6.Із шпор задач!!!№13

2. Оцінка вартості об'єктів реальних інвестицій в Україні здійснюється відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". На основі цього Закону була розроблена нова Методика оцінки майна а у подальшому прийняті чотири Національних стандарти:

• Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"

• Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна"

• Національний стандарт № 3 "Оцінка цілісних майнових комплексів"

• Національний стандарт № 4 "Оцінка майнових прав інтелектуальної власності"

Ці стандарти є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення. Вони містять визначення понять вартості, що оцінюється, принципи оцінки, методичні підходи та особливості проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування.

Базою для формування Національних стандартів оцінки в Україні є Міжнародні стандарти оцінки (МСО).

Серед основних об'єктів інвестування, яким інвестори надають перевагу останнім часом, є нерухоме майно, насамперед, елітне, офісні приміщення, розташовані у центральних районах; рухоме майно - авто, інноваційне обладнання, товари в обороті тощо.

Для оцінки нерухомого майна використовуються три загальновизнані підходи: дохідний, ринковий та порівняльний. Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної інформації щодо очікуваних доходів віл володіння (користування).

При оцінці нерухомості на першому місці є дохідний (результатний) підхід, зміст якого полягає в тому, що доходи від володіння нерухомістю складаються з поточних та майбутніх надходжень від здавання в оренду, або доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її реалізації в майбутньому. Кінцевий результат оцінки за дохідним підходом містить як вартість земельної ділянки, так і вартість будівель і споруд.

Основними методами дохідного підходу є - пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація.

Найважливішим етапом в оцінці за методу капіталізації доходу є визначення потенційного валового доходу (ПВД), який залежить від площі оцінюваного об'єкта та встановленої ставки орендної плати:

ПВД = S х А (4.23),

де S - площа приміщення, що здається в оренду, м2;

А - орендна ставка за 1 м2.

Найважливішим етапом в оцінці за методу капіталізації доходу є визначення потенційного валового доходу (ПВД), який залежить від площі оцінюваного об'єкта та встановленої ставки орендної плати:

ПВД = S х А (4.23),

де S - площа приміщення, що здається в оренду, м2;

А - орендна ставка за 1 м2.

Оцінку об'єкта нерухомості за підходом витрат доцільно застосовувати для нерухомого майна, ринок купівлі - продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

Застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень, полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки.