Література:

1. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Затверджено наказом Держкомзему України від 8 липня 1999 р. №72.

 2. Методичні рекомендації з експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджені наказом Держкомзему України від 12 листопада 1998 р.

3. Дехтяренко Ю. Ф., Лихогруд М. Г. та ін. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання. – К.: Профі. – 2002. – 256 с.

4. Драпиковский А. И., Иванова И. Б. Оценка земельных участков. – Б., «Ега – Басма», 2003, 288 с.

5. Котик З. О. Оцінка земель. Навчальне видання. – Львів: Край, 2004. – 66с.

6. Кучер О. О., Третяк А. М. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення // Землевпорядкування. - №2. – 2003. – с. 54 – 59.

7. Михасюк І, Косович Б. Регулювання земельних відносин: Монографія. – Львів, Львівський національний університет ім. Івана Франка, 2002. – 264 с.

8. Свириденко К. В Методика розрахунку дохідності й вартості земель сільськогосподарського призначення дохідним підходом // Землеустрій і кадастр. - №3. – 2005. – с. 22 – 31. 

2.3 Метод підходи та методи експертної грошової оцінки земельних ділянок що підлягають забудові

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки.

 Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід – різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов’язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) – дохід, який можна отримати від землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами й прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід від землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами – землею та земельними поліпшенням.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу (реверсії).

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційними доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або кумулятивним способом як сума без ризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки. Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації – модифікація метода прямої капіталізації, що ґрунтується на пайовому підході до оцінки.

Розрахунки за даним методом виконуються в декілька етапів:

1.   Приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість всього земельно-майнового комплексу  поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовують дані про нормативні ціни землі та ціни на будівельні роботи.

 2. Визначається середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації за формулою (2.1) – коефіцієнт, який використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи із структури вартості об’єкта.

Кк_СР = Кк_З * д_З + Кк_Б * д_Б (2.1)

де Кк_СР – середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації

Кк_З,  Кк_Б  - коефіцієнт капіталізації для землі та для будівель і споруд;

д_З,  д_Б – частка земельної ділянки та будівель і споруд  відповідно до загальної  вартості.

3. Визначається вартість усього земельно-майнового комплексу (Взмк)  методом капіталізації доходу за формулою (2.2)

Взмк = ЧОД  /  Кк_СР (2.2)

4. Вартість земельної ділянки (Вз)  розраховується за формулою (2.3) часткового коефіцієнта 

Вз = Взмк * д_З (2.3)

  Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду.

Значимість даного методу зростає в умовах наявності і розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує спів ставні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі.

Розрізняють наступні види ренти:

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

-          рента за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми робітників;

-          рента за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загально регіональної системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго та водопостачання , каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);

-          рента за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента – з його функціональною структурою. Її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживчими властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місце розташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, котрі практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території, території з оздоровчими властивостями тощо.

Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою (2.4) 

В_З = (( О_С * Р_Н ) / К_Н ) * К_Ф * К_М * П_З, (2.4)

де В_З – вартість земельної ділянки, грн.;

О_С – витрати на освоєння та благоустрій території, грн./км²;

Р_Н – нормативна рентабельність (як правило, складає не більше 6%);

К_Н – нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3%);

К_Ф – коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки;

К_М – коефіцієнт місце розташування земельної ділянки;

П_З – площа земельної ділянки, км².

Метод залишку для землі. Базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, яка розглядає увесь дохід, що відноситься до земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується при оцінці земельної ділянки з поліпшенням вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання.

Етапи розрахунку:

1. Достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (Вб), а також чистого операційного доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (ЧОД).

2. Визначення частини чистого операційного доходу, яка припадає на будівлі та споруди (ЧОДб), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт капіталізації.               

 Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд (Кк_Б)  може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці, розраховується за формулою(2.5)

Кк_б = Кп + Кз (2.5)

де Кп – коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

Кз – коефіцієнт капіталізації для землі. Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

3. Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку(ЧОДз) за формулою (2.6)         

ЧОДз = ЧОД – ЧОДб (2.6)

4. Методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (Вз) за формулою (2.7)                          

Вз = ЧОДз  /  Кз (2.7)

Метод залишку для землі може бути використаний при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання.

2.2 Купівля-продаж приватизованих земельних ділянок

Одним з найпоширеніших договорів придбання права власності на землю є договір купівлі-продажу земельної ділянки. Він укладається письмово і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

 Цей договір укладається незалежно від того, хто є продавцем землі (громадянин, юридична особа, територіальна громада чи держава) і незалежно від цільового призначення ділянки.

Перш ніж укладати договір купівлі-продажу, покупець мав би перевірити чи є продавець ділянки її власником. Дуже часто продавець має або неправильно оформлені документи, або у нього є тільки їх частина, у гіршому разі у нього їх немає взагалі. Документом, що посвідчує право на земельну ділянку є:

1.    Державний акт на право власності на землю;

2.    Договір купівлі-продажу, дарування, міни, або свідоцтво про право на спадщину. В цьому випадку до них має бути прикріплено державний акт на право власності на земельну ділянку попереднього власника з відмітками нотаріуса про відчуження ділянки та органу земельних ресурсів про реєстрацію прав на цю земельну ділянку.

Укладаючи договір, необхідно заздалегідь провести оцінку земельної ділянки. Вартість, визначена оцінювачем, не є обов’язковою для сторін, але використовуватиметься нотаріусом при численні державного мита.

Сторони угоди не можуть: змінити цільове призначення і режим використання земельної ділянки, а також інші обов’язкові вимоги, передбачені законом.

Не дивлячись на те, що договір купівлі-продажу земельної ділянки припиняє права і обов’язки попереднього власника, він не припиняє прав і обов’язків третіх осіб на нього, до них відносяться заставні зобов’язання (в т.ч. іпотека), сервітути, оренда, інші обмеження і обтяження. Якщо ділянку продає один з подружжя - необхідно отримати письмову згоду другого з подружжя (якщо ділянка була придбана під час шлюбу).

Після укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки на «старому» державному акті нотаріус робить відмітку про відчуження цієї ділянки та підшиває державний акт безпосередньо до договору.

Пам’ятайте, що за статтею 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Допоки  державну реєстрацію права власності на земельну ділянку не проведено – ви не зможете нею розпоряджатись.

Щоб стати повноправним власником землі, необхідно ще здійснити державну реєстрацію права на земельну ділянку в органі земельних ресурсів, який за вашим зверненням здійснить відповідну відмітку на тому ж «старому» державному акті.