3 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости оао «нальчикская макаронная фабрика»

3.1 Расчет рыночной стоимости затратным подходом

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, который говорит о том, что инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение такого же по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Исходя, из вида определяемой в данном отчете стоимости, в рамках затратного подхода, стоимость недвижимости определяется в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки как сумма стоимости участка земли и затрат по строительству на нем нового объекта идентичного (либо аналогичного) оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

• Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

• Расчет затрат на строительство нового идентичного (аналогичного) объекта, получение стоимость замещения.

• Определение величины накопленного износа объекта оценки.

• Уменьшение стоимости замещения на величину накопленного (совокупного) износа для получения стоимости замещения с учетом накопленного (совокупного) износа.

• Добавление к рассчитанной стоимости воспроизводства здания, стоимости земельного участка.

Затратный подход показывает оценку затрат на строительство объекта за вычетом общего накопленного износа, увеличенную на стоимость земли.

Величину затрат на строительство можно оценить двумя способами:

1. По стоимости воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

2. По стоимости замещения - сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗНОСА

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА.

Для оценки накопленного износа оценщиками применяются следующие методы: метод экономического возраста; модифицированный метод экономического возраста; метод сравнения продаж; метод разбивки.

В данной работе при расчете принят за основу метод экономического возраста.

Метод экономического возраста определяет величины накопленного износа по формуле:

Инакопл. = (ЭВ / ОЭЖ) * СС,

где Инакопл. - накопленный износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ОЭЖ – общая экономическая жизнь;

СС – стоимость нового строительства.

Под стоимостью нового строительства имеется в виду восстановительная или заменяющая стоимость.

Нормативные сроки эксплуатации зданий и сооружений функционально различного назначения и конструктивного устройства принимаются в зависимости от группы капитальности. Общий срок службы зданий и сооружений, их капитальность определяются долговечностью основных несущих конструкций - фундаментов, стен, перекрытий. По капитальности жилые здания подразделяют на шесть групп со средними сроками службы от 15 до 150 лет, общественные здания - на девять групп со средними сроками службы от 10 до 175 лет (Приложение 3).