20. Земельный участок

В соответствии с ЗК РФ земельный участок - это часть поверхности земли, в том числе и почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Показатели, характеризующие земельный участок, заносятся в государственный земельный кадастр и находятся в документах регистрации прав на землю.

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Де­лимым является земельный участок, который может быть разде­лен на части, каждая из которых после раздела образует самосто­ятельный земельный участок.

Земельные участки могут обособляться как физически, так и юридически. Физическое обособление земельного участка происходит в процессе проведения землеустроительных меро­приятий. Юриди­чески земельные участки обособляются путем создания нор­мативно-правовых актов и различных правоустанавливающих документов.

Земельный участок является неотъем­лемым атрибутом недвижимости. Особо важным является понимание единства судьбы земельных участков и прочно связан­ных с ним объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных уча­стков.

Собственность на земельные участки первоначально форми­ровалась в процессе реорганизации сельского хозяйства, как со­ставная часть земельной реформы.

Выкуп земельных участков под промышленными и иными предприятиями — важнейшая часть земельной реформы.

Прива­тизация земельных участков позволяет формировать полноцен­ную недвижимость на предприятиях. Порядок приватизации земельных участков должен происходить в соот­ветствии с тем, как была приватизирована недвижимость на дан­ном участке: если в 90-е гг. она приватизировалась из федераль­ной собственности, то и земельный участок должен выкупаться из федеральной собственности, если из собственности субъек­тов РФ, то соответственно и земельный участок должен покупаться там же.

Выкуп земельных участков был введен в экономический оборот Земельным кодексом. Выкупная сто­имость устанавливается кратной ставке земельного налога в зависимости от численности населения в поселениях в преде­лах, установленных Правительством РФ. Земельный налог является базой расчета выкупной цены зе­мельного участка.

Земельные рынки - неотъем­лемая часть любой рыночной экономики. Земельный рынок в РФ начал форми­роваться в 90-е годы ХХ-го века, но начал оказывать заметное влияние на формирование земельно-финан­совых активов предприятий только после принятия Земельного кодекса 2001 г., когда стала формироваться полно­ценная недвижимость, при этом основой единого объекта недвижимос­ти является земельный участок, а здания и сооружения выступают в роли всего лишь «улучшений» этого земельного участка.

Основными объектами земельного рынка явля­ются земельные участки и их части, а также права на них, а субъектами — юридические и физические лица, РФ, субъекты РФ и МО. В рыночной экономике невозможно разделить земельные участки и права на них.

Разделе­ние сделок на категории построено по следующему принципу:

1) сделки, приводящие к отчуждению земельного актива, яв­ляющегося их предметом;

2) сделки, не приводящие к отчуждению земельного актива, являющегося их предметом;

3) сделки, предметом которых земельный актив непосред­ственно не является (исключая ипотеку).

Сделки, совершаемые на земельном рынке, условно можно разделить на 2 основных группы: сделки, совершаемые на первичном рынке и сделки, совершаемые на вторичном рынке. Под первичным рынком понимается совокупность сделок, со­вершаемых с земельными активами, находящимися в государ­ственной (муниципальной) собственности. Под вторичным рынком понимается совокупность сделок, совершаемых с земельными активами, находящимися в собственности юридических (кроме субъектов государственной и муниципальной собственности) и физических лиц.

Понятие «права на землю», раскрывается через «право собственности на землю» и «пра­ва на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков». «Права на землю», как и другие виды имущественных прав, делятся на две группы: вещные и обяза­тельственные. Первую группу составляют собственно права на объекты земельно-имущественных отношений, а вторую - пра­ва, возникающие в результате сделок с этими объектами. Все виды прав на объекты земельно-имущественных отно­шений и прав, возникающих в результате совершения сделок с этими объектами, относятся к имущественным правам и услов­но делятся на вещные и обязательственные, то есть, на права непосредственно на эти объекты и на права, связанные с оборотом этих объектов.

Под объектами «прав на землю» понимаются объекты земель­ных отношений: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Под субъектами «прав на землю» понимаются участники зе­мельных отношений: граждане (включая иностранных граждан и лиц без граж­данства); юридические лица; РФ; субъекты РФ; МО. Субъект права собственности на землю — это лицо, осуществляющее владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Субъектами права государствен­ной, муниципальной собственности на землю являются РФ, субъекты РФ, МО.

В соответствии с Конституцией РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах соб­ственности.