Купуємо ділянку з будинком

У випадку наявності на ділянці будь-якої будівлі, необхідно перевірити документи на неї. Якщо документів на будинок немає жодних – де-юре його не існує. Але для оформлення угоди потрібна довідка з БТІ про відсутність будівель на земельній ділянці. Без такої довідки нотаріус не засвідчить договір купівлі-продажу. Однак, якщо фактично будинок існує, БТІ таку довідку не дасть. Якщо ж первинні документи на будинок наявні, але його не введено в експлуатацію, буде укладатись договір купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва. Такі договори почали укладати відносно недавно і перелік необхідних документів на незавершене будівництво у різних нотаріусів може відрізнятися. Радимо в такому випадку попередньо проконсультуватися у нотаріуса, який буде посвідчувати угоду. Якщо будинок зареєстровано і введено в експлуатацію, проблем з укладенням угоди не буде.

Нерідко продаються земельні ділянки з будинками під знос. У цьому випадку необхідно вимагати знесення будинку до укладення договору купівлі-продажу для того, щоб уникнути оподаткування при купівлі будинку, необхідності перереєстрації його та виписки прописаних там осіб (із неіснуючого будинку мешканців виписати значно легше).

Слід також упевнитися, що поблизу земельної ділянки немає виробничих підприємств, СТО, АЗС та інших подібних об’єктів, які, крім шкоди здоров’ю, можуть «розповсюджувати» навколо себе санітарно-захисну зону. В такій зоні здійснювати будівництво заборонено. Також треба бути дуже уважним у разі наявності поблизу водоймищ, оскільки ваша ділянка може належати до природоохоронної зони, будівництво на якій також заборонено.

При огляді ділянки на місцевості радимо звернути увагу на будівлі на ділянках сусідів. Якщо вони розташовані впритул до спільної межі, вам доведеться при будівництві вашого будинку, згідно з протипожежними нормами та ДБНами, відступати від межі двічі, а деколи і більше в залежності від поверховості будівель. Крім того, якщо вікна сусідів виходять на вашу ділянку, можливо, вам доведеться робити вогнетривкі стіни, що є досить дорогим задоволенням. В іншому разі проект вашого будинку не погодять відповідні органи (архітектурні, пожежні, санітарні та інші). Це питання є досить важливим, тому не зайвим буде скористатися послугами професійного архітектора, який допоможе визначити правильне місце розташування вашої майбутньої будівлі, бо у деяких випадках заплановане вами будівництво може виявитися нездійсненним.

Якщо існуюча будівля не відповідає цільовому призначенню ділянки, на якій вона розташована (наприклад, офісна будівля в приватному секторі), краще утриматися від придбання такої ділянки, оскільки вже існують прецеденти в судовій практиці, коли такі ділянки вилучалися з приватної власності громадян.

Ознайомлення з документами

Якщо все, що ви з’ясували при попередньому знайомстві з продавцями та огляді земельної ділянки вас повністю задовольнило, слід переходити до другого кроку – вивчення документів. Ще раз підкреслимо, що вивчати необхідно саме оригінали і бути дуже уважними з дублікатами зниклих документів.

Основним документом на землю є Державний акт на право власності на земельну ділянку. Державний акт видається власнику при первинній приватизації на підставі цивільно-правових угод, рішення суду, свідоцтва про право на спадщину тощо. Другий екземпляр державного акту знаходиться в державному органі, котрий його видав. Отож, аби впевнитися в тому, що акт не підроблений, необхідно переглянути другий оригінал акту. Крім того, радимо отримати Черговий кадастровий план земельної ділянки з метою ідентифікації її з тією, яку ви оглядали. В кадастровому плані вказані прізвища сусідів. Якщо вони збігаються з реальністю, ви маєте більше шансів купити саме ту ділянку, яку оглядали. Якщо не всі прізвища збігаються, це може означати, що в кадастрі застарілі дані. У випадку, коли на ділянці є будинок, необхідно впевнитися, що на правовстановлюючих документах на нього є помітка БТІ про реєстрацію права власності. Також слід перевірити, чи належить будівля до житлового або нежитлового фонду та зіставити це з цільовим призначенням землі.

Якщо ділянка була приватизована недавно (до трьох років), бажано перевірити, на підставі яких дозволів і погоджень була виділена земельна ділянка та компетенцію органів, які надавали погодження. Рішення про виділення земельних ділянок повинні затверджуватися на сесії місцевих рад, але замість цього іноді вони виносяться виконавчими комітетами цих рад, що є незаконним. Тому зацікавлені особи можуть оскаржити такі рішення та визнати недійсним Державний акт.

Також необхідно отримати нотаріально оформлений дозвіл чоловіка/дружини продавця на продаж ділянки, довідку про обмеження та обтяження на земельну ділянку й обов’язково зазирнути в Генеральний план міста на предмет планів влади щодо вашої майбутньої землі. Звичайно, отримати всі необхідні документи, особливо від державних органів, буде нелегко, а без допомоги й участі продавця - ще важче. Однак тільки всебічне та повне вивчення документів і володіння всією необхідною інформацією є запорукою придбання земельної ділянки, а не «мильних бульбашок» за великі гроші.

Купівля-продаж земельних ділянок здійснюється відповідно до Порядку посвідчення договорів відчуження земельних ділянок та права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом. Даний Порядок розроблений Мінюстом України і Держкомземом України та затверджений спільно виданим ними наказом від 6 червня 1996 року № 14/5;48 (із змінами та доповненнями, внесеними згідно з наказом Мінюсту України та Держкомзему України від 01.06.98 р. № 31/5; 59) з метою забезпечення реформування земельних відносин, удосконалення методів приватизації земельних ділянок, забезпечення умов запровадження земельного обігу згідно із Земельним кодексом України, Законом України "Про плату за землю", Декретом Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок", Указами Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва", "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності", "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" та "Про захист прав власників земельних часток (паїв)".

Цей порядок застосовується щодо випадків відчуження власниками земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного та індивідуального гаражного будівництва, а також відчуження права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом.

Купівля-продаж земельних ділянок громадянами для ведення селянського (фермерського) господарства у місцевих рад понад площу, що передається безплатно, провадиться з дотриманням вимог Земельного кодексу України.

Рішення відповідної ради з цього питання є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки та його нотаріального посвідчення. Громадяни мають право продавати або іншими способами відчужувати (заповідати, дарувати, обмінювати) без зміни цільового призначення земельні ділянки, а також право на земельну частку (пай), посвідчене сертифікатом.

У випадках продажу права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, переважне право на його придбання мають члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також селянські (фермерські) господарства та громадяни, які мають право їх створити.

Договір відчуження земельної ділянки посвідчується в нотаріальному порядку. У разі продажу земельної ділянки застосовується грошова оцінка цієї ділянки, яка провадиться Державним комітетом України по земельних ресурсах та його органами на місцях за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Продаж земельної ділянки громадянам здійснюється за ціною, визначеною за згодою сторін. Сплата вартості земельної ділянки, придбаної за договором купівлі-продажу, коли продавцем виступає відповідна місцева рада, здійснюється шляхом перерахування покупцем відповідної суми на банківський рахунок продавця. Сплата вартості земельної ділянки, права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, коли покупцем виступає місцева рада, а продавцем є громадянин, здійснюється у порядку, визначеному за згодою сторін.

До договору купівлі-продажу, коли продавцем є відповідна місцева рада, додається рішення цієї ради про продаж земельної ділянки та план земельної ділянки з визначенням її розмірів. При відсутності плану земельної ділянки він виготовляється землевпорядними та іншими організаціями, які мають на це дозвіл, за рахунок коштів продавця.

До договору купівлі-продажу земельної ділянки, якщо продавцем є громадянин, додається державний акт на право власності продавця на земельну ділянку. У випадку, коли продається частина земельної ділянки, нотаріус робить відповідні відмітки на державному акті на право власності продавця на земельну ділянку. Державний акт, на підставі якого була посвідчена угода про продаж всієї земельної ділянки, приєднується до примірника угоди, що залишається у справах нотаріальної контори чи приватного нотаріуса. Відмітка у паспорті з цього приводу погашається відповідною місцевою радою. Другий примірник державного акта, який зберігається в місцевій раді, також погашається нею та передається до архіву. Якщо договір обтяжений заставою землі, то питання купівлі-продажу земельної ділянки вирішуються відповідно до Закону України "Про заставу".

В усіх випадках до договору відчуження земельної ділянки додається довідка про визначення грошової оцінки земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки без вказаних у пункті 2.6 документів, у тому числі про сплату вартості земельної ділянки, реєстрації у місцевій раді не підлягає.

Справляння державного мита при купівлі-продажу земельної ділянки, права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, здійснюється згідно із законодавством України.

Право власності на земельну ділянку виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта, що посвідчує це право.