2.1 Система класифікацій об'єктів нерухомості

Визначення об'єктів нерухомості припускає виділення в їх структурі двох складових:

1. Природні об'єкти - земельна ділянка, ліс й багаторічні насадження, відособлені водні об'єкти та ділянки надр.

2. Штучні об'єкти (споруди):

житлові - малоповерховий будинок (до 3 поверхів), бага­топоверховий будинок (від 4 до 9 поверхів), будинок підвищеної поверховості (від 10 до 20 поверхів), висот­ний будинок (понад 20 поверхів). Об'єктами житлової нерухомості можуть також бути кондомініум, кімната, квартира, секція (під'їзд), поверх в під'їзді, дачний бу­динок;

комерційні - офіси, ресторани, магазини, готелі, гаражі, що орендуються, склади, будівлі та споруди, цілісні май­нові комплекси;

громадські будівлі й споруди:

- лікувально-оздоровчі - (лікарні, поліклініки, будинки престарілих і будинки дитини, санаторії, спортивні комплекси і т.д.);

- навчально-виховні - (дитячі сади і ясла, школи, учили­ща, технікуми, інститути тощо);

- культурно-просвітницькі (музеї, виставкові комплекси, парки культури і відпочинку, будинки культури, теат­ри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади);

- спеціальні будівлі та споруди - адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти і т. ін.;

інженерні споруди - меліоративні споруди, дренаж і т. ін.

Штучні об'єкти можуть бути повністю збудовані й готові до експлуатації, можуть вимагати реконструкції або капіталь­ного ремонту, а також належати до об'єктів незавершеного будівництва.

Рис. 2.1 Класифікація штучних об'єктів залежно від ступеня готовності до експлуатації

2.2 Класифікації житлових об'єктів нерухомості

Стосовно житлових об'єктів нерухомості варто виділити кілька типологічних побудов:

1. Залежно від переваг цільових груп споживачів житла та рівня їх платоспроможності (маркетинговий підхід) прийнято виділяти:

Житло високого ступеня комфортності (елітне).

- місце – світле, чисте, з хорошою енергетикою. Прибу­динкова територія обов'язково із зеленими насаджен­нями, місцем для відпочинку та дитячим майданчиком, відкрита, але огороджена й під охороною. Гарний вид з вікон: на воду чи зелені насадження. Близькість до центру;

- будинок повинен бути збудований з надійних екологі­чних матеріалів, із застосуванням сучасних технологій, мати цікаве архітектурне рішення, мати невелику кількість квартир (від 5 до 30). Часто елітність будин­ку визначає ім'я архітектора;

- клубність. Важливо не лише, де ви живете, але й те, хто живе поруч з вами: їх соціальний, культурний, фінансо­вий рівень.

- наявність інженерної мережі, що дозволяє комплексне вирішення енерго- і теплопостачання, водопостачання та водовідведення, вентиляції й кондиціонування; електричне підведення повинне бути подвійним.

- інфраструктура будинку повинна включати підземний паркінг, внутрішній дворик або прибудинкову зелену зону, магазини, пральні, службу консьєржів, прибиран­ня квартир, басейни, сауни, спортивні центри, салони краси, дитячу ігрову кімнату, причому все це повинне бути закрите для "зовнішнього світу" й вписано в структуру об'єкта нерухомості, щоб мешканці могли отримати послуги, не залишаючи свого будинку;

- елітні будинки. бренд з властивими йому рисами: назва, легенда, уні­кальність, відмінність від аналогів і т.д.

- управління нерухомістю – керівна компанія, яка повинна забезпечувати повсякденний комфорт на такому рівні, щоб мешканці постійно відчували свою елітність;

- ціна частіше за все є основною ознакою елітності житла. Коливання цін від 1000 до 5000 доларів США за м² і вище залежить від названих вище критеріїв.

Житло підвищеної комфортності, що відповідає запитам і доходам громадян, яких прийнято називати "середнім класом". Споживацький попит на житло цього типу припускає на­явність таких основних характеристик:

- можливість розміщення в різних районах міста, крім місць масового будівництва дешевого панельного житла; гарний вид з вікон; індивідуальне планування;

- мінімальний розмір квартир 50-60 м², а максимальний визначається замовником;

- розподіл на житлову й нежитлову (гостьову) зони;

- кілька санвузлів;

- високий ступінь звуко- та теплоізоляції;

- ефективна припливно-витяжна вентиляція, кондиціо­нери, телекомунікаційні сіті, швидкісний ліфт, регу­льоване опалювання;

- наявність двох і більше ізольованих кімнат за конфігу­рацією наближених до квадрата, і великої кухні (пло­щею не менш як 15 м²);

- цілодобова охорона. Концепція охорони повинна роз­роблятися для кожного конкретного будинку. В комп­лекс охоронних пристроїв входять відеокамери, домо-фони, відеофони, керовані з пульта та безліч інших систем - усе, що дозволяє мешканцям відчувати себе в будинку в цілковитій безпеці;

- дерев'яні або пластикові вікна із склопакетами відомо­го своєю якістю виробника;

- надійні металеві двері;

- конструкція підлоги з бетонною стяжкою і системою підігріву або утеплювачем;

- інженерні комунікації з металопластику;

- парковка для машин.

Типове житло. Цей клас житла ще називають житлом еко­ном-класу, для нього характерне:

- розміщення в будь-якому районі міста;

- відповідність архітектурно-планувальних параметрів сучасним будівельним нормам і правилам;

- за конструктивно-технологічними параметрами - це панельні та цегляно-монолітні будинки.

Житло низьких споживчих якостей (низький економ-клас). Вимоги до житла цього типу вельми невисокі, бо воно при­значено для населення з низькою платоспроможністю:

- розміщене в непрестижних районах;

- віддалене від основних транспортних комунікацій;

- належить до будівель "старої фундації", капітальних і ремонтно-будівельних робіт, будинків першого поко­ління індустріального житлового будівництва;

- квартири розміщені на перших поверхах будинків інших типів;

- занижені архітектурно-планувальні характеристики.