§2.2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения .

В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение с учетом двух требований: «…свободным и в состоянии , пригодном для проживания».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Второе требование имеет более широкое значение (п. 1 ст. 676 ГК РФ). Прежде всего , несмотря на то , что соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии , «пригодном для проживания» , но с учетом цели любого договора найма жилого помещения следует толковать указанную норму расширительно , т.е. необходимо оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянного проживания» .

Пункт 2 ст. 676 ГК РФ, учитывая этап , следующий за передачей жилого помещения нанимателю , выделяет три группы обязательств наймодателя . Во-первых , осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома , в котором находится сданное внаем жилое помещение , во-вторых , предоставление или обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг , в-третьих , обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг , находящихся в жилом помещении.

Выделенные в ст. 678 ГК РФ обязанности нанимателя сводятся к следующему : во-первых , использовать жилое помещение только для проживания, во-вторых ,обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, в-третьих ,не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя , в-четвертых , своевременно вносить плату за жилое помещение и , если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Первая обязанность– использовать жилое помещение для проживания –включена в легальное определение договора коммерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей ЖК РФ.

Состав обязанностей нанимателя , связанных с сохранностью, жилья, понимаемого в широком смысле более широко определен в гл. 8 ЖК РФ , чем это сделано в ГК РФ. В частности , кроме необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он также должен бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию , к объектам благоустройства , соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории , правила пожарной безопасности , чистоту и порядок в подъездах , кабинах лифтов , на лестничных клетках и в других местах общего пользования . Таким образом , не только для наймодателя , но и для нанимателя соответствующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. При этом , нарушение обязанностей, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора коммерческого найма основанием может служить «…разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает», а для договора социального найма –«систематическое разрушение или порча жилого помещения». В обоих случаях понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования, которым в соответствующем объеме получает наниматель.

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Определенные правомочия предоставлены и наймодателю , который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях . Кроме того в соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ЖК РФ) . Они должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ЖК РФ ). Следовательно , хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма , они являются участниками данного договора .