Использованная литература

1. Майка Р. Байе Управленческая экономика и стратегия бизнеса. ЮНИТИ. М. 1999 ̶ 743 с.

2. М.А. Ястребинский , Л.Х. Гитис Оценка эффективности инвестиций в горные предприятия с учётом фактора времени и дисконтирования затрат ̶ изд. 3-е стереотипное, МГГУ. 2001 ̶ 86 с. 3. М.А. Ястребинский , А.Б. Сенютина Формирование системы сбалансированных показателей оценки текущей деятельности предприятий. МГГУ. 2005 ̶ 38 с. 4.М.А. Ястребинский Экономика добычи и переработки строительных горных пород . Учебник. ̶ 2- е изд. М.: Высш. шк.,1990 ̶ 239с.

П р и л о ж е н и я¹

П

Состав активов

риложение – 1ю

Рис. 1. Классификационные группы имущественного комплекса предприятия, используемого для предпринимательской деятельности, разработанные проф. Ястребинским М.А. посредством контента (информационным наполнением копирайт и рерайт) на основе статей 130, 132 ФЗ ГК РФ Приказа Минфина РФ «О новой редакции учета основных средств» от 13.10.2003 №91н

Приложение -2ю

Приложение 3ю Лизинговая сделка

В России лизинг имеет правовую основу (см. главу 34, параграф 6 ГК РФ) и различия по форме (внутренний, международный), типу (долгосрочный, среднесрочный, краткосрочный) и виду (финансовый капитальный или прямой, операционный, возвратный и др.). Наиболее привлекательным в настоящее время является финансовый лизинг, потому что он отражает элементы прямого инвестирования и кредитования или финансирование арендодателем хозяйственной деятельности того, кто берет в лизинг (аренду) имущество (специалиста и др.). Кроме того, по истечении срока финансового лизинга арендуемое имущество может перейти в собственность лизингополучателя.

В течение срока аренды имущества лизингополучатель должен платить в рассрочку арендодателю (лизингодателю) наиболее привлекательную для сторон лизинговой сделки сумму лизинговых платежей, отражающую в итоге стоимость лизинга (S_pv).

Для определения суммы лизинговых платежей, их состава и потоков денежных средств построена модель (табл. 9) и алгоритм, отражающие механизм процесса формирования результирующих значений денежных потоков лизингополучателя и лизингодателя.

Лизинговые платежи Sлп включают в себя отдельные слагаемые переменные значения, сумму которых можно определить по формуле

S_лп=S_К+S_А+S_кв+S_УД+S_н+S_с+S_НДС+S_НЗ, руб.,

где S_К – плата за кредиты, которыми пользовался лизингодатель для приобретения объекта лизинга, руб., S_К= S_О  е_к;

S_О – невыплаченный остаток кредитных ресурсов, руб.;

е_к – процентная ставка по кредиту;

S_А – возмещение стоимости имущества (погашение амортизируемого имущества), руб. Следует отличать понятия возмещения стоимости имущества и амортизационных отчислений.

Таблица 9

Результаты расчетов использования финансового лизинга лизингополучателем

№ п/п	Годы Наименование показателей	1	2	3	4
		Значения показателей, руб.
1.	Остаточная стоимость объекта лизинга, руб.	1000000	750000	500000	250000
2.	Кредиты, руб.	0	0	0	0
3.	Возмещение стоимости лизингового объекта (амортизационные отчисления), руб.	Учитывается лизингодателем (т.е. балансодержателем)**
4.	Налоговый щит по амортизации, руб. стр. 4 = стр.3N*	То же**
5.	Комиссионные вознаграждения лизингодателю, руб. стр. 5=стр.1	150000	112500	75000	37500
6.	Стоимость дополнительных услуг (расходы на техническое обслуживание) лизингодателя, руб.	70000	70000	70000	70000
7.	Налоговый щит по техобслуживанию, руб. стр. 7 = стр. 6N	14000	14000	14000	14000
8.	Налог на имущество, руб. стр. 8= стр.1	20000	15000	10000	5000
9.	Страховые взносы, руб. стр. 9= стр.1	20000	15000	10000	5000
10.	Лизинговые платежи без НДС, руб. стр. 10= стр.5+ стр.6+ стр.7+ стр.9	254000	211500	169000	126500
11.	Уплата НДС, руб. стр. 11= стр.10 -	25720	18070	10420	2680
12.	Лизинговые платежи с НДС, руб. стр. 12= стр.10+ стр.11	279720	229570	179420	129180
13.	Налоговая защита по лизингу, руб. стр. 13= стр.12N	55944	45914	35884	25836
14.	Чистый денежный поток, руб. стр. 14= стр.12- стр.13	223776	183656	143536	103344
15.	Чистая приведенная стоимость, руб. стр. 15= стр.14/	179021	145925	114829	83675

Примечание

_* – ставка налога на прибыль (20%); – то же на добавленную стоимость (18%); – то же дисконтирования (25%); – ставка комиссионного вознаграждения (15%); – то же налога на имущество (2%); – то же страхового взноса (2%); – вычитаемая из начисленной суммы НДС стоимости ранее приобретенных товарно-материальных ценностей (основные, вспомогательные материалы, комплектующие изделия и др.); – временные интервалы, =1.2.3.4.

В правом верхнем углу столбцов 11 и 9 (табл. 9, 10 соответственно) приведены данные о затратах на приобретение товарно-материальных ценностей до уплаты НДС.

^** ВАС РФ (высший арбитражный суд РФ) письмо от 17.11.2011 №148 БП (бухгалтерское приложение. Экономика и жизнь № 02 от 20.1.2012.

При возмещении стоимости присутствуют реально уплаченные деньги, а в случае с амортизационными отчислениями движение денег отсутствует, есть только бухгалтерская проводка в балансе лизингодателя. Сумма возмещения может совпадать (но не всегда!) с суммой амортизационных отчислений. S_А= S_бо  а, где S_бо – балансовая (первоначальная или остаточная) стоимость имущества, а – норма амортизации;

S_кв – комиссионные вознаграждения лизингодателю за услуги по представлению имущества лизингополучателю, включающие в себя в том числе плату за собственные средства арендодателя, которые были затрачены на приобретение имущества, руб.;

S_УД – плата лизингодателю за предусмотренные контрактом дополнительно оказанные услуги лизингополучателю, руб.;

S_н – налог на имущество оплачивает лизингодатель (п. 4 ПБУ 6/01), руб.; Если оборудование приобретено в январе 2013 и последующие годы, то налог на имущество не взимается.

S_с – страховые взносы за страхование имущества (предмета лизингового контракта, если страхование было осуществлено лизингодателем), руб.;

S_НДС – налог на добавленную стоимость, руб.;

S_НЗ – налоговая защита по амортизации и техническому обслуживанию, руб.

Налог на добавленную стоимость в лизинговых расчетах начисляется на всю сумму лизинговых платежей, что, естественно, приводит к значительному увеличению суммы лизинговых платежей. Однако, согласно существующему положению, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, уменьшается на сумму НДС, которая была уплачена лизингополучателем ранее на приобретение товаров, относимых на себестоимость. Вместе с тем арендодатель тоже заплатит в бюджет сумму НДС, которая получена в составе лизинговых платежей от арендатора, уменьшенную на величину НДС, уплаченную производителю объекта лизинга. Чтобы иметь представление о полезности лизинговых операций, следует установить, насколько они выгодны в условиях практики. Для этого может быть использован основной показатель эффективности, который отражает финансовые результаты операции и определяется по формуле:

, руб.,

где – текущая стоимость будущих денежных поступлений, дисконтированных к настоящему времени или сегодняшняя ценность денежных средств, относящихся к будущему времени , руб. Данный показатель можно использовать в случае, когда дисконтированная денежная сумма относится к какому-либо одному году в будущем.

Когда определяют за n лет и к разным годам или финансовым итогам применяются разные ставки дисконтирования, то следует использовать следующую формулу:

, руб.,

где – годы рассматриваемого периода, =1, 2, 3, … n;

– денежная сумма, относящаяся к рассматриваемому периоду, руб.;

, – коэффициент дисконтирования;

, – реальная процентная ставка в рассматриваемом периоде.

Рассматриваемый вариант (проект) лизинговой операции следует считать эффективным, если будет иметь положительное значение или, будучи отрицательным, незначительно отличаться от нуля.

Показатель должен быть рассчитан для каждого участника лизинговой сделки (лизингодатель, лизингополучатель, продавец или изготовитель объекта лизинга, банк, кредитующий лизингодателя), и каждый участник должен иметь выгоду от лизинговой операции. Если результаты расчетов и анализа не удовлетворяют кого-либо из участников, то следует корректировать показатели комиссионных вознаграждений лизингодателю, кредитной процентной ставки, частоты и сроков лизинговых платежей, ставки объекта лизинга.

Другим показателем лизингового проекта является дюрация, который характеризует средневзвешенный срок возврата вложенных инвестиций с учетом стоимости денег.

Показатель дюрации определяется по формуле

,лет.

Рассмотрим на примере определение эффективности сделки финансового лизинга.

Пример. Полагая, что срок полезного использования объекта лизинга составляет 6 лет. Согласно ПБУ 6/97 предприятия могут самостоятельно устанавливать срок полезного использования объектов основных средств и методы амортизации. Поэтому срок амортизационного периода принят равным сроку лизингового контракта и составляет 4 года, а норма амортизации – 25%. Этот срок полезного использования вполне удовлетворяет требованиям научно-технического прогресса.

Выплата лизинговых платежей предусмотрена один раз в год (в конце года – постнумерандо). Комиссионные вознаграждения лизингодателю предусматривают применение ставки, равной 15% годовых.

Лизинговый платеж (табл. 9) предполагает аккумулирование всех платежей, кроме платы за кредиты (строки 2, 3, 4, 8), по причине, объясняющей их отсутствие. При этом принимается, что возмещение стоимости лизингового объекта совпадает с суммой амортизационных отчислений. Ставка дисконтирования равна 25% годовых (как рисковая).

Очередность и порядок расчетов установлены исходя из обеспечения примата интересов лизингополучателя. Результаты расчетов представлены в табл. 9.

Сумма возмещения стоимости объекта лизинга (амортизационных отчислений) по годам (строка 3 табл. 10). Первый год полезного использования руб.

Установление срока полезного использования основных средств, равного 4 годам вместо 6 лет, в проектах может быть вызвано не только условиями лизингового договора (контракта). В настоящее время работа даже на новом, обновленном (модернизированном) оборудовании зачастую требует сужения его срока жизненного цикла по причине постоянной необходимости выпуска конкурентоспособной продукции. Особенно это относится к попередельным производствам. Налоговый щит по амортизации (налоговая защита) определяется посредством умножения суммы амортизационных отчислений (строка 3) на ставку налога на прибыль, т.е. , , руб. Поскольку сумма амортизационных отчислений учитывается как расход, то при списании этой суммы в себестоимость она (себестоимость) увеличивается, а прибыль уменьшается, что приводит к снижению налога на прибыль. Этот эффект получил название амортизационного щита, или налоговой защиты, уровень которой (которого) возрастает, если срок полезного использования амортизируемого объекта короче (в рассматриваемом случае он сокращен на одну треть). Наиболее целесообразны для этих целей ускоренные и нелинейный методы амортизации.

Сумма комиссионных вознаграждений (строка 5) определяется по ставке, равной 15% годовых:

, руб.

Стоимость дополнительных услуг (расходы на техническое обслуживание) лизингодателя отражаются в табл. 9, 10 равными суммами по годам (70000 руб./год).

Налоговый щит по техобслуживанию формируется по аналогии с амортизационными отчислениями (строка 4).

Налог на имущество определяется в табл. 10 (основание п. 4 ПБУ 6/01):

руб.,

где – стоимость объекта, руб.;

– ставка налога на имущество, % (доля).

Сумма страховых взносов

руб.,

где – ставка страхования имущества, % (доли).

Сумма лизинговых платежей в табл. 9 за первый период без НДС рассчитывается как

руб.

Сумма уплаты НДС

руб.,

где – ставка налога на добавленную стоимость, % (доля);

– вычитаемая сумма ранее произведенных и приобретенных для целей производства основных и вспомогательных материалов (сумма указана в верхнем правом углу табл.). Поэтому НДС уменьшается и включается в лизинговый платеж суммой, равной 25720 руб.

Сумма лизингового платежа с НДС руб.

Налоговая защита по лизингу равна сумме 55944 руб., т.е.

руб.

Возникновение суммы налоговой защиты по лизингу связано с тем, что благодаря лизинговым платежам, которые учитываются в себестоимости продукции, уменьшается база налогообложения (прибыль) и вместе с этим снижается сумма налога на прибыль у лизингополучателя. Поэтому суммарное значение налоговой защиты, определяемое по ставке налога на прибыль, уменьшает на эту сумму лизинговый платеж лизингополучателя, образуя в остатке чистый денежный поток.

Чистый денежный поток определяется как разность строк 12 и 13 и составляет 223776 руб.

Чистая приведенная стоимость определяется из отношения

, руб.,

где 1,25 – коэффициент дисконтирования с реальной процентной ставкой 25%.

Последовательность выполнения операций в очередные (второй, третий, четвертый) годы осуществляется в аналогичном порядке. Данные результатов произведенных расчетов приведены в табл. 9.

Срок возврата инвестиций определяется средневзвешенным показателем, который в лизинговой сделке называется дюрацией определяется из формулы

Определение показателем дюрации числа лет, месяцев, дней осуществляется в следующем порядке.

Полученные из отношения =219325, первое целое число 2 означает годы. Оставшееся значение 0,193295 следует умножить на 365 (число дней в году) и разделить на 30 (число дней в месяце). Первое число полученного значения означает число месяцев (3 месяца). Затем число в остатке 0,35176 (характеризующее долю дней в месяце) необходимо умножить на 30 (номинальное число дней в месяце), т.е. 0,351763010 дней.

Очередным действием является выполнение расчетов для определения уровня показателей применительно к интересам лизингодателя.

Результаты выполненных расчетов в табл. 10 осуществлены по аналогии с предыдущей табл. 9.

Таблица 10

Результаты лизинговой сделки по использованию финансового лизинга лизингодателем

№ п/п	Г оды Наименование показателей, руб.	1	2	3	4
		Значения показателей
1.	Остаточная стоимость объекта лизинга	1000000	750000	500000	250000
2.	Кредиты	0	0	0	0
3.	Возмещение стоимости лизингового объекта (амортизационные отчисления) стр. 3= стр.10,25	250000	250000	250000	250000
4.	Комиссионные	150000	112500	75000	37500
5.	Стоимость дополнительных услуг (расходы на техническое обслуживание) лизингодателя	70000	70000	70000	70000
6.	Налог на имущество стр. 6= стр.10,02	20000	15000	10000	5000
7.	Страховые взносы стр. 7= стр.10,02	20000	15000	10000	5000
8.	Лизинговые платежи без НДС стр. 8=стр.3+ стр.4+ стр.5+ стр.6+ стр.7	510000	462500	415000	367500
9.	Уплата НДС стр. 9=стр.80,18-	41800	43250	74700	66150
10.	Лизинговые платежи с НДС стр. 10=стр.8+стр.9	551800	545750	489700	433650
11.	Налоговый щит по амортизации (50 тыс.руб.) и по техническому обслуживанию (14 тыс. руб.) стр.11=(стр.3+стр.5) 	64000	64000	64000	64000
12.	Чистый денежный поток стр. 12=стр.10+стр.11	615800	609750	553700	497650
13.	Чистая приведенная стоимость стр. 13=стр.12/	492640	460884	364037	284534

Поскольку состав показателей и их содержание в табл. 10 в основе своей совпадают с табл. 9, то повторные расчеты не вызывают интереса. Поэтому возникает необходимость объяснить только отдельные вопросы, в той или иной мере отражающие особенности лизинговой сделки с позиций лизингодателя.

Налоговая защита (налоговый щит) по амортизации и по техническому обслуживанию образуется по причине экономии на налоге, так как амортизация и затраты на техническое обслуживание не облагаются налогом на прибыль, а база налогообложения (прибыль) уменьшается на эту сумму, поэтому возникает экономия в размере 64000 рублей в год:

руб.,

где – сумма налоговой защиты по амортизации, руб.;

– сумма амортизационных отчислений, %;

– суммарные затраты по техобслуживанию, осуществляемые за счет оборотных средств лизингодателя и списываемые в себестоимость, руб.;

– норматив налога на прибыль (20%), руб.

Полученная сумма налоговой защиты, равная 64000 руб., сразу относится на чистый денежный поток, увеличивая его.

В первый год лизинговой сделки лизингодатель должен платить НДС в сумме 91800 руб. (т.е. 510000 * 0,18). Однако если лизингодатель приобретал какие-либо материалы, необходимые для нормального осуществления лизинговой сделки, то сумма уплаты НДС уменьшается на величину ранее произведенных затрат. Поскольку лизингодатель израсходовал 50000 руб. на материалы, то сумма НДС будет равна 41800 руб.

В последующие годы (начиная с третьего года) для упрощения расчетов примем положение, что затраты на приобретение материалов лизингодателем не осуществлялись.

Осуществленные лизингополучателем с НДС лизинговые платежи, предназначенные лизингодателю, по годам соответственно равны 279720руб., 229570 руб., 179420 руб., 129180 руб., общей суммой равные 817890 руб., а лизингополучатель, согласно собственным расчетам, ожидает лизинговые платежи общей суммой, равной 2020900 руб. Каждая из сторон будет иметь дополнительно выгоду по налоговой защите соответственно 163576 руб. и 256000 руб. у лизингодателя.

Показатель дюрации

.

Иначе говоря, возврат инвестиций будет осуществлен в течение двух лет трех месяцев двадцати девяти дней.

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Комментарий к статье 130

1. Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально - определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально - определенными, так и родовыми.

2. К недвижимости п. 1 коммент. статьи, во-первых, относит объекты естественного происхождения -участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон о недрах признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование.

Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водным объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и в муниципальной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, т.е. участок водной поверхности.

Во-вторых, к недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

Недвижимым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (см. коммент. к ст. 132).

3. ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (см. коммент. к ст. 131).

2. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (см. коммент. к ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551).

4. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (см. коммент. к ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (см. коммент. к ст. 234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (см. коммент. к ст. 349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (см. коммент. к ст. 295).

5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (см. коммент. к ст. 340).

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).

Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли - продажи недвижимости.

4. К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям. Российское законодательство (Закон РФ от 20 августа 1993 г. "О космической деятельности" - РГ от 6 октября 1993 г.) не дает определения космического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли).

Порядок регистрации воздушных судов определен ст. 32 ВК. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ. Ведение Государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.

Морские суда регистрируются в порядке, определенном ст. 23 КТМ, а суда внутреннего водного плавания - ст. 26 УВВТ. Регистрации подлежат морские суда, технический надзор за которыми осуществляет Технический регистр, и суда внутреннего водного транспорта, являющиеся самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т.

Морские суда вносятся в Государственный судовой регистр в одном из морских или речных портов, а суда внутреннего водного транспорта - в судовые реестры бассейнов рек или судоходных инспекций (суда постоянно плавающие вблизи морских портов, расположенных на реках, и ниже этих портов подлежат внесению в судовые регистры этих портов). Однако впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, должен применяться действующий порядок регистрации прав на эти объекты (п. 1 ст. 33 Закона о регистрации недвижимости).

Космические объекты подлежат государственной регистрации, порядок которой должен определяться Правительством РФ. Наряду с этим в данной сфере действует Конвенция 14 января 1975 г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.

Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст. 131.

5. ГК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз. 2 п. 1 коммент. статьи, но только на основании прямого указания закона.

6. Движимым имуществом являются вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не отнесены ГК и другими законами к недвижимости.

Права на движимые вещи (по общему правилу) не подлежат государственной регистрации. Однако закон может предусмотреть необходимость такой регистрации для отдельных видов движимого имущества. Так, в настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 г. N 938 "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации" (СЗ РФ, 1994, N 17, ст. 1999).

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

5. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

6. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Комментарий к статье 131

1. Единая федеральная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним означает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость возникают с момента такой регистрации. Государственная регистрация носит правоустанавливающий характер и представляет собой действие, завершающее юридический состав, лежащий в основании возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимость.

Ведение учреждениями юстиции общегосударственной регистрации в Едином государственном реестре прав обусловливает тем самым создание единого банка данных по недвижимости и сделок с ней, что позволит в значительной степени избежать допускаемых на практике злоупотреблений.

О круге объектов, относящихся к недвижимости и подлежащих регистрации, их характеристике, специфике правового режима см. коммент. к ст. 130 ГК.

2. Помимо государственной законом может предусматриваться специальная регистрация либо учет отдельных видов имущества, который не носит правоустанавливающего значения. Это - дополнительный контроль за некоторыми видами недвижимости, например за предприятиями с участием иностранных инвесторов.

3. Коммент. статья предусматривает необходимость принятия специального федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой Закон подписан Президентом РФ 21 июля 1997 г., опубликован в Российской газете от 30 июля 1997 г. Он вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Создание же всей системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется поэтапно субъектами РФ и должно быть завершено к 1 января 2000 года (см. ст. 33 Закона). В Законе определены система учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию, их компетенция, порядок, особенности государственной регистрации отдельных видов прав (сервитуты, ипотека и др.), ответственность регистрирующих органов за вред, причиненный их работниками в результате нарушения правил регистрации.

С момента введения в действие названного Закона потеряют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров с недвижимостью, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК, которые были установлены действовавшим ранее законодательством (см. ст. 7 Вводного закона к ч. 2 ГК). До этого момента применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним в различных государственных органах в зависимости от вида имущества (см. ст. 8 Вводного закона, ст. 6 Вводного закона к ч. 2 ГК). Аналогичное положение содержится и в п. 14 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (СЗ РФ, 1996, N 10, ст. 880), согласно которому впредь до принятия федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним регистрацию проводят органы, осуществляющие эту деятельность на дату издания Указа.

В настоящее время, например, в соответствии с Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (СА РФ, 1993, N 50, ст. 4868) Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, его территориальные органы на местах регистрируют и оформляют документы о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. Концепция создания единой системы государственного земельного кадастра на всей территории России заложена и в Федеральной целевой программе "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра", утв. Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 932 (СЗ РФ, 1996, N 33, ст. 4003).

Органами местного самоуправления, Комитетом муниципального жилья г. Москвы и его филиалами проводится регистрация жилых помещений и сделок с ним. Комитетами по управлению государственным имуществом производится регистрация объектов недвижимости производственного назначения.

Предприятия технической инвентаризации регистрируют недвижимое имущество на основании Инструкции, утв. Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 января 1968 г. N 83. Выдаваемые ими акты по договорам купли - продажи этого имущества свидетельствуют о возникновении, переходе и прекращении права собственности, т.е. носят правоустанавливающий характер. Они могут быть предметом рассмотрения в суде по требованию лица, права и интересы которого этим актом нарушены.

2. В соответствии с комментариями статьей сведения о государственной регистрации носят открытый характер. Указом Президента РФ от 27 августа 1996 г. N 1270 (СЗ РФ, 1996, N 36, ст. 4198) был утвержден Порядок предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Информация предоставляется заинтересованным в ее получении гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти и органам местного самоуправления на основании их письменного заявления (запроса), в котором указываются наименование объекта недвижимости, его местоположение, наименование заявителя.

Как правило, информация выдается по конкретному объекту недвижимого имущества и за соответствующую плату, порядок установления которой определяется Правительством РФ. Обобщенная информация, которой располагает регистрирующий орган в отношении прав отдельного лица или группы лиц на имеющиеся объекты недвижимости, предоставляется по мотивированному запросу правоохранительного, судебного, налогового или иного указанного в законе органа. Информация названным органам предоставляется бесплатно.

Предоставление информации, отнесенной к государственной тайне, определяется Законом РФ от 21 июля 1993 г. "О государственной тайне" (РГ от 21 сентября 1993 г.).

После вступления в действие Закона о регистрации недвижимости выдача информации будет осуществляться по правилам ст. 7, 8 названного Закона.

5. Заинтересованные лица вправе обжаловать в суд отказ или уклонение соответствующего органа от регистрации. Жалоба подается в суд общей юрисдикции либо в арбитражный суд в зависимости от того, кто является субъектом обжалования (гражданин, юридическое лицо, индивидуальный предприниматель).

Суды общей юрисдикции разрешают жалобы в соответствии с Законом РФ от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (Ведомости РФ, 1993, N 19, ст. 685); гл. 24.1 ГПК РСФСР; арбитражные суды - по правилам АПК.

Статья 132. Предприятие

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли - продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарий к статье 132

1. ГК употребляет термин "предприятие" в двух значениях - государственное или муниципальное предприятие (см. коммент. к ст. 115) как юридическое лицо - субъект гражданского права (в действующем законодательстве этот термин применяется и в отношении хозяйственных обществ и товариществ) и предприятие как особый вид недвижимости, для которого установлен специальный правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т.д.

2. Предприятию как объекту гражданских прав присущи следующие признаки.

1) Это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права. Следовательно, при совершении сделок с предприятием их предметом являются все перечисленные виды имущества. Исключения из этого правила могут предусматриваться законом или договором. Так, согласно п. 2 ст. 340 ГК в состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, помимо указанного имущества входят права требования и исключительные права, которые залогодатель может приобрести после заключения договора ипотеки, а ст. 559 и 656 ГК предусматривают, что при продаже и аренде предприятия права продавца (арендодателя), полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю (арендатору).

2) Это только такой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность (например, имущество, используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и обязанности, связанные с этой деятельностью).

В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

3) Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс "на ходу".

4) При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

3. Предприятие может быть объектом различных сделок - купли - продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части. Однако согласно ст. 575 ГК предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между коммерческими организациями. В качестве части имущественного комплекса может выступать и имущество филиала, в том числе его права и обязанности, приобретенные от имени юридического лица.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИКАЗ ОТ 20 ИЮЛЯ 2007 Г. № 256

ЗАРЕГИСТРИРОВАН В МИНЮСТЕ РФ 22 АВГУСТА 2007 Г. РЕГИСТРАЦИОННЫЙ № 10040