Іv. Юредичне оформлення документів, що посвідчують право на земельну ділянку

Формування земельної ділянки розпочинається з отримання зацікавленою особою – громадянином чи юридичною особою, яка має намір набути у користування земельну ділянку, що ще не сформована, – дозволу на її формування. Такий дозвіл надається тим органом влади, який має право надавати земельні ділянки у користування для певного цільового використання та, відповідно, дозволяти розробку проекту землеустрою[19].

Після отримання такого дозволу, згідно за статтею 26 Закону України «Про Землеустрій», зацікавлена особа має укласти з землевпорядною організацією, яка має у своєму складі не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, або ж фізичною особою-підприємцем, яка є сертифікованим інженером-землевпорядником, договір на підготовку відповідного проекту землеустрою[4].

Згідно зі статтею 50 Закону України «Про землеустрій» проекти землеустрою щодо відведення земельної ділянки включають:

• завдання на розроблення проекту землеустрою (видається замовником на початку підготовки проекту);

• пояснювальну записку (готується виконавцем робіт із землеустрою за результатами виконання основної частини таких робіт);

• копію клопотання (заяви) про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (оригінал клопотання (заяви) готується замовником і подається до відповідного органу влади для отримання дозволу на виконання відповідних робіт із землеустрою);

• рішення Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у випадках, передбачених законом);

• письмову згоду землевласника (землекористувача), засвідчену нотаріально (у разі викупу (вилучення) земельної ділянки в порядку, встановленому законодавством), або рішення суду, якщо землевласник (землекористувач) відмовився надати згоду;

• довідку з державної статистичної звітності про наявність земель та розподіл їх за власниками земель, землекористувачами, угіддями (довідка надається на підставі письмового запиту землевпорядної організації);

• матеріали геодезичних вишукувань та землевпорядного проектування (готуються землевпорядною організацією у разі формування земельної ділянки);

• відомості про обчислення площі земельної ділянки (готуються землевпорядною організацією у разі формування нової земельної ділянки);

• копії правовстановлюючих документів на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці (надаються за наявності таких об’єктів їх власником);

• розрахунок розміру втрат сільськогосподарського або лісогосподарського виробництва (здійснюється землевпорядною організацією у випадках, коли відшкодування таких втрат передбачене законом);

• розрахунок розміру збитків власників землі та землекористувачів (здійснюється землевпорядною організацією у випадках, коли такі збитки ймовірно будуть завдані);

• акт приймання-передачі межових знаків на зберігання (складається землевпорядною організацією (інженером-землевпорядником) та підписується особою, якій такі знаки передаються на зберігання, на завершальній стадії у разі формування нової земельної ділянки);

• акт перенесення в натуру (на місцевість) меж охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон і зон особливого режиму використання земель за їх наявності (складається землевпорядною організацією (інженером-землевпорядником) та підписується власником (користувачем) новоствореної земельної ділянки);

• перелік обмежень у використанні земельних ділянок (надається з Державного земельного кадастру на підставі клопотання землевпорядної організації або інженера-землевпорядника);

• викопіювання з кадастрової карти (плану) або інші графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки (готується землевпорядною організацією (інженером-землевпорядником) на замовлення особи-замовника проекту землеустрою на початковій стадії його розробки);

• кадастровий план земельної ділянки (готується землевпорядною організацією (інженером-землевпорядником) або, у разі зміни цільового призначення земельної ділянки, надається з Державного земельного кадастру на замовлення землевпорядної організації (інженера-землевпорядника);

• матеріали перенесення меж новосформованої земельної ділянки в натуру (на місцевість) (готуються землевпорядною організацією (інженером-землевпорядником) на завершальній стадії);

• матеріали погодження проекту землеустрою [4].

Наступним етапом формування земельної ділянки є перевірка якості виконаних землевпорядних робіт, необхідних для формування земельних ділянок, та відповідності їх виконання чинному законодавству України. Перевірка якості таких робіт здійснюється у двох формах – у формі погодження документації із землеустрою та у формі державної експертизи землевпорядної документації.

Погодження проекту землеустрою здійснюється державою в особі відповідних органів виконавчої влади районного рівня в порядку, встановленому Земельним кодексом України, Законом «Про землеустрій» та іншими законодавчими актами України [19].

Наступним етапом перевірки якості виконаних землевпорядних робіт щодо формування земельної ділянки є проведення державної експертизи підготовленої документації із землеустрою. Така експертиза здійснюється відповідно до Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації», який передбачає проведення обов’язкової і вибіркової експертизи документації із землеустрою [5].

Землевпорядна документація може подаватися для проведення такої експертизи замовником або виконавцем робіт – землевпорядною організацією (інженером-землевпорядником).

Виконавцями державної експертизи є експерти, які працюють у Державному агентстві земельних ресурсів України і мають високу кваліфікацію та спеціальні знання, а також висококваліфіковані спеціалісти або наукові працівники, які залучаються цими органами до її проведення відповідно до статті 7 Закону «Про державну експертизу землевпорядної документації».

Відповідно до статті 32 Закону «Про державну експертизу землевпорядної документації» вона проводиться шляхом розгляду документації та матеріалів, а за потреби – шляхом проведення обстежень у натурі (на місцевості).

Результатом проведення державної експертизи є її висновок, який може бути позитивним або негативним. В останньому випадку документація з землеустрою підлягає доопрацюванню її виконавцем. Водночас, позитивний висновок державної експертизи щодо об’єктів обов’язкової державної експертизи є підставою для початку процедури внесення відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру та прийняття відповідними органами виконавчої влади чи органами місцевого самоврядування рішення про затвердження документації із землеустрою.

Після отримання позитивного висновку державної експертизи землевпорядної документації щодо документації із землеустрою, необхідної для формування земельної ділянки, замовник або від його імені розробник має подати заяву про внесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельну ділянку, яка формується.

Для внесення відомостей до Державного земельного кадастру про сформовану земельну ділянку її власник або користувач (або потенційний власник чи користувач) повинен звернутися до відповідного органу влади – Державного агентства земельних ресурсів України (Держземагентство України), яке є держателем Державного земельного кадастру і здійснює функцію його ведення. Держземагентству України підпорядковані його територіальні органи, які також виконують повноваження щодо ведення Державного земельного кадастру[19].

Згідно з підпунктами 69 і 110 Порядку ведення Державного земельного кадастру (далі – Порядок), до заяви про внесення відомостей про сформовану земельну ділянку до Державного земельного кадастру обов’язково додаються:

1) оригінал погодженої відповідно до законодавства документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки (разом з позитивним висновком державної експертизи землевпорядної документації у разі, коли така документація підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації);

2) електронний документ;

3) документ, що підтверджує оплату послуг з державної реєстрації земельної ділянки [3].

Заява разом із зазначеними документами подається заявником Державному кадастровому реєстраторові особисто або надсилається рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.

Отримавши заяву разом з доданими документами, державний кадастровий реєстратор реєструє її та протягом 14 календарних днів із дня реєстрації заяви перевіряє:

1) повноваження особи, що звернулася за внесенням відповідних відомостей до Державного земельного кадастру;

2) наявність повного пакета документів, необхідних для внесення відомостей до Державного земельного кадастру;

3) розташування об’єкта Державного земельного кадастру на території дії його повноважень;

4) придатність електронного документа для проведення його перевірки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру.

Важливим етапом у формуванні земельної ділянки є присвоєння їй кадастрового номера – індивідуального цифрового коду (номера) земельної ділянки, що не повторюється на всій території України, присвоюється земельній ділянці незалежно від форми власності під час проведення її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування такої ділянки. Кадастровий номер земельної ділянки формується за результатами розробки землевпорядною організацією (інженером-землевпорядником) документації із землеустрою. У разі переходу права власності на земельну ділянку від однієї особи до іншої, виникнення інших, крім права власності, речових прав на земельну ділянку, зміни речових прав на земельну ділянку та зміни інших відомостей про неї кадастровий номер не змінюється. Отже, присвоєння кадастрового номера земельній ділянці є засобом її юридичної ідентифікації. За цим номером земельну ділянку легко ідентифікувати, а відомості про неї – знайти у Державному земельному кадастрі та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Далі за результатами перевірки державний кадастровий реєстратор здійснює державну реєстрацію земельної ділянки, під час якої він:

а) за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру присвоює кадастровий номер земельній ділянці;

б) відкриває Поземельну книгу та вносить відомості до неї (крім відомостей про затвердження документації із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки, а також про власників, користувачів земельної ділянки);

в) робить позначку про проведення перевірки електронного документа та внесення відомостей до Державного земельного кадастру;

г) надає за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру відповідним органам державної влади, органам місцевого самоврядування такі відомості:

1) відомості про державну реєстрацію земельної ділянки (дату державної реєстрації, орган, що здійснив таку реєстрацію), кадастровий номер, площу, місцезнаходження земельної ділянки, кадастровий план зареєстрованої земельної ділянки;

2) узагальнені відомості про кількість та якість земель;

3) копії звітів державної статистичної звітності з кількісного обліку земель [19];

Поземельна книга – це документ, який є складовою частиною державного земельного кадастру, містить відомості про земельну ділянку, обмеження на використання земельної ділянки, суб’єктів прав на земельну ділянку та правовстановлюючі документи, а також дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, її цільове призначення, склад земельних угідь [6].

Поземельна книга ведеться за формою згідно з додатком 8 до Порядку під час державної реєстрації земельної ділянки та під час внесення до Державного земельного кадастру відомостей (змін до них) про зареєстровані земельні ділянки відповідно до пунктів 107-137 цього Порядку.

Поземельна книга ведеться в паперовій і електронній формах. Однак первинною її формою є електронна. Тому первинним носієм інформації про відомості про земельну ділянку, що формується, є електронний документ, який містить результати виконаних землевпорядних робіт з формування земельної ділянки.

Поземельна книга в електронній (цифровій) формі відкривається шляхом її формування за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру з використанням даних електронного документа і засвідчується електронним цифровим підписом державного кадастрового реєстратора. Не завірені електронним цифровим підписом державного кадастрового реєстратора записи у Поземельній книзі в електронній (цифровій) формі вважаються недійсними [19].

Формування земельної ділянки, яке завершується реєстрацією земельної ділянки у Державному земельному кадастрі та присвоєнням їй кадастрового номера, є підставою для оформлення права на землю відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Факт оформлення права власності на земельну ділянку підтверджується внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також отриманням документа, що підтверджує проведення державної реєстрації права на земельну ділянку. Оформлення права на земельну ділянку здійснюється в Державній реєстраційній службі, утвореній Міністерством юстиції України Орган державної реєстрації прав проводить державну реєстрацію в такому порядку:

1. приймає і перевіряє документи, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєструє заяву;

2. встановлює факт відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень;

3. приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень;

4. вносить записи до Державного реєстру прав;

5. видає свідоцтво про право власності на нерухоме майно;

6. надає витяг з Державного реєстру прав про зареєстровані права та їх обтяження.

Згідно зі статтею 18 Закону Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», основним документом, який підтверджує факт виникнення права власності при здійсненні державної реєстрації прав на нерухоме майно (факт проведення державної реєстрації права власності), є свідоцтво про право власності на нерухоме майно, рис. 4.1 [7].

Рис. 4.1 Зразок свідоцтва про право власності на нерухоме майно [7]