных обследований, проведенные до1990г. Нормативы теже, что и в 1этапе (см выше 5 шт)-они привязываются к конкретн усл-ям.

КС зу опр-ся путём дифференциации базовых нормативов. В качестве интегральных показателей,формирующих показатель КС выступают плодородие почв – влияние 40-60%, технологич-е св-ва –влияние 20-30% и местополож-е з-ль – влияние 10-15% (т.е. рассчит-ся диф рента (диф рента= валовая продукция –цена произ-ва)отдельно по кажд показателю). {Дифферц. рента- возникла на основе монополии на землю как объект хоз-вания, т.к. кажд пред-ль получ в распоряж-е конкретный огранич ЗУ, по кач-ву они м/ различ-ся и при равных затратах обеспеч получ-е разного кол-ва прод-ции => прибыль. Дополнит прибыль превращается потом в диф-ую ренту. Она делится на диф рента I и диф рента II}. Кадастровая стоимость (КСi) опр-ся как произведение дифференциальной ренты (ДРi) на коэф-т капитализации (Кк =33 - 3% годовых 100:3). КСi = ДРi * Кк

6. Адм-ые процедуры в соотв с адм-ым регламентом «Организация проведения ГКОЗ»

Приказом Минэкономразвития от 28.06.07г №215 Административный регламент исполнения гос-ой ф-ции "Организация проведения ГКОЗ", кот опр-ет послед-ть и сроки осущ-ия действий (административных процедур) Минимущества по СРФ, порядок их возд-ия с фед-ми органами исполнит вл-ти и орг-ми исполнит вл-ти СРФ при исполнении гос-ой ф-ции по орг-ции ГКОЗ.

Исполнение гос-й ф-ции по орг-ции ГКОЗ осущ-ся в соотв с: ЗК РФ; ФЗ N 221 "О ГКН"; Пост-ем Прав-ва РФ от 25авг1999 г N 945 "О ГКОЗ"; Пост-ем Прав-ва РФ от 8апр2000 г N 316 "Об утвержд-и Правил провед-я ГКОЗ" ; Методич-ми указаниями по опр-ию КС вновь образуемых зу и сущ-их зу в случаях изменения категории з-ль, вида разреш-го исп-ия или уточнения площади зу, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12 авг 2006 г N 222.

Гос-ая ф-ция по орг-ции провед-я ГКОЗ исполняется Минимуществом по СРФ. В исп-ии гос-й ф-ции по орг-ции провед-я ГКОЗ участвуют органы исполнит вл-ти СРФ.

Исполнение гос-ой ф-ции по организации проведения ГКОЗ включает следующие адм-ые процедуры:

-подготовка док-ов, регламентирующих проведение ГКОЗ в СРФ; - формир-ие перечня подлежащих ГКО зу в СРФ; -выбор исполнителя работ по опр-ию КС зу в СРФ; -контроль за ходом вып-ия работ по опр-ию КС зу в СРФ; -проверка рез-ов работ по опр-ю КСзу вСРФ и представление рез-овГКОЗ органу исп-й вл-ти СРФ на утверждение; -утвержд-е рез-ов ГКОЗ органом исп-й вл-ти СРФ; -внесение свед-й об экономич-их хар-ах зу (сведений о КС зу) в ГКН; -опр-ие КС вновь образуемых зу, прошедших ГКУ, а также зу, в отнош-и кот прошли ГКУ текущие изменения, связанные с изменением категории з-ль, вида разрешенного исп-ия или уточнением площади зу; -разъяснение рез-ов ГКОЗ.