4.2 Види вартості об'єктів нерухомості

Як і будь-який товар на ринку, об'єкти нерухомості мають ціну та вартість (рис. 4.1).

Ціна об'єкта нерухомості - це ціна конкретної операції купівлі-продажу, що відбулася. Оскільки ціна в будь-якій ре­альній передбачуваній операції пов'язана з вартістю об'єкта нерухомості, досить часто ці терміни використовують як си­ноніми.

Рис. 4.1 Вартість, ціна й затрати

Ціна операції може значно відрізнятися від ринкової вар­тості. Ця різниця, залежить від ряду причин, наприклад, наявності аналогів або стабільності ринку.

Вартість - це грошовий еквівалент власності.

Ринкова вартість об'єкта нерухомості - це найвірогідніша ціна, за якою він може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції.

Таким чином ринкова вартість є предметом торгу і може як підвищуватися, так і знижуватися.

Поняття вартості об'єкта нерухомості може розглядатися з різних позицій. Так розрізняють ринкову вартість, вартість заміщення, споживчу, відновну, інвестиційну, страхову, вартість оподаткування, ліквідаційну, первинну, залишкову, заставну, вартість права оренди об'єкта нерухомості, вартість діючого підприємства й об'єкта нерухомості при існуючому використанні тощо.

Споживча вартість (вартість при існуючому викорис­танні) відображає цінність об'єкта нерухомості для конкрет­ного власника, який не збирається виставляти його на ринок.

Відновна вартість визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта. Тут використовуються такі ж архітектурні рішення, застосову­ються аналогічні будівельні конструкції та матеріали, навіть якість будівельно-монтажних робіт, так само відтворюються моральний знос і недоліки архітектурних рішень відтворюва­ного об'єкта.

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта нерухомості, корисність якого еквівалентна корисності оцінюваного об'єкта, але збудовано­го в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів прогресивних матеріалів і конструкцій, л також сучасного устаткування.

Інвестиційна вартість - ціна об'єкта нерухомості, що виз­начається виходячи з його прибутковості для конкретної осо­би для досягнення заданої інвестиційної мети. Інвестиційна вартість розраховується виходячи з очікуваних інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації, й може бути як більшою, так і меншою за його ринкову вартість. Даний вид вартості носить суб'єктивний характер.

Вартість страхування об'єктів нерухомості розраховуєть­ся на основі відновної вартості або вартості заміщення об'єк­та, що знаходиться під загрозою знищення (або руйнування). На базі вартості страхування об'єкта визначаються суми страховок, виплати та відсотки.

Вартість оподаткування об'єктів нерухомості майна юри­дичних і фізичних осіб визначається акредитованими норма­ми при податкових інспекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової, або відновної вартості об'єкта нерухо­мості. В даний час така оцінка об'єктів нерухомості здійснюється за нормативною методикою з урахуванням інвентаризаційної вартості об'єкта нерухомості та базується на відновній вартості.

Ліквідаційна вартість визначається, якщо об'єкт нерухо­мості повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін служби аналогічних об'єктів і є чистою грошовою су­мою, яку власник об'єкта нерухомості може отримати при його ліквідації або примусовому продажу.

Вартість утилізації є чистою грошовою сумою, яку влас­ник об'єкта нерухомості може отримати при повній ліквідації останнього.

Первинна вартість об'єкта нерухомості - фактичні витра­ти на придбання або створення об'єкта на момент початку його використовування.

Залишкова вартість об'єкта нерухомості - вартість об'єкта з урахуванням зносу.

Вартість об'єкта нерухомості при існуючому використанні - ринкова вартість об'єкта нерухомості, заснована на продов­женні форми його функціонування в умовах можливого про­дажу на ринку.

Вартість діючого підприємства - вартість єдиного майно­вого комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування виробництва, яке сформувалося².

Заставна вартість - вартість з метою забезпечення кредиту.

Вартість спеціалізованих об'єктів - вартість об'єктів, які через свої специфічні особливості не можуть бути продані на ринку.

Вартість права оренди об'єкта нерухомості - одноразова плата за право користування та розпорядження об'єктом.

4.3. Принципи та етапи оцінки.

В Україні оцінка майна проводиться з дотриманням принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Процес оцінки об'єктів нерухомості можна розділити на шість етапів.

1 етап - визначення завдання та укладання договору.

2 етап - план оцінки.

3 етап – збір і підтвердження інформації.

4 етап – вибір методу оцінки.

5 етап – узгодження результатів оцінки, які зроблені різними методами.

6 етап – звіт про результати оцінки.

Для проведення оцінки майна в Україні застосовують такі основні методичні підходи: витратний, дохідний та порівняльний.

ЛЕКЦІЯ 5. ВИТРАТНИЙ ПІДХІД ДО ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

Витратний підхід передбачає оцінку повного відтворювання або вартості повного заміщення оцінюваного об'єкта нерухомості після вираховування вартості фізичного та морального зносу. До отриманої величини додають ринкову вартість земельної ділянки як незабудованої

Знос - це втрата корисності і вартості об'єкта нерухомості незалежно від причин, що її викликали.

Фізичний знос настає під впливом навколишнього середовища та експлуатаційних навантажень. У цьому разі деформуються деталі, піддається корозії метал, зношуються тертьові поверхні. Фізичний знос зменшує вартість основних фондів і робить їх непридатними до експлуатації.

Моральний знос — це знецінення діючих засобів праці до настання повного фізичного зносу під впливом науково-технічного прогресу. Такий знос характеризується втратою засобами праці споживної вартості внаслідок удосконалення застосовуваних та створення нових засобів виробництва, упровадження принципово нової технології, старіння продукції, що виробляється.

Моральне старіння властиве, передусім, знаряддям праці та транспортним засобам і пов'язане з реальними економічними збитками для підприємств, що експлуатують застарілу техніку.

Рис. 5.1 Загальний алгоритм розрахунків за витратного підходу

Методи оцінки вартості земельних ділянок

Існує п'ять основних методів оцінки ринкової вартості зе­мельних ділянок, заснованих на трьох базисних підходах.

Метод зіставного продажу полягає в зіставленні та порівнянні даних по аналогічних вільних земельних ділянках, проданих за останній час, внесенні коригувань в ціни продажів.

Оцінювана земельна ділянка порівнюється із зіставними ділянками за: місцерозташуванням³, часом продажу⁴, фізич­ними характеристиками, характеристиками доходу ділянки, умовами фінансування операції купівлі-продажу та умовами продажу.

Метод співвідношення заснований на аналізі продажів будівлі, розташованої на аналогічній ділянці, розділенні загальної ціни продажу на ціну будівлі та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівлі й інших споруд, що знаходяться на ділянці, потім вона віднімається від загальної ціни майнового комплексу та отримується вартість земельної ділянки, яка переноситься на оцінюваний об'єкт.

Метод капіталізації земельної ренти є капіталізацією доходів, отриманих за рахунок оренди платежів. Цей метод в українських умовах практично не використовується, оскільки в даний час неможливо відшукати зіставні орендні платежі та норми капіталізації через відсутність ринку оренди земельних ділянок.

Метод техніки залишку для землі за оцінкою вартості зе­мельної ділянки застосовується за відсутності даних про продаж вільних ділянок землі. Дохід розраховується виходячи з прибутку, отриманого з урахуванням найкращого та най­ефективнішого використання земельної ділянки й об'єкта нерухомості, збудованого на ньому. Метод заснований на застосуванні принципу залишкової продуктивності землі.

Метод розвитку (освоєння) земельної ділянки використо­вується, коли необхідно визначити вартість ділянки, придат­ної для розбиття на окремі індивідуальні ділянки та припус­кає певну послідовність дій:

Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів: капіталізація чистого опе­раційного або рентного доходу (пряма і непряма); зіставлен­ня цін продажу подібних земельних ділянок; урахування вит­рат на земельні поліпшення.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з ура­хуванням встановлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і при­бутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визна­чається шляхом розподілу загального доходу між її фізични­ми компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використан­ня земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рент­ного доходу до ставки капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про об­меженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її ви­користання та продажу.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідно­шенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на ос­нові норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капі­тал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпше­ної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з ура­хуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділян­ки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьо­му вартість земельної ділянки встановлюється шляхом вне­сення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінності в умовах угод та характеристи­ках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруть­ся ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За наявності великої кількості продажів подібних земель­них ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зістав­лення цін продажів можуть бути застосовані методи матема­тичної статистики.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається за умови найбільш ефективного їх викорис­тання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земель­ної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

Цв = Цо – Вос,

Де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення, грн.;

Цо - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земель­ної ділянки чи капіталізований чистий операцій­ний або рентний дохід від її використання, грн.;

Вос - витрати на земельні поліпшення, грн.

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовуєть­ся дисконтування відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

Загалом слід виділити: