1.1. Теоретичні основи і сутність грошової оцінки земельних ділянок

1.2. Понятя і склад земель житлової та громадської забудови

1.3. Право користуватися чужою земельною ділянкою для забудови

Розділ 2.Експертна оцінка земельних ділянок що підлягають забудові

2.1. Особливості відведення земельних ділянок під будівництво через земельні торги

2.2 Купівля-продаж земельних ділянок під забудову

2.3 Метод підходи та методи експертної грошової оцінки земельних ділянок що підлягають забудові

Розділ 3. Шляхи удосконалення експертної оцінки земельних ділянок що підлягають забудові

Висновоки

Список використаних джерел

1.2. Понятя і склад земель житлової та громадської забудови 

  Землі житлової та громадської забудови — самостійна категорія земель серед земель України. Вона з'явилася замість земель населених пунктів, які відповідно до раніше чинного земельного законодавства теж характеризувалися самостійним правовим режимом.    Чинний Земельний кодекс України, виділяючи ці землі в самостійну категорію, присвячує їм главу 6, яка включає лише 5 статей.    Згідно зі ст. 38 ЗК України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки у межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування. При визначенні поняття цих земель законодавець бере за основу два критерії: їх місце розташування — у межах населених пунктів та цільове призначення — використання для розміщення забудови.    Населений пункт — категорія історична. Він виник на певному етапі розвитку суспільства. Серед характерних рис, притаманних йому, слід відзначити перш за все наявність певної території, яку займає цей елемент системи розселення. Обов'язковою ознакою населеного пункту є також постійний характер його використання як місця життєдіяльності людей.    Кожний населений пункт (місто, селище чи село) як складова системи розселення займає відповідну земельну територію, характеризується своїм географічним місцем розташування, налічує певну кількість населення, що постійно проживає в ньому, підлягає державному обліку і реєстрації.    Всі населені пункти в Україні виконують у системах розселення різні за своїм характером функції. Згідно з чинним законодавством серед них виділяють дві категорії — міські та сільські поселення. До складу міських поселень відносять міста (республіканського, обласного і районного значення), а також селища. Сільські поселення включають села і селища незалежно від їх адміністративного підпорядкування.    Крім цієї класифікації, чинне законодавство виділяє також гірські, курортні та історичні населені пункти. Виділення таких населених пунктів має в кожному конкретному випадку певну мету (наприклад, забезпечення соціального захисту жителів цих пунктів, створення необхідних умов для здійснення профілактики захворювання і лікування людей) і певною мірою впливає на регламентацію земельних відносин у них.    Усі населені пункти, будучи базою зосередження основної маси капітальних вкладень, виконують важливу роль як форма організації суспільного виробництва, розселення людей і забезпечення життєдіяльності населення.    Основні напрями державної політики щодо забезпечення функціонування та розвитку населених пунктів, а також правові й економічні шляхи їх реалізації передбачені Концепцією сталого розвитку населених пунктів, яка схвалена постановою Верховної Ради України від 24 грудня 1999 р.    Пріоритети і концептуальні рішення планування й використання території країни, вдосконалення систем розселення та забезпечення сталого розвитку населених пунктів визначені Генеральною схемою планування території України, яка затверджена Законом України від 7 лютого 2002 р.    Кожний населений пункт як окреме адміністративно-територіальне утворення має свою межу. Відповідно до ст. 173 ЗК України межею населеного пункту (міста, селища чи села) вважається умовна замкнена лінія на поверхні землі, що відокремлює територію цього адміністративно-територіального утворення від інших територій.    Територія як правова категорія не тотожна земельній ділянці. Земельна ділянка—це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ст. 79 ЗК). Землі у межах території України виступають об'єктом земельних відносин. Територія конкретного населеного пункту як окремого адміністративно-територіального утворення складається з певних різних за призначенням земельних ділянок.    Одні з них слугують місцем проживання людей (зайняті житловим фондом), інші — місцем здійснення їх виробничої та іншої діяльності (наприклад, земельні ділянки промислових підприємств). Самостійну роль серед цих земель у межах населеного пункту виконують ті, які використовуються для задоволення комунально-побутових і соціально-культурних потреб (наприклад, землі під об'єктами соціально-культурного та іншого призначення). Тут можуть бути розташовані також землі під об'єктами культурної спадщини, природно-заповідного, лісового і водного фондів та ін.     Найважливіше значення у межах населених пунктів мають землі житлової та громадської забудови, оскільки вони з урахуванням цільового призначення використовуються як просторово-операційний базис, тобто для розміщення та обслуговування різного роду об'єктів забудови та інших об'єктів загального користування.    Визначення поняття земель житлової та громадської забудови, наведене у ст. 38 ЗК України, є не зовсім повним. До цих земель мають належати не тільки земельні ділянки, що їх використовують для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування, а й ті, що забезпечують належну експлуатацію цих об'єктів та призначені для зазначених цілей відповідно до містобудівної документації.    Землі житлової та громадської забудови неоднорідні за своїм складом хоч і використовуються як просторово-територіальна основа. Земельний кодекс України не визначає склад цих земель. Між тим у їх межах розташовані земельні ділянки, які призначені та використовуються для розміщення та експлуатації різних за характером об'єктів (житлової забудови, громадських будівель і споруд, а також інших об'єктів загального користування).    Здійснення житлової забудови — складне і комплексне явище, яке пов'язане з новим будівництвом, реконструкцією, реставрацією, капітальним ремонтом і благоустроєм жилих будівель і споруд. Житловою забудовою як самостійним різновидом забудови конкретної території вважається земельний масив, у межах якого зосереджений житловий фонд (державний, комунальний, приватний, громадський). Самостійним і домінуючим елементом житлової забудови є жилі будинки, які характеризуються сукупністю певних ознак. Серед них, по-перше, відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним нормам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання у них громадян; по-друге, прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції, по-третє, реєстрація в органах державної реєстрації як жилого будинку.    Зазначені об'єкти нерухомості нерозривно пов'язані із землею, розташовані на відповідних земельних ділянках, призначених для їх подальшого обслуговування.    Чинне законодавство розрізняє садибну та несадибну житлову забудову. При формуванні садибної забудови за основу беруть об'єкти нерухомості (будинки садибного типу), які розміщені на індивідуально визначених земельних ділянках, що перебувають у користуванні на умовах оренди чи власності окремих громадян (присадибні земельні ділянки). Така забудова поширена в сільській місцевості. До несадибної належить забудова, яка в основному представлена багатоквартирними жилими будинками, розміщеними на земельних ділянках, що не належать окремим громадянам ні на праві користування, ні на праві власності. Суб'єктом, носієм земельних прав у цьому разі виступає відповідна юридична особа. До несадибної забудови відносять також земельні ділянки, на яких розміщені житлово-будівельні (житлові) і гаражно-будівельні кооперативи, а також індивідуальні гаражі, готелі, гуртожитки тощо.    На відміну від житлової, громадську забудову становлять об'єкти соціально-культурного та комунально-побутового призначення, які розташовані на відповідних земельних ділянках. До таких об'єктів відносять: заклади освіти, установи охорони здоров'я і соціального забезпечення, відпочинку, фізкультурно-спортивні споруди, культурно-освітні заклади, мистецькі установи, підприємства торгівлі, громадського харчування та побутового і комунального обслуговування тощо. Не виключається, що деякі об'єкти соціально-культурного призначення можуть бути розташовані у межах житлової забудови. Так, підприємства торгівлі, громадського харчування, побутового та комунального обслуговування можуть здійснювати свою статутну діяльність, використовуючи нежилі приміщення у житловому фонді.    У межах земель житлової та громадської забудови можуть розміщуватися як капітальні, так і тимчасові будівлі та споруди, які займають відповідні земельні ділянки, характеризуються певним цільовим призначенням і належать до земель житлової чи громадської забудови.     Залежно від характеру об'єктів забудови земельні ділянки, на яких розташовані ці об'єкти і призначені для їх обслуговування, повинні вважатися відповідно землями житлової чи громадської забудови з урахуванням притаманних їм певних специфічних ознак.    Разом з тим, складовою земель житлової та громадської забудови є й деякі інші землі, у межах яких розташовані об'єкти загального користування. Вони теж відіграють важливу роль у забезпеченні життєдіяльності людей. До цих об'єктів належать: вулиці, провулки, дороги, площі, проїзди, майдани, набережні, пляжі, міські сади, парки, лісосквери, гідропарки, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо. Вони характеризуються особливою соціальною цінністю, що визначає суспільний інтерес. Він виражається у необхідності збереження їх цільового призначення та встановленні спеціального правового режиму використання. Тому регламентації відносин з приводу цих об'єктів притаманне публічно-правове регулювання. Завдання публічного права в даному разі полягає у встановленні певних обмежень, що стосуються використання зазначених об'єктів. Згідно з Земельним кодексом України землі, зайняті об'єктами загального користування, належать до земель комунальної власності, які не можуть передаватися у приватну власність. Тимчасовий порядок розмежування земель права державної і комунальної власності називає ці об'єкти землями загального призначення. Будучи складовою частиною земель житлової та громадської забудови, ці земельні ділянки, які використовуються як шляхи сполучення, для задоволення культурно-побутових та комунально-побутових потреб населення. Ці земельні ділянки, як правило, не закріплюються за окремими землекористувачами, використовуються необмеженим колом осіб і задовольняють потреби всіх жителів конкретного населеного пункту. Експлуатація цих земель здійснюється на безоплатній основі. Порядок їх використання визначається органами місцевого самоврядування.    До земель житлової та громадської забудови мають належати не лише земельні ділянки, зайняті житловими і громадськими будівлями, спорудами та об'єктами загального користування і призначені для їх обслуговування, а й ті, які відповідно до містобудівної документації підлягають забудові житловими, комунально-побутовими і соціально-культурними будівлями та спорудами, а також іншими об'єктами загального користування.

1.3. Право користуватися чужою земельною ділянкою для забудови

1. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови найчастіше виникає в умовах міста (міські землі), коли вільних земельних ділянок майже немає, і взагалі міську землю продавати для забудови недоцільно. В зазначених випадках міська влада може надавати право користування такою земельною ділянкою для забудови. Проте немає перешкод для надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови з інших земельних фондів, крім тих, які за законом не можуть передаватися під забудову (землі сільськогосподарського призначення, землі природо-заповідного та іншого природоохоронного призначення, землі оздоровчого призначення та ін.) — ст.19 ЗК.

Власник земельної ділянки за загальним правилом не бажає втрачати право власності на неї. У разі необхідності краще передати (продати) лише право користування або його частину.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) також виникло ще в стародавньому праві і зберегло свою придатність для використання до цього часу. Істотне поширення це право має в країнах із розвинутою ринковою економікою і стабільним правом приватної власності на землю. В Україні ЦК відновлює дане право. Видається, що в умовах ринкової економіки воно знайде своїх користувачів.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови — це довготривале, відчужуване і таке, що переходить у спадщину, право. Зазначене право може бути встановлене на визначений або невизначений строк. Проте зазначені строки тривалі, оскільки будівлі та інші споруди зводяться на довгий час.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може відчужуватися будь-яким способом, не забороненим законом. Зазначене право може успадковуватися як за заповітом, так і за законом.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови характеризується такими основними ознаками:

1)  це — речове право користування чужою земельною ділянкою. Воно породжує абсолютні і виключні відносини, власник земельної ділянки не може припинити його за власною волею. Зазначене право може бути припинене лише судом за наявності підстав, передбачених законом;

2)  речовий характер цього права надає можливість землекористувачу відчужувати його і передавати в спадщину;

3)  право користування чужою земельною ділянкою для забудови обмежує право власності землевласника. За загальним правилом це обмеження настає за волею землевласника;

4)  право користування чужою земельною ділянкою для забудови може встановлюватися на визначений або на невизначений строку

5)  зазначене право користування може бути встановлене за плату. Але ЦК не містить норм, які забороняли б передавати земельну ділянку для забудови безплатно;

6)  за загальним правилом суперфіцій встановлюється в Інтересах як власника земельної ділянки, так І землекористувача, якому ділянку передано для забудови. Проте можливі випадки, коли суперфіцій може бути встановлено тільки в інтересах землекористувача, тобто без оплати;

7)  суб'єкт суперфіцію (землекористувач чужої земельної ділянки для забудови) має право володіти, користуватися ділянкою на свій розсуд, але в межах, визначених суперфіцієм;

8)  власник земельної ділянки, переданої в користування для забудови, має право володіти, користуватися І розпоряджатися цією ділянкою в частині, не обмеженій суперфіцієм.

 

2. Власник земельної ділянки має право надавати її в користування іншій особі для забудови

1. Це право охоплюється поняттям правомочності власника -"право розпорядження". Власник ділянки не повинен запитувати будь-кого дозволу на передачу земельної ділянки або її частини іншій особі для забудови. Право передачі земельної ділянки для забудови належить будь-якому власнику незалежно від форми власності на таку ділянку.

Особою, яка має право передавати земельну ділянку для забудови, може бути не тільки власник цієї ділянки, а й будь-яка інша особа, котра володіє даною земельною ділянкою на законній підставі. Такою може бути і юридична особа, яка має право власності на земельну ділянку або володіє нею на законній підставі.

Особою, яка бажає користуватися чужою земельною ділянкою для забудови, також може бути будь-яка як фізична, так і юридична особа, може бути громадянин України, громадянин зарубіжної країни або особа без громадянства, юридична особа — незалежно від її місця знаходження. Безперечно, зазначені особи мають бути дієздатними.

Особа, яка одержала чужу земельну ділянку для забудови, має право зводити на ній будь-які будівлі та споруди. Це можуть бути жилі будинки, окремі котеджі, одно- чи багатоквартирні будинки, соціально-культурні і побутові будівлі. Земельні ділянки можуть надаватися також для промислового будівництва будь-якого характеру та інших споруд (доріг, аеродромів, стадіонів, спортивних майданчиків тощо).

Проте це можуть бути лише споруди, будівлі, які не завдають шкоди довкіллю та людям. Характер будівлі чи споруди має бути обумовлений у договорі про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію). Суперфіціарій (особа, яка одержала земельну ділянку для забудови) може зводити на ній лише ту будівлю чи споруду, яка обумовлена договором. Інакше власник має право вимагати через суд припинення суперфіцію.

 

3. Зміст права користування чужою земельною ділянкою для забудови

1. Він визначається умовами договору про встановлення цього права. Права та обов'язки власника земельної ділянки уже викладені. Власник має право надавати земельну ділянку або її частину іншій особі в користування для забудови. Він має право вимагати, щоб земельна ділянка використовувалася за призначенням. Власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю земельною ділянкою в межах, не обтяжених суперфіцієм.

Безперечно, основним правом власника земельної ділянки, переданої в користування іншій особі для забудови, є право на оплату за користування. При цьому розмір плати, порядок і строки її виплати визначаються умовами договору про встановлення суперфіцію. Це може бути оплата в будь-якій формі. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, то договором може бути передбачено право власника ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

Як уже зазначалося, власник земельної ділянки, переданої в користування для забудови, може її відчужити будь-яким цивільно-правовим способом під час дії суперфіцію. Але перехід права власності від колишнього власника до іншої особи не припиняє самого суперфіцію і не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою. Новий власник ділянки, обтяженої суперфіцієм, не може його обмежити, змінити чи припинити.

Землекористувач (суперфіціарій) має своїм основним правом користування земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором. Право власності на будівлі (споруди), зведені на чужій земельній ділянці, переданій землекористувачу за суперфіцієм, належить землекористувачу. Останній, як і будь-який власник майна, має право володіти, користуватися І розпоряджатися зведеними ним на чужій земельній ділянці будівлями (спорудами). В разі продажу цих будівель (споруд) до їх покупця — нового власника, переходить право користування земельного ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, які були визначені в договорі про встановлення суперфіцію.

Землекористувач (суперфіціарій) зобов'язаний своєчасно і систематично вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови. Він також зобов'язаний сплачувати встановлені податки та інші платежі відповідно до чинного законодавства.

У договорі про встановлення сервітуту можуть бути визначені й інші права та обов'язки сторін, які не суперечать чинному законодавству.

 

4. Виникнення та припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови

1. ЦК визначає дві підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови — договір і заповіт. Про договір вже йшлося. Щодо заповіту, то заповідач може покласти не свого спадкоємця обов'язок надати право користування заповіданого земельною ділянкою або її частиною іншій особі з числа як законних спадкоємців, так і сторонніх осіб.

Встановлення права користування чужою земельною ділянкою для забудови шляхом спадкування за законом чинним законодавством  не передбачається.  Право користування  може  перейти зе спадкуванням по закону до інших осіб, але бути встановленим через спадкування за законом не може.

Проте вважається, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено також законом. Держава може зобов'язати будь-якого власника надати будь-якій іншій особі право користування земельною ділянкою для забудови, наприклад, в суспільних інтересах. Видається, що немає будь-яких перешкод для постанови суду за позовом заінтересованої особи про надання їй права користування чужою земельною ділянкою для забудови за наявності відповідних підстав для задоволення такого позову. В обох випадках закон чи постанова суду визначають умови користування чужою земельною ділянкою для забудови.

2. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови припиняється в таких випадках:

1)  поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача:   або  власник  земельної ділянки  може  викупити будівлі (споруди), зведені на ній, або землекористувач може придбати земельну ділянку, на якій він звів будівлі (споруди);

2)  якщо право користування чужою земельною ділянкою встановлено на визначений строк, то його сплив припиняє зазначене право;

3)  землекористувач може відмовитися від права користування. При цьому слід мати на увазі, що власник не може своєю волею припинити право користування своєю земельною ділянкою для забудови, а землекористувач може, якщо в ньому відпала необхідність чи доцільність;

4)  підставою для припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови може стати невикористання її без поважних причин протягом 3 років;

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду й в інших випадках за наявності істотних підстав, передбачених чинним законодавством;

5)  припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови у будь-якому випадку не залишається безслідним: земельна ділянка може зазнати істотних перетворень, що погіршують її якісний стан, на ділянці можуть залишатися зведені землекористувачем будівлі чи споруди, їх доля не визначена. Можуть бути й інші наслідки.

Наслідки припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови, як правило, вирішуються угодою сторін — власника земельної ділянки та її землекористувача. У разі недосягнення згоди спір вирішується судом.

Передусім сторони мають досягти згоди щодо правових наслідків .припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови, тобто визначити долю будівель (споруд) та самої ділянки.

Якщо сторонам не вдається досягти згоди щодо правової долі зведених на чужій земельній ділянці будівель (споруд), власник ділянки має право вимагати від землекористувача — власника зведених будівель (споруд), їх знесення та приведення земельної ділянки до такого стану, в якому вона була до передачі ЇЇ в користування для забудови.

Проте знесення будівлі (споруди), шо була зведена на ти земельній ділянці, може бути визнане недоцільним із різних причин. Будівля чи споруда можуть істотно перевищувати вартість земельної ділянки або ЇЇ знесення заборонено законом (жилі будинки, пам'ятки історії та культури тощо). В такому разі суд може, з урахуванням підстав припинення права користування чужою земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) ділянки, на якій вона розміщена. З урахуванням обставин справи суд може прийняти рішення про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди).

У разі неможливості прийняття одного з наведених рішень суд може визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі на новий строк.

Розділ 2.Експертна оцінка земельних ділянок що підлягають забудові