Лекція 3. Земельна ділянка - основа нерухомості

3.1 Суть земельної ділянки як об'єкта нерухомості

В повсякденній практиці застосовуються терміни "земля" і "земельна ділянка". Проте ці поняття не взаємопов'язані та мають певні відмінності. Так, термін "земля" може викорис­товуватися в тому випадку, коли йдеться про неосвоєну власність, а "земельна ділянка" означає частину території, на якій виконані якісь роботи (поліпшення), що дозволяють ви­користовувати дану ділянку за цільовим призначенням.

Земельний кодекс¹ визначає земельну ділянку як об'єкт земельних відносин - частину земної поверхні (у тому числі ґрунтовий шар) з установленими межами, певним місцем роз­ташування, з визначеними щодо неї правами.

Земельне законодавство складається із Земельного кодек­су, Цивільного кодексу та інших законів, що приймаються відповідно до діючих відносин між суб'єктами ринку нерухо­мості.

Земельну ділянку характеризують такі показники:

1. Найменування суб'єкта земельного права - юридичної або фізичної особи з вказівкою точної адреси, документів, що засвідчують особу, фінансових реквізитів.

2. Адресні орієнтири - район (житловий масив, промзона), селище, вулиця, номер будинку та будови (в містах і селищах).

3. Документи, що встановлюють й засвідчують право землекористування (ухвала, рішення, розпорядження, держав­ний акт, свідоцтво, договір оренди).

4. Категорія земель, цільове призначення та фактичне їх використання.

5. Код класифікатора земель.

6. Площа за документами, що засвідчують право на ділянку; площа фактична, у тому числі глибина, ширина, форма.

7. Площа санітарно-захисної зони чи то зони з особливим режимом використання в межах земельної ділянки.

8. Вид земельного права (власність - приватна, державна, колективна).

9. Поверхневий чи підґрунтовий шар, ландшафт, контури і топографія.

10. Поліпшення та інженерне облаштування (підведення електроенергії, води тощо).

Паспорт земельної ділянки повинен містити:

- експлікацію земель - забудована територія, площі під інженерними комунікаціями, дорогами, греблями, кар'єрами, лісовими насадженнями, садами, ріллею, сіно­косами, пасовищами та іншими сільськогосподарськи­ми угіддями, болотами, пісками, торфорозробками і водними поверхнями;

- розмір земельного податку (у разі знаходження земель­ної ділянки у власності) або орендної плати з одиниці площі;

- розрахункову та ринкову вартість земельної ділянки;

- балансову вартість будов, споруд і насаджень;

- загальну вартість земельної ділянки і будов;

- податок на вартість об'єкта нерухомості;

- інженерно-технічні характеристики;

- екологічні показники;

- містобудівні характеристики - функціональна зона, планувальна зона тощо;

- поклади корисних копалин.

Продаж земельних ділянок, а також виділення їх для підприємницької діяльності й перенесення з однієї категорії в іншу здійснюються відповідно до законів України.

3.2. Категорії земель

Цільове призначення земель в Україні визначено Земельним Кодексом. Використовуються ці землі відповідно до встановленого для них цільового призначення.

Землі поділяються на 9 категорій. Склад земель в Україні визначено на рисунку 3.1.

Рис. 3.1 – Склад земель в Україні

У Земельному Кодексі визначено права та обов’язки землекористувачів (ст. 95, 96 ЗК).

Права:

- самостійно господарювати на землі;

- мати право власності на посіви та вироблену продукцію;

- використовувати для власних потреб наявні на земельній ділянці корисні копалини, угіддя, водні об’єкти;

- мати право на відшкодування збитків у випадках, передбачених законодавством;

- споруджувати жилі, виробничі і інші будівлі, споруди.

Обов’язки землекористувачів:

- забезпечення використання землі за цільовим призначенням;

- додержуватися норм законодавства про охорону довкілля;

- своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату;

- не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок;

- підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості земель;

- своєчасно надавати державним органам влади дані про стан землі;

- зберігати геодезичні знаки мережі зрошувальних і осушувальних земель.

ЛЕКЦІЯ 4. ТЕХНОЛОГІЯ ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ