5.1.2. Расчет стоимости земельного участка методом остатка

Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли был

произведен в рамках доходного подхода в главе 7 данной работы.

3. Согласование результатов по земельному участку н определение итоговой рыночной стоимости земельного участка

Полученные с помошью метода сравнення продаж н метода остатка для земли стоимости земельного участка необходимо согласовать путем взвешивания результатов, полученных двумя методами. Экспертно необходимо определить значимость каждого метода, т.е. весовые коэффициенты, отражаіощие доліо каждого из использованных методов в определении итоговой стоимости земельного участка:

Таблица 15 Определение удельных весовы х покаsателей метода сравнению продаж

		Метод срявнеиия продаж	Метод остатца дяя земли
1	Достоверность информаиии	85	15
2	Полнота информацию	80	20
3	Способность учитывать дейсгвіггельные намерения покупатель н продавца	90
4	Способность учіггы вать конъюнктуру рынка	75	25
5	Способность учіггывать местопояожение	95
6	Доqущення, пј›ннятые в асчегах	90	10
	Сумма баллов (0І +02+03+04+05+06)	515	85
	Уделвные весовые покаsатели, ° »	0,86

и метода остатки для земли

Таблица 16 Согласование результатов расчетов стоимости земеяьного участна

методом сравнению продаж и методом остатка для земли

	pp р р	Метпд сравнення		Метод остатка
flлощадь земельного астка		Ј 540
Стоимость 1 кв. м. земельного участка		17 420		49 870
Вес про согласованни		086		0, 14
Вклад в итоговуіо стоимость	руб /кв.м	14952
Скоррсктпроввнная стоимость 1	py6 /кв и	7 890
	py6.	12 150 600

2. Расчет стопмостн воспронзводства

К наиболее распространенным методам расчета восстановительной

• сметный способ расчета (метод колнчественного обследование),

• поэлементный способ расчета (метод разбивки по компонентам),

• метод сравнительной единицы

34

Метод количественного обследования предполагает создание новой смет ы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Данный метод основан па детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямы х затрат необходим учет накладных расходов и ины х затрат, другими словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследовання дает наиболее точные результаты. Считается, что погрешность метода составляет 5%. Вместе с тем данный метод является наиболее трудоемким, поэтому оценщик должен нметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сама стоимостей его отдельных строительных компонентов — фундаментов, стен, перекрытий и т. п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямы х и косвенных затрат, необходимым для устройства единицві объема по формула:

Сзд — Z Vj Cj) Кн, где Сзд — стоимость строительства здания в целом;

Vj объем j-го компонента;

Cj — стоимость единицві объема;

Ки — коэффициент, учиты вающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Ки =l).

Данный метод целесообразно использовать для небольших объектов недвижимости, имеющих несложную нонструкцию.

Метод сравнительной еднниц ы предполагает расчет стоимости строительства исходя из вепичины сравннтельной еднннц ы (lм', Iм’) аналогичного здання. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планнровка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректнрованная стоимость единицы сравнению умножаетсR на количество единиц сравнення (площадь, объем). Для определение велнчин ы затрат обычно нспользуются различные справочные и нормативные материалы (УПCC укрупненные показатели стонмости строительства, УПBC укрупненные показатели восстановителвной стоимости).

Расчет стоимости объекта недвижимости производится по формуле:

o ' н2(мЗ )‘ о( о) ’ m ‘ н м ‘ е ’ пэ ‘ н,јс›

где Су — стоимость оцениваемого объекта;

^НО- МОНу _{ажн ы}

пз — KO3

этапом

^ОбЪёхта ^(анало_га),

" ^ёДипо_е

необх

ьное

^{пріtбыл}_ь зас

*зменен_ие

° датой _на

^характерист_ики.

^OG ItOJIb _{кy в большинстве}

^B_O3Q6CT ^сравнив_аемых

йlістем); ^объеіггов;

сравн_{«тельной}

^а бвизКОгО _{аналога, то}

^{ационной баз0й} для приведенной методнки расчета может служить ежеквартальиое издание консалтинговой компан» «ко-инвЕст» « ивдексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитическнй бюллетень, из которого можно получнтв информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строителвно-монтажиые работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всеи регионам России).