Приведение ценообразующих характеристик единицы сравнения аналогов к характеристикам единицы сравнения объектаоценки посредством внесения поправок.

№ п/п	Наименование показателей, подлежащих корректировке	Аналог - 1	Аналог - 2	Аналог - 3
1	Цена 1 кв. м, руб.	15387	12366	18564
2	Перевод цены предложения в цену сделки, %	-5 (-769,4)	-5 (-618,3)	-5 (-926,7)
3	Скорректированная цена 1 кв. м [c.1(1+c.2:100)]	14617,65	11747,7	17637,3
4	Местоположение, %	0	0	0
5	Подъездные пути, %	0	0	0
6	Состояние, %	-15 (-2192,65)	-15 (-1762,16)	-15 (-2645,60)
7	Масштаб, %	0 (12425,00)	0 (9985,54)	0 (14991,71)
8	Суммарная корректировка, %	-15 (-1863,75)	-15 (-1497,31)	-15 (-2248,76)
9	Скорректированная цена 1 кв. м, руб. [c.3(1+c.8:100)]	10561,25	8487,71	12742,95
10	Среднее арифметическое значение скорректированных цен аналогов, руб.		10597,3

Пояснения к осуществляемым корректировкам.

1. Поскольку парные продажи отсутствуют, то величины поправок определены экспертным способом на базе сопоставительного анализа характеристик объекта оценки и объектов аналогов.

2. Поправка на перевод цены предложения, в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. Данная уступка в среднем составляет 5 %.

3. Все аналоги находятся в Юго-Восточном административном округе примерно с одинаковым уровнем цен на коммерческую, в частности офисную недвижимость, на сопоставимом с объектом оценки удалении от Центра Москвы и основных транспортных магистралей, поэтому в их цены поправки не вносились.

4. Все аналоги обладают сопоставимыми с объектом оценки подъездными путями, поэтому в цены аналогов поправки не вносились.

5. Все аналоги находятся в исключительно лучшем техническом состоянии, чем объект оценки, поэтому в их цены внесена поправка -15%

6. Аналоги – 1,2,3 по масштабу сопоставимы с объектом оценки, поэтому в их цены поправки не вносились.

Конечное заключение о вероятной цене объекта сравнительным подходом. По результатам выполненного анализа и расчётов рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом составит:

Таблица 4.3

№ п/п	Наименование объекта	Общая площадь, кв. м	Себестоимость 1 кв. м руб./кв. м	Рыночная стоимость объекта, руб.
1	Волгоградский просп., д.185/13	150	9600	1710000

Оценка рыночной ( кадастровой) стоимости нежилого помещения методом капитализированного подхода

Общая площадь (S) = 150 м²

MV ̶ рыночная (кадастровая) стоимость объекта

MV= S ̶ площадь, сдаваемая в аренду, м² P ̶ ставка арендной платы, руб / м² за период (руб./год) F ̶ потери от недоиспользования , %/год φ ̶ операционные расходы .руб. R ̶ коэффициент капитализации, доля R = , где

D ̶ чистый операционный доход от объекта, руб C ̶ рыночная цена предложения объектов, руб.

Решение: - Количество полезных единиц , потенциально сдаваемых в аренду = 150 м² -Средневзвешенное значение ставки арендной платы по сопоставимым объектам принимается равной 12564 руб./ м² -Потенциальный валовый доход PGI= P×S = 12564 × 150 = 1884600 руб. -Потери от недоиспользования объекта оценки и недополучения платежей за аренду равен 5% от потенциального валового дохода F = 1884600 × 0,05 = 94230 руб. - Действительный валовый доход составляет 1884600 ̶ 94230 = 1790370 руб. -Операционные расходы равны : 1884600 ×0,075 = 1341345 руб., где 0,075 является долей интервального уровня операционных расходов составляющих 7,5% от потенциального валового дохода - Чистый операционный доход будет равен сумме: 1790370 - 1341345 = 449025руб. - Коэффициент капитализации (для данного случая) предполагает возможность использования полученного ранее значения. рассчитанного методом рыночной экстракции по аналогичным объектам, экономический жизненный цикл которых выше сорока лет. Это позволяет не учитывать величину нормы возврата ка питала. Применяя формулу среднеквадратического отклонения:

Переменная С¹ по результатам проведённых расчётов равна значению ~ 0,2162 и, вместе с тем. отражает традиционный уровень отдачи на капитал , инвестируемый в недвижимые объекты . При этом следует иметь в виду, что нежилые помещения , рассматриваемого назначения, как правило, пользуются меньшим спросом и инвестирование в эти объекты связано с повышенным риском. В этой связи норма отдачи на капитал должна быть выше. Поэтому значение коэффициента капитализации R¹ следует увеличить на 20% , тогда коэффициент капитализации R будет равен значению 0,2594 ( R = R¹×1,20 = 0,2162×1,20 = 0,2594) годовых.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Национальный исследовательский технологический университет «МИСиС»

Институт ЭкоТех

Кафедра технологии художественной обработки материалов

Реферат

По дисциплине: Маркетинг и менеджмент

Тема: «Расчет стоимости золотой подвески с бриллиантами»

Студентка Погребняк М.А.

Группа ТХ-Б-11

Руководитель проф., д.э.н. Ястребинский М.А.

Оценка __________________

Москва 2014 г.