1.) Долевое участие со 100%-ной единовременной оплатой:

— по договору долевого участия за дольщиком закреп­ляется конкретная квартира в строящемся доме» с указа­нием метража и местоположения квартиры;

— в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;

— указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;

— по окончании строительства производятся взаимо­расчеты между дольщиком и застройщиком исходя из действительной площади передаваемой квартиры;

• после окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.

2.) Долевое участие с поэтапной оплатой:

— по договору долевого участия за дольщиком закреп­ляется конкретная квартира в строящемся доме, с указа­нием ее метража и местоположения;

— в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и по­желаний дольщика;

— в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 м² вносится первый взнос; общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент за­ключения договора и может составлять от 20 до 100%;

— оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику (как правило, поквартально), с индексацией стоимости 1 м² на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли; каж­дым взносом оплачивается определенное количество квад­ратных метров общей площади квартиры;

— по окончании строительства производится оконча­тельный расчет исходя из действительной площади, пере­даваемой дольщику квартиры.

3.) Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

— по договору долевого участия за дольщиком закреп­ляется конкретная квартира в строящемся доме, с указа­нием ее метража и местоположения;

— в договоре указывается, сколько квадратных метров общей площади новой квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей доль­щику;

— разницу в метраже общей площади дольщик опла­чивает деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на вы­бранном дольщиком объекте;

— возможны два варианта зачета квартир: 1) квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу пе­реходит к застройщику и квартира поступает в реализа­цию; 2) дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к за­стройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

При анализе системы долевого участия в строительстве особое значение имеет система расчетов. Определяя поря­док их осуществления, следует учесть, что инвестирование строительства — длительный процесс, и в условиях про­должающейся инфляции затраты на строительство посто­янно растут. В связи с этим в договоре следует оговорить конкретный механизм изменения суммы инвестирования, а также желательно установить предел ее увеличении.

Следует отметить некоторые особенности схем фи­нансирования, построенных на долевом участии в строи­тельстве, негативно отражающихся на функционировании этого рынка. Дело в том, что документы, устанав­ливающие право собственности на жилье, выдаются дольщикам лишь по завершении строительства, а до этого они располагают только договором о долевом участии. По­этому, по мнению брокеров и юристов, вторичный рынок долевого участия считается малонадежным, а долевое уча­стие обладает сравнительно низкой ликвидностью.

В то же время долевое участие в строительстве имеет определенные преимущества по сравнению со вторичным рынком жилья: более низкая стоимость, большая «про­зрачность» истории объекта, получение жилья с более низкими эксплуатационными издержками.

­