1.3 Основные подходы, принципы и этапы оценки недвижимости

Система оценочных принципов лежит в основе процесса оценки. Осуществление инвестиций, связанные с затратами, так или иначе осуществляется во времени, как и процесс получения доходов. Существование возможности для осуществления инвестиции предполагает оценку затрат и прибыли исходя из момента времени, в котором они были сделаны. Объективная оценка эффективности инвестиции, как и любая оценка недвижимости, невозможно без правильного соизмерения разновременных денежных потоков.

Проведение подобного исследования рыночной ситуации формирует анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Данный анализ включает в себя определение характеристик оцениваемого объекта, варианты, наиболее востребованные на рынке, схожих по параметрам с оцениваемым объектом, расчеты позволяющие определить доходность в зависимости от варианта использования. Только расчет стоимости позволяет определить вариант наиболее эффективного использования. [15]

Наиболее эффективное использование основывается на принципе НЭИ. Принцип НЭИ позволяет рассматривать наиболее подходящий вариант использования свободного или застроенного участка земли, возможный с юридической точки зрения и должным образом оформлен, реально осуществим, имеет соответствующие финансовые ресурсы и дает максимальную стоимость.

Наиболее оптимальное использование земельного участка определяют только факторы рынка, в который входит объект недвижимости. Здесь важно учесть, что на определение оптимального использования участка не влияют субъективные мнения заинтересованных сторон. Таким образом можно сказать, что проведение анализа и определение наиболее эффективного использования является исследованием факторов, присущих исключительно рынку, также являющихся существенными для оцениваемого объекта недвижимости. [16]

Использование рыночных факторов необходимы для определения стоимости объекта при формулировании вывода о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости и используется в общей массе данных, необходимых для определения стоимости объекта оценки. Исходя из сказанного можно сделать вывод, что наиболее эффективное использование можно определить как основу, необходимую для расчета рыночной стоимости объекта.

Если оцениваемая недвижимость предполагает в будущем личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж, уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие параметры, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

В российской практике оценочной деятельности используется три подхода - затратный, сравнительный и доходный.

Одним из трех основных подходов в оценке недвижимости является затратный подход. При данном методе стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, который гласит, что стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, при затратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, в частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).

В условиях рыночных отношений недвижимость часто приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею. Поэтому, казалось бы, для целей оценки недвижимости лучше подходит доходный подход. Однако даже в странах с развитой рыночной экономикой оценки часто применяют затратный подход. [37]

Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:

• для определения стоимости нового строительства;

• для оценки объектов, не завершенных строительством;

• в инвестиционных проекта - для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительство нового;

• для проведения варианта НЭИ свободного участка земли ( в анализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);

• при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка;

• для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка (когда нет аналогичных продаж и другие подходы неприменимы);

• для оценки объектов недвижимости уникального назначения , по которым нет аналогичных продаж;

• в оценке объектов специального назначения (интернаты, больницы, поликлиники, здания государственных учреждений др.);

• при оценке объекта доходным подходом, если требуется определение стоимости реконструкции или различных видов ремонта здания;

• в оценке капитала при создании новых фирм ( при формировании уставного капитала);

• для получения «стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);

• в оценке для целей налогообложения ( по правилам, установленным государственными органами);

• в оценке для целей страхования (единственный подход, в котором стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);

• в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость);

• в оценке последствий стихийных бедствий и иного вида ущербов;

• для проведения согласования результатов оценки, полученных применением наряду с затратным подходом и других подходов, для выведения итогового значения стоимости. [9]

Затратный подход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментам рынка недвижимости. Однако он выручает оценщика в условиях неприменимости сравнительного подхода (определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки, пассивный рынок) и для определения стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода (некоммерческие объекты спецназначения).

Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устаревания (когда отсутствует надежная информация для расчета износа). Он ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости:

- приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);

- в оценке объектов специального назначения (интернаты, больницы, поликлиники, здания государственных учреждений и др.);

- при оценке объекта доходным подходом, если требуется определение стоимости реконструкции или различных видов ремонта здания;

- в оценке капитала при создании новых фирм (при формировании уставного капитала);

- для получения «стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);

- в оценке для целей налогообложения (по правилам, установленным государственными органами);

- в оценке для целей страхования (единственный подход, в котором стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);

- в целях получения кредита в банке (налоговая стоимость);

- в оценке последствий стихийных бедствий и иного вида ущербов;

- для проведения согласования результатов оценки, полученных применением наряду с затратным подходом и других подходов, для выведения итогового значения стоимости.

Затратный подход сложно использовать, если оценки предпринимательской прибыли полностью отсутствует данные или они неоднородны.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, то применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной лаг (разрыв) в получении законченного перестроенного здания, поскольку в отличие от строительного проектирования срок строительства считается пренебрежительно малым. Чтобы его учесть, привлекается также и доходный подход.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными данными, но при оценке новых объектов затратный подход является весьма надежным.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Вследствие этого, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на определенные имущественные права, подлежащие оценке.

Расчет рыночной стоимости здания (улучшений) как разницы между восстановительной стоимостью и рассчитанной величиной общего накопленного износа.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости как суммы рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости строений улучшений.

Корректировку рыночной стоимости объекта недвижимости:

- на стоимость элементов фикстуры (изначально бывших движимым имуществом, но жестко прикрепленных к оцениваемым строениям – оборудования, встроенной мебели, аппаратуры управления и др.);

- стоимость безусловного права собственности относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права на недвижимость.

Для определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом важным этапом является оценка затрат на строительство улучшений объекта. Однако следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и часто бывают больше или меньше ее, поскольку затраты не всегда создают стоимость, а созданная стоимость не всегда адекватна затратам. Например, шикарная гостиница на окраине провинциального городка, автозаправочная станция, трехкомнатная типовая квартира в Москве и аналогичное жилье в Кинешме и др.

Применение только затратного подхода приведет к неправильной ориентации потенциальных покупателей относительно рыночной стоимости этих объектов.

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж или короче – методом сопоставимых продаж (МСП).

Два других подхода – доходный и затратный – в значительной степени используют информацию рынка:

- в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования;

- в затратном подходе, требующем определения стоимости замещения или стоимости восстановления, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП – методом рыночной информации.

При использовании МСП оценщик рассматривает объекты сравнения (ОС), которые недавно были проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объекта оценки. В результате определяется цена продажи каждого объекта сравнения, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке.

Вышесказанное можно отразить формулой:

ЦПОС К = РСОО,

где ЦПОС – цена продажи объекта сравнения;

К – совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения;

РСОО – рыночная стоимость объекта оценки.

Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости подразумевает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Однако есть недостаток данного метода - он требует скрупулезного анализа сопоставимых продаж.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность информации о сделках с аналогичными объектами – наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, предоставленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок. [15]

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке:

- односемейных жилых домов;

- недвижимости малого частного бизнеса;

- незастроенных участков земли (при развитом рынке земли).

Применение сравнительного подхода нецелесообразно в случаях, когда:

- рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;

- информацию о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;

- объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;

- нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).

Таким образом, сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Именно этот подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. Обычно сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, но сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

Помимо прямого назначения (оценки рыночной стоимости) сравнительный подход может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Поскольку метод опирается на данные о прошлых сделках, то показания стоимости, основанные на них, могут быть дезориентирующими, если рынок меняется очень быстро.

Точность этого подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если МСП не используется, а дает лишь ориентировочные результаты, оценщик все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.

Этот подход базируется на принципах рыночной группы: соотношение спроса и предложения, вклада, зависимости, изменения, пропорциональности (сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания.

При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что стоимость объекта оценки не превышает минимальной цены объекта-аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценообразующими факторами). [17]

Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимосвязи продавцов и покупателей, а также кредиторов, увеличивающих размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношение спроса и предложения определяет развитие рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цен. Соотношение спроса и предложения на территориальном рынке недвижимости постоянно меняется, несмотря на то, что предложение стремится удовлетворить спрос. Основная причина дисбаланса - демографическая нестабильность, колебание покупательной способности инвесторов, изменение предпочтений и требований к потребительским качествам недвижимости. Оценщик обязан проанализировать тенденции рыночной конъюнктуры и их влияние на динамику цен конкурирующих объектов недвижимости.

При использовании сравнительного подхода и при условии наличия достаточного количества данных, оценщики получают хорошие и легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. Однако, при ограниченном количестве данных этот подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться оцениваемая стоимость. Такая информация также полезна и в качестве проверочной при использовании других подходов к оценке.

Применение сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий. Рассмотрим этапы применения МСП.

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и недавно проданы на соответствующем рынке. Следует проверить, в той ли рыночной зоне находится проданный объект, что и объект оценки; схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия на дату продажи и дату оценки.

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отработанному объекту. Данные о продажах сравнимых объектов должно быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение (в не типичности сделки) должны вызвать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т.п.).

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Сравнение отобранных сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки производится по ряду параметров, которые называются элементами сравнения.

4. Проведение корректировок (поправок) цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом, то есть по элементам сравнения, учитывающим эти различия. При этом поправки вносятся в цены продаж сравнимых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках (например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики и пр.).

5. Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объектов для получения единого показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости при условии, что они обеспечат ожидаемый ими уровень дохода. Поэтому инвесторы должны основываться на результатах оценки по доходному подходу при принятии решения о покупке доходного объекта недвижимости.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. [22]

Капитализация дохода – процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает величину будущего дохода, время, когда должен быть получен доход и продолжительность периода получения дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущих доходов);

- принцип замещения (максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобрести другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).

При этом следует учитывать, что доходность капитала в других сферах оказывает влияние на требования доходности в сфере недвижимости.

При определении стоимости недвижимости доходным подходом процесс происходит в два этапа:

- 1 этап: прогнозирование будущих доходов;

- 2 этап: капитализация будущих доходов в текущую стоимость.

Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимание принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки.

Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом (фундаментальных постулатов, не требующих доказательств) оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель.

На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки. Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а также выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике. В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемы подходы и методы оценки недвижимости. Однако в реальной жизни существует ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения.

Вместе с тем по мере развития рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться.

Эти принципы можно сгруппировать по следующим четыре категориям:

Принципы, основанные на представлениях пользователя, принципы полезности, замещения, ожидания.

Принципы, связанные с землей и её освоением, принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой, принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип наиболее эффективного использования (НЭП).

Принципы, основанные на представлениях пользователя (собственника, инвестора). Базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки формируются на основе принципов этой группы, поскольку в них заложены особенности восприятия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, естественно, носит субъективный характер. Эти базовые принципы и анализ различных моделей поведения субъекта нашли развитие в теории полезности. В теории оценки эта группа принципов лижи в основе концепции доходности и соответственно доходного подхода , методы которого используются как для расчета рыночной стоимости , так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа (например, инвестиционной стоимости). При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается оценщиком в прогноз в соответствии с представлениями инвестора (собственника). Эти представления формируются на основе:

- либо требований рынка к норме доходности для объектов данного типа (на оценке полезности объекта рынком – при оценке рыночной стоимости);

- либо персональных требований инвестора (собственника) к норме доходности на вложенный капитал (при оценке стоимостей в использовании).

Принцип полезности. Полезность – есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью при условии, что она может быть полезной потенциальному собственнику: производство промышленной продукции или выращивание урожая, получение арендной платы с тех, кто захочет временно владеть данной собственностью, и т.д.