6. Частный капитал.

Финансирование капитальных вложений за счет собственных средств инвесторов, а также за счет собственных средств банка производится по договоренности сторон. Договаривающиеся сто­роны самостоятельно определяют порядок внесения инвесторами (заказчиками) собственных средств на счета в банки для финансирования капитальных вложении, кредитования и взаиморасче­тов между участниками инвестиционного процесса за выполнен­ные подрядные работы и поставку оборудования, материальных и энергетических ресурсов, оказание услуг. Формы оплаты опре­деляются договорами (контрактами).

7. Долевое участие в строительстве

Самый распространенный источник финансирования строительства — долевое участие. Оно встречается в 90% проектов многоквартирных домов, в 72% проектов кот­теджной застройки.

Как известно, закон РФ «Об инвестициях в Россий­ской Федерации» гарантирует негосударственным инве­сторам право частной собственности на жилье, строи­тельство которого они финансировали. Поэтому долевое участие — по существу, форма предварительной покупки жилья, которая позволяет приобретать жилье по более низкой цене и с поэтапной оплатой [11].

Соответственно для организатора финансирования строительства привлечение дольщиков (субинвесторов) равнозначно продаже жилья и, естественно, в большинст­ве случаев продавцы стремятся получить прибыль.

Сочетание собственных средств фирмы-застройщика и долевого участия представляет собой наиболее распростра­ненную схему финансирования в Санкт-Петербурге, при­чем основными дольщиками практически везде являются физические лица. В 1995 г. на их долю, по данным город­ского Бюро по регистрации прав на недвижимость в жи­лищной сфере, приходилось 85% общего объема долевого финансирования. Важная роль, которую играет долевое участие в процессе функционирования первичного рынка жилья, и высокая доля дольщиков — физических лиц, де­лают обеспечение прав субинвесторов одной из централь­ных проблем современного рынка недвижимости.

Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, служит до­говор о долевом участии в строительстве, который дол­жен быть заключен в письменной форме. Без такого договора впоследствии нельзя оформить право собствен­ности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть пред­ставлены документы, подтверждающие долевое участие в строительстве.

В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект строительства (ре­конструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запре­щением не состоит, а также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, об­ладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц.

Стороны указанного договора могут именоваться по-разному. Фирма, привлекающая денежные средства в жи­лищное строительство, в зависимости от конкретной ситу­ации называется, как правило, «заказчик», «первона­чальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее. средства, «дольщик», «субдольщик», «субинвестор». Пра­ва участников долевого строительства никак не зависят от выбора того или иного наименования.

Первоначальный инвестор, как правило, принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полаого его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к опреде­ленному сроку, а также в течение определенного срока с момента акта Государственной приемочной комиссии передать дольщику (субинвестору) квартиры определен­ной площади [12].

По договору долевого участия клиент обязуется еже­квартально или в иные определенные договором сроки опла­чивать согласованную заранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивает­ся первый долевой взнос, который по размеру примерно со­ответствует проценту готовности дома на момент заклю­чения договора. Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные поквартальные платежи, с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор смог выплатить всю стоимость строительства квартиры. Каждый внесенный долевой взнос оплачивает определенное количество квадрат­ных метров общей площади строящейся квартиры. Стои­мость одного квадратного метра при первоначальном долевом взносе согласуется на стадии заключения договора, а в дальнейшем определяется фактической стоимостью стро­ительства на момент внесения очередного платежа [19].

После завершения строительства застройщик произ­водит заселение согласно заключенным долевым догово­рам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организа­ции государственной власти и передает здание в эксплуа­тацию.

Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости состоят в следующем:

— поэтапная оплата;

— индексирование только остаточной стоимости стро­ительства по договору;

— затраты на приобретение жилья при долевом учас­тии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жи­лья на 10-20%.

При привлечении средств дольщиков в зависимости от их потребностей, а главное — финансовых возможностей, применяют несколько вариантов долевого участия.