§1.3. Стороны в договорах найма жилых помещений

Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов договоров найма жилых помещений имеет свою специфику.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица , имеющие право частной собственности на жилое помещение , и государственные и муниципальные образования , обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности. Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник или орган , уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем.

Нанимателем может быть только физическое лицо . Однако на практике бывают случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в нем граждан , нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека , или не имеющих возможности его выкупить , передается этими же нанимателями (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма . За таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма – часть помещения , переданная ему ранее на основании ордера , и на освободившееся жилое помещение – по договору коммерческого найма . Пленум Верховного суда РФ №14 от 02.07.2008 , разъяснил , что наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация , которая , являясь юридическим лицом , заключает договоры , а , в случае возникновения спора , является в суде стороной по делу . Но в то же время жилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу , когда споры касаются вопросов , выходящих за пределы договора найма и отнесены к компетенции органов , осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордера недействительным , предоставление жилого помещения при сносе дома , обмене и т.п. При возникновении таких споров стороной выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом .¹

В договорах коммерческого найма и социального найма нанимателем является только физическое лицо (гражданин) , т.к. жилое помещение предназначено для проживания . Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено по владение и (или) пользование на основании аренды или иного договора . Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

К членам семьи нанимателя могут относиться далеко не все родственники , а лишь те , которые вселены нанимателем в таком качестве , то есть , поименованы в договоре социального найма и ведут с нанимателем общее хозяйство . Вместе с тем членом семьи нанимателя может признаваться в судебном порядке и лицо , не являющееся супругом нанимателя или его родственником.

Законом гарантировано право нанимателя , что при переходе жилого помещения из государственной , муниципальной или частной собственности в иную форму собственности , договор найма жилого помещения не может быть прекращен (ст. 675 ГК РФ). В частности , если гражданин владеет и пользуется квартирой или домом на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет , то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора . Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя) , сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.

В большинстве случаев наниматель жилого помещения по договору социального найма проживает с членами семьи . Нечеткость правового положения , нерешенность проблем с понятием и структурными элементами правового статуса членов семьи нанимателя жилого помещения влияют на объем прав и обязанностей пользователей , что часто отражается на неоднозначности их толкования и применения , которые влекут серьезные правовые последствия.

Правовой статус нанимателя по договору социального найма жилья отличается от статуса членов его семьи , по сути , лишь фактом заключения такого договора . Правовое положение нанимателя в этом случае имеет юридическую природу , аналогичную правовому положению законного представителя . Подобный подход встречается в литературе . Как пишет В.Ф. Кисляк, "по существу , наниматель выступает законным "представителем" членов семьи" , чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма. С данным подходом следует согласиться¹.

Жилищное законодательство не содержит норм , позволяющих изменить договор социального найма путем заключения нескольких договоров (т.н. разделения лицевых счетов).

Жилищный кодекс РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма . В связи с этим подобные требования не подлежат удовлетворению.

(П. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".)