2. Государственные капитальные вложения.

Финансирование государственных централизованных капитальных вложений за счет средств федерального бюджета, предоставляе­мых на безвозвратной основе, осуществляется в соответствии с утвержденным перечнем строек и объектов для федеральных го­сударственных нужд при отсутствии других источников или в порядке государственной поддержки строительства приоритетных объектов производственного назначения при максимальном при­влечении собственных заемных и других средств .

Открытие финансирования государственным заказчикам про­изводится Министерством финансов Российской Федерации пу­тем перечисления средств в течение одного месяца после утверж­дения в установленном порядке объемов государственных цент­рализованных капитальных вложении и перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд.

Средства федерального бюджета, предоставляемые на возврат­ной основе для финансирования государственных централизован­ных капитальных вложений, выделяются Министерству финан­сов Российской Федерации в пределах кредитов, выдаваемых Цент­ральным банком Российской Федерации в установленном действующим законодательством порядке.

Министерство финансов Российской Федерации направляет ука­занные средства заемщикам (застройщикам) через коммерческие банки в соответствии с заключенными с этими банками догово­рами.

При заключении договоров на получение указанных средств заемщики (застройщики) представляют в банки: выписки из перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд; госу­дарственные контракты (договоры подряда); расчеты, обосновы­вающие сроки выхода введенных в действие производств на про­ектную мощность; расчеты сроков возврата выданных средств и процентов по ним; заключения государственной вневедомствен­ной экспертизы и государственной экологической экспертизы по проектной документации и документы, подтверждающие плате­жеспособность заемщика (застройщика) и возвратность средств.

Процентная ставка за пользование средствами федерального бюджета, предоставляемыми на возвратной основе, не может пре­вышать размера ставки, установленной в договоре между Цент­ральным банком Российской Федерации и Министерством фи­нансов Российской Федерации.

Условия долгосрочных договоров между государством (пред­ставляемым Министерством финансов Российской Федерации), банками и заемщиками (застройщиками) определяются на весь срок действия договора. В случае, если после их заключения за­конодательством введены условия, ухудшающие положение парт­неров, в договоры могут быть внесены изменения.

3. Финансирование за счет банковских займов под строительство.

Принято различать краткосрочное (в период строите­льства объекта) и долгосрочное финансирование строительства, которое, как правило, поступает из разных источников, хотя иногда источник может быть и один, на­пример пенсионный фонд или страховая компания.

При реализации проекта строительства наиболее рас­пространенным является сочетание краткосрочного кре­дитования строительства объекта за счет банковского займа и долгосрочного кредитования созданного объекта специализированным ипотечным институтом (банком, страховой компанией, пенсионным фондом).

Для предпринимателей привлечение банков к краткосрочно­му кредитованию более выгодно и приемлемо, чем исполь­зование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:

— большинство строителей жилья не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необ­ходимые гарантии институциональным инвесторам;

— большинство предпринимателей не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необ­ходимые гарантии институциональным инвесторам;

— по мере укрупнения проектов появляется необходи­мость привлечь не один, а несколько институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;.

В то же время для банков кредитование жилищного строительства является достаточно рискованной операцией, поскольку, во-первых, это процесс создания ценности, ко­торая еще не существует при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитую­щих развитие недвижимости, не имеет достаточно квали­фицированных специалистов для определения эффек­тивности проекта.

Можно выделить три варианта решения задачи креди­тования нового строительства и возврата выданного кре­дита.

1. Коммерческий банк и строительная организация принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект бу­дет продан (под него будет получен долгосрочный ипотеч­ный кредит) по ходу реализации проекта или, по крайней мере, по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит. Этот вариант следует признать наибо­лее рискованным как для банка, так и для строительной организации, по­скольку при отсутствии постоянного кредитора банк будет вынужден либо отказать заемщику в кредите, либо при­нять на себя несвойственную ему функцию ипотечного кредитования.

2. Кредитор сознательно идет как на выдачу кредита под строительство, так и на долгосрочное кредитование. Различие между этим и предыдущим вариантом, по суще­ству, лишь в том, что в данном случае кредитор может за­ранее тщательно изучить проект, предусмотрев необхо­димость финансирования создаваемого объекта в своих перспективных финансовых планах.

3. Наиболее распространенный и наименее рискован­ный вариант — сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита ипотечного банка или другого института, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) кре­дитовании.

Механизм получения гарантий состоит в следующем Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект. Такое согла­шение называется выводящим обязательством, посколь­ку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат вы­данного кредита.

Кредитор строительства, постоянный кредитор и заем­щик заключают в данном случае трехстороннее соглаше­ние, которое позволяет всем его участникам мини­мизировать риски, связанные с реализацией проекта С одной стороны, заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий выводя­щего соглашения постоянный кредитор (покупатель) обеспечит постоянное финансирование, «выкупит» кредит под строительство. С другой стороны, постоянный креди­тор получает гарантии от заемщика и кредитора в том, что выводящий платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска, обусловленного необходимостью искать объекты кредитования.

Итак, все названные варианты строятся на основе долгосрочного ипотечного кредитования или, по край­ней мере, предполагают его в качестве необходимого условия.

Краткосрочные кредиты банка под строительство при­нимают форму либо корпоративного кредитования, либо кредитования под проект. В первом случае банк интересу­ет устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. Во втором — сам проект выступает в качестве обеспечения кредита.

Механизм кредитования строительства и возврата пре­доставленного кредита и процентов по нему существенно отличается от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предо­ставляют единовременно, в момент выдачи кредита, а по­гашение происходит обычно по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредитования под строите­льство, как правило, наоборот: средства предоставляют по частям, по мере завершения отдельных этапов работ, а по­гашают всю сумму единовременно, когда заканчивается срок кредита.

В связи с повышенным риском кредитования строите­льства процентные ставки в этом случае обычно превыша­ют ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из платы за предоставление кредита и из плавающей ставки, которая изменяется вместе с базовой процентной ставкой данного кредитора и чаще всего превышает последнюю на оговоренное заранее число пунктов.

Наиболее распространенными методами предоставле­ния средств под строительство являются:

• поэтапный метод, в соответствии с которым по мере создания объекта кредитор предоставляет средства, приобретая право удержания на завершенную часть объ­екта;

• метод драфта, по которому кредитор предоставляет средства по мере того, как архитектор или другое лицо, контролирующее ход строительства, подтверждает факт выполнения работ;

• метод ваучеров, который предполагает выделение кредитором необходимых средств под счета от субподряд­чиков за фактически выполненные работы.

Относительно недавно появился такой весьма при­влекательный для предпринимателя способ финансирования, как безрегрессионное кредитование. Он позволяет значительно снизить финансовый риск, ибо в данном случае единственным обеспечением кредита является сам строящийся объект недвижимости и взыскание не может быть обращено на имущество ком­пании.

Более актуально ограниченно-регрессионное кредитова­ние, при котором банки требуют дополнительного обеспе­чения помимо объекта и части собственного капитала предпринимателя. В качестве такого дополнительного обеспечения могут выступать гарантии завершения проек­та, предоставляемые материнской компанией, либо огра­ниченные гарантии непревышения затрат. Ограниченно-регрессионные кредиты выдают, как правило, на период строительства или на период до первого пересмотра аренд­ных платежей.