50. Выселение гражданина, право собственности, которого на жилое помещение прекращено.

. Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее -

специализированные жилые помещения) относятся следующие: служебные жилые помещения; жилые помещения в

общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания

населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда

для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных

категорий граждан.

Выселение из помещений специализированного жилищного фонда как последствие утраты права проживать в

жилом помещении возможно в случае расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого

помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть

расторгнут в любое время по соглашению сторон, по инициативе нанимателя или же в судебном порядке по

требованию наймодателя.

Расторжение договора найма по соглашению сторон. Стороны свободны в заключении, изменении или

прекращении договорных условий, если это не нарушает права третьих лиц и требования закона. Установленное

правило в полной мере отражает один из основополагающих принципов гражданского права - принцип свободы

договора. В принципе инициатива расторгнуть договор может исходить как от нанимателя (выделено как

самостоятельное условие), так и от наймодателя.

Расторжение договора найма по инициативе нанимателя. Любая из сторон договора найма

специализированного жилого помещения вправе в любое время принять решение о расторжении договора

социального найма. Причины расторжения договора нанимателем могут быть любыми - непосильная плата за

пользование жилым помещением, переезд в другое государство, получение в наследство другого жилья и т.п.

Расторжение договора не зависит от причин, которые побудили нанимателя принять такое решение.

Согласие членов семьи нанимателя не является условием, влияющим на возможность расторжения договора

найма специализированного жилого помещения. Этим порядок расторжения договора социального найма

специализированного жилого помещения отличается от общего порядка. Частью 2 ст. 83 ЖК РФ предусмотрено, что

расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя возможно только с согласия

членов его семьи.

О своем намерении расторгнуть договор наниматель заблаговременно в письменной форме извещает

наймодателя.

Без соглашения правом расторгнуть договор может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе

лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, с тем чтобы получить от него согласие (прийти к взаимному

соглашению). В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

Расторжение договора найма в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и

членами его семьи обязательств по договору. Договор расторгается в судебном порядке в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

- использования жилого помещения не по назначению.

Те же основания предусмотрены ст. 83 ЖК РФ относительно расторжения договора социального найма жилого

помещения.

Договор найма подлежит расторжению и по иным основаниям с учетом вида специализированного жилья и его

назначения. В частности, это касается учреждений системы социального обслуживания и фондов жилья для

временного поселения беженцев или вынужденных переселенцев.

Наймодатель по своей инициативе без согласия нанимателя не вправе расторгнуть заключенный с ним договор

найма специализированного жилого помещения. Но он может требовать расторжения этого договора в судебном

порядке, т.е. обратиться с исковым заявлением о расторжении соответствующего договора и выселении нанимателя и

членов его семьи.

Направить в суд иск с такими требованиями наймодатель вправе только в строго определенных случаях, когда

наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи нарушают свои обязательства по договору найма

специализированного жилого помещения. Перечень оснований для направления иска является следующим:

- отсутствие платы нанимателем за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем, совместно проживающими членами его семьи

или другими гражданами, за действия которых наниматель отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное

проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по его назначению;

- иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ, т.е. выезд нанимателя и членов его семьи в другое место

жительства, или утрата (разрушение) жилого помещения, или смерть одиноко проживавшего нанимателя.

По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут,

когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после

предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (см. ст. 29 ЖК РФ).

Расторжение договора влечет его расторжение и выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими

специализированного жилого помещения.

Согласно ст. 102 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения прекращается, во-первых, в

связи с утратой или разрушением жилья; во-вторых, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя (см. п. 5 ст.

83 ЖК РФ); в-третьих, в случае перехода права собственности на такое жилье, а также права хозяйственного ведения

или оперативного управления другому лицу (собственнику или владельцу). При этом члены семьи нанимателя в ряде

случаев сохраняют право пользования таким жильем (в частности, семьи вынужденных переселенцев).

В качестве исключения предусмотрено, что договор найма общежития или служебной квартиры не

прекращается, когда новый собственник или владелец жилого помещения становится работодателем гражданина,

продолжающего занимать жилье. Это означает, что новый собственник здания, например общежития, не вправе

выселить из общежития проживающих в нем лиц, которым жилые помещения были предоставлены прежним

собственником. Указанное выселение возможно только по требованию организации, с которой состоял в трудовых

отношениях работник и которая предоставила ему общежитие. Если прежний собственник требований о выселении

жителей общежития не заявлял, новый собственник не имеет правовых оснований для выселения.

Служебные жилые помещения являются одним из видов специализированных жилых помещений и

предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений. Служебные жилые помещения

предназначены для проживания граждан, имеющих определенные трудовые отношения с органом государственной

власти либо в связи с избранием на выборную государственную или муниципальную должность (см. ст. 104 ЖК РФ).

Трудовые отношения могут быть оформлены трудовым договором или служебным контрактом, заключенным с

государственными органами РФ или субъектов РФ, органами местного самоуправления или государственными и

муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями. Служебные помещения могут предоставляться в

связи с прохождением службы в Вооруженных Силах РФ, органах внутренних дел, службы безопасности и разведки,

таможенных органах и т.п.

Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме и должен соответствовать

типовому договору, утвержденному Правительством РФ. Такой договор не может превышать срока действия

трудовых отношений или срока службы или избрания на выборную должность. Данный договор не может быть

бессрочным. Обычно в нем содержится условие о том, что пользование жильем прекращается одновременно с

отпадением оснований для его предоставления. Досрочное увольнение или прекращение служебных полномочий

влечет прекращение договора найма служебного жилья.

Договор найма жилья не может быть прекращен, если при переходе права собственности на это жилье новый

собственник является стороной трудового договора с работником, продолжающим занимать ранее предоставленное

служебное жилье.

Работник, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии в связи с работой, может быть

выселен из него без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без

уважительных причин лишь по требованию организации, с которой он состоял в трудовых отношениях и которая

предоставила ему общежитие.).