2. Содержание договора найма жилого помещения § 2.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма . В то же время требования к форме договоров для того и другого едины . Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК РФ¹, которая ограничивается указанием на то , что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме . Договор , заключенный в устной форме , также признается действительным . Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей . Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства , например расписки в получении платы за жилье . Использовать свидетельские показания стороны не вправе .

Однако ЖК РФ были введены нормы , регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма , его предмет , права и обязанности сторон .В ч. 2 ст. 57 ЖК РФ определены категории граждан , которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди . Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь . ЖК РФ право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц , также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди . Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц , состоящих на учете по улучшению жилищных условий , и времени принятия их на учет .

При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 ЖК РФ жилого помещения по договору социального найма вне очереди , если срок , в течение которого должно предоставляться жилое помещение , законодательством не определен , суд не должен определять срок , т. к. внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения , а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки .¹

Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений следует иметь в виду , что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу , закрепленному в ст. 421 ГК РФ , – свободы договоров . Речь идет , в частности , о том , что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле : ни та , ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора .

Для договоров коммерческого найма , заключаемых в отношении жилых помещений , которые составляют государственную или муниципальную собственность , субъекты Российской Федерации часто утверждают типовые договоры.

Глава 35 ГК РФ особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому условию самостоятельную статью: предмет договора, цена (размер оплаты) и срок . Условие о предмете в договоре найма отвечает на вопрос о том , какое жилое помещение следует передать внаем . Например , одно из условий договора коммерческого найма жилого помещения предусматривает необходимость указать местонахождение помещения и его размер . Особо оговорено , что техническое состояние жилого помещения , инвентаризационная стоимость , степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК РФ «Плата за жилое помещение» . Также указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК РФ договора найма жилого помещения , т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков. Пункт 1 ст. 682ГК РФ подчеркивает , что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон , однако с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы , цена , указанная в договоре , не должна его превышать . Это говорит о том , что в случаях , когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума , соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями , предусмотренными ст. 180 ГК РФ «Последствия недействительности части сделки» . Таким образом, договор будет считаться заключенным ,если условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Следует отметить , что законодательно не введен максимальный предел платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение, хотя такая возможность предусмотрена ГК РФ.

Редакция п. 1 ст. 682 ГК РФ «…размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения» может позволить считать признание договорного условия о цене существенным , но такой вывод был бы неверным . В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК РФ , который предусматривает , что в случаях , когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора , оплату следует производить «по цене , которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары , работы или услуги» . Отсутствие в договоре цены найма не влечет признания его незаключенным . В силу п. 2 ст. 424 ГК РФ «изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях , предусмотренных договором , законом или в установленном законом порядке » .

Договор коммерческого найма как таковой имеет определенный срок , в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением . Такой вывод вытекает из ст. 683 ГК РФ « Срок в договоре найма жилого помещения ». Причем срок может устанавливаться самими сторонами , но с условием , чтобы он не превысил пяти лет . В противном случае срок будет считаться равным пяти годам . Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма .

Таким образом , условие о сроке , так же как и о цене , не относится к числу существенных . Однако исключение из этого правила составляют предусмотренные в п. 1ст. 432 случаи , когда по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение , в этом случае и цена , и срок , равно как и любое другое договорное условие ,могут стать существенными .

В целях обеспечения стабильности отношений сторон по договору коммерческого найма за нанимателем по истечении срока действия договора признается преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок (ст. 684 ГК РФ) . При этом , не позднее , чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях , заключить договор на новый срок , но на иных условиях ; предупредить о желании прекратить действие договора , объясняя это тем , что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года .¹ ГК РФ допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок , но на иных условиях. Однако предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя . Кроме того , на тех же основаниях , новые условия вправе выдвинуть и наниматель , однако , условие не должно выражаться в увеличении числа лиц , которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя считается заведомо неприемлемым (ст. 684ГК РФ).

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит , а сам наниматель никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит , договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок .

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения . Поэтому необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах . Таким образом , договор социального найма жилого помещения , как правило , носит возмездный характер , т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением , за содержание и ремонт этого помещения , а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ . Однако , как отмечалось , из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение : жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам , признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ) . Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений , которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования .¹

Следует отметить , что в отличие от договора коммерческого найма , договор социального найма заключается без установления срока . Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут , если изменились основания и условия , дающие право на заключение такого договора. Например , ч. 3 ст. 60 ГК РФ предусмотрены случаи , когда улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Такие обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения , предоставленного на условиях социального найма .

Особенности пользования жилым помещением , предоставленным по договору социального найма , установлены ст. 61 ЖК РФ . Правила пользования жилым помещением , предоставленным по указанному договору , определяются ЖК РФ и соответствующим договором социального найма . При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Нужно иметь в виду , что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий типового договора социального найма , который утвержден Правительством РФ от 21.05.2005 г. №315 (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

Наниматель , осуществляя правомочие пользования жилым помещением , предоставленным по договору социального найма , вправе не только сам проживать в таком жилом помещении , но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц , сдавать жилое помещение в поднаем , производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права , предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ , а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма .

Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя , согласно ч. 2 ст. 70 ЖК РФ , влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре . Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи .

Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя , а также согласия наймодателя , когда оно необходимо (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) , то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение . В таком случае , наймодатель , наниматель и (или) член семьи нанимателя , вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения , существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ , исковая давность не распространяется (п.28 . Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14) .

В целях придания дополнительной стабильности отношениям , возникающим из социального найма ст. 64 ЖК РФ содержит правило , согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях , когда происходит смена собственника жилого помещения. Кроме того , указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда , когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту .

Воисполнение ст. 63 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения.¹

Заключение договора социального найма , с одной стороны , является правом сторон , а с другой – обязанностью , поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им .