Глава 7
Это действительно алмаз?
Однажды кто-то мне сказал, что средний человек, прочитав книгу по ведению бизнеса, обычно запоминает из нее только от трех до пяти концепций. Всего-навсего
от трех до пяти! В моей же книге до этого места уже было представлено множество концепций. Так какие из них уже забыты, а какие - еще нет? Мне казалось, что
в это утверждение относительно концепций трудно поверить, пока я не начал вспоминать, что мне запомнилось из тех книг, которые я недавно прочел. И вынужден
был признать, что хорошо, если я запомнил хотя бы по три концепции из каждой такой книги. (Я всегда знал, что не отличаюсь какими-то особенными
способностями.)
Ладно, я и не рассчитываю, что в отношении этой моей книги уровень восприятия прочитанного со стороны обычного человека претерпит хоть какое-то изменение. И
у меня не будет никаких личных обид, если после прочтения данной книги вы не запомните из нее того или другого отдельного положения. Но я буду очень
разочарован, если вы не запомните концепцию, которая будет изложена в данной главе. Фактически, даже если вы забудете все, что прочли в этой книге, одна эта
глава, как я надеюсь, не просто западет вам в память, но и станет чем-то таким, к чему вы еще не раз будете вновь и вновь возвращаться. Потому что, если вы
достигнете мастерства Чврешении задач, которые я излагаю ниже, ваша жизнь как инвестора, работающего с недвижимостью, которая сдается внаем, станет
неизмеримо легче. Поистине неизмеримо!
Это верно, что ваш успех в данном бизнесе является результатом хорошей подготовки. Об этом я и хотел рассказать в предыдущих главах. Но независимо от того,
как вы подготовлены, вы можете в одно мгновение все разрушить, если окажетесь неспособны отличить алмаз от кристалла циркония. Именно в этот момент вы
станете на скользкую дорожку к плохой сделке.
Знаю, эти слова звучат страшновато. Но дело в том, что область, отделяющая черное от белого, очень невелика - а мне лично кажется, что и сама эта область
тоже сделана из соединения белого и черного. Всякая сделка обязательно является или хорошей, или плохой, и, к счастью, совсем не трудно определить, когда
она плохая. В этом случае вы видите, что просто не получаются кое-какие контрольные цифры. Другими словами, в этом случае предполагаемый денежный поток - то
есть доход минус все расходы - оказывается выражен отрицательным числом или держится где-то около нуля.
Хорошая сделка определяется хорошими цифрами. В плохой сделке и цифры будут соответствующими.
Все сказанное кажется предельно тривиальным, да? Естественно - ничего нового здесь нет. Но вы были бы просто поражены, узнав, как часто инвесторы игнорируют
эти простые истины. Они покупают недвижимость, основываясь на той цене, которую, как говорится, продавец берет
"с потолка", или на чем-нибудь подобном, вместо того чтобы опираться на здравую оценку того, как эта собственность "будет работать". Ниже я привожу
несколько принципов, которые нужно сразу же выкладывать на стол, как только вы начинаете работу по инвестированию в недвижимость.
o Заявляемая продавцом цена всегда неправильная.
o Вы обязаны сами определить стоимость собственности, которую собираетесь купить.
o Ценность недвижимости, рассчитанной более чем на одну семью, всегда должна основываться на денежном потоке от этой недвижимости.
Эти три принципа являются основной всего, о чем будет говориться в данной главе. Дело в том, что далее я буду излагать свою личную систему оценки стоимости
недвижимости, рассчитанной более чем на одну семью. Она называется "Пять шагов оценки недвижимости", и я пользуюсь ею уже пятнадцать лет, неизменно получая
прекрасные результаты. Вот ее краткая формулировка.
1. Проверить доход, который можно получить от данной собственности.
2. То же относительно расходов.
3. Рассчитать чистый доход.
4. Найти норму капитализации и сделать оценку собственности.
5. Вычислить сумму, необходимую на оплату ссуды, и ваш окончательный доход в наличных.
Я использую эти пять шагов, чтобы с самого начала рассчитать денежный поток от любой недвижимости и тем самым получить возможность узнать ее продажную
стоимость. Для этого нужно рассмотреть все, что связано с расходами (включая расходы на оплату полученной ссуды или ссуд), а также все, что связано с
доходами. В конце мы получим верную картину того, что представляет из себя данная собственность в финансовом отношении, и сможем сформулировать базовое
предложение о покупке.
Вы поймете важность этого процесса, если обратите внимание на следующие рассуждения. Стали бы вы вкладывать свои деньги во взаимный фонд, предварительно не
поинтересовавшись его доходами за прошедший период времени? Стали бы вы вкладывать деньги в ежегодное пособие по старости, не узнав, какой процент от этих
денег будете впоследствии получать? Скорее всего, не стали бы. Хорошо, а теперь давайте подумаем, почему люди вкладывают деньги в недвижимость, не сделав
разумной оценки того, каков будет доход от этих инвестиций? При инвестировании в недвижимость прибыль от инвестиции называют также "денежным потоком в
наличных" - и это ваш чистый доход, выраженный в процентах от всей выплаченной вами суммы.
Например, если вы потратили 100 тысяч долларов на покупку собственности, а она приносит вам доход в размере тысячи долларов в месяц, ваш денежный поток в
наличных будет равен 12% в год. Это не плохо. Но если та же самая собственность будет приносить вам в месяц 500 долларов, ваши 6% дохода могут показаться
вам не стоящими затраченного на них труда. Читая эту главу, вы поймете, почему может оказаться преждевременным выносить такое суждение.
Кроме того, процесс, который я буду описывать в этой главе, позволит вам оценивать недвижимость без необходимости проведения ее реального осмотра. Вы не
ослышались: более 95% наших предложений на покупку мы формулируем, дяже не посещая тою района, где расположена недвижимость, - до того самого момента, пока
оценка не будет сделана и не последует предложение на покупку. Да и что я мог бы в реальности получить от посещения недвижимости, чего не смог бы на этом
этапе узнать от самого продавца? Если бы я стал лично посещать каждый отдельный объект недвижимости, который моя компания рассматривает как возможную
покупку, то должен был бы потратить на это все мое время и мне просто некогда было бы реально заниматься этими сделками. Так что на этой стадии я всецело
полагаюсь на мою команду, которая должна позаботиться о том, чтобы заполнить любые пробелы в моих знаниях относительно изучаемой недвижимости.
Например, совсем недавно - на прошлой неделе - мы заключили соглашение типа эскроу относительно дома с 172 квартирами в городе Глендэйл, штат Аризона. При
этом один из членов моей команды съездил, чтобы посмотреть собственность, в то время как все остальные изучали цифры. Переговоры относительно сделки
продолжались приблизительно три недели, пока мы снова не вернулись к первоначально предложенной нами цене покупки. Те цифры, которые мы использовали для
своей оценки, целиком пришли от продавца и брокера, выставившего собственность на продажу/Главное было правильно их истолковать. Конечно же, я никогда не
покупаю собственность без того, чтобы не подъехать туда и не произвести полного осмотра, заглянув в каждую квартиру, и не проверить все цифры. Но при этом я
даю возможность моей команде сделать за меня большое количество предварительных исследований.
Другая недвижимость, работу по которой мы ведем прямо сейчас, находится в Сан-Диего. Мы уже начали второй тур переговоров, но я до сих пор еще не был на
этом объекте. Это показывает уровень доверия, которое я испытываю по отношению к моим партнерам и членам моей команды. Если они считают, что эту
недвижимость стоит приобрести, то и я считаю, что это так, - недавно я полностью доверился их мнению, заключая сделку на 66 миллионов долларов.
С помощью этих двух примеров я хочу показать, что предложение о покупке - это не что иное, как возможность посмотреть цифры и вынести, базируясь на немногих
основополагающих данных, обоснованное суждение относительно того, как данная собственность "будет работать" с точки зрения получения денежного потока. Как
это будет видно в следующей главе, вы сможете выяснить мельчайшие детали относительно недвижимости, как только согласуете, согласно контракту, получение
этой информации. Это происходит, когда начинается период инспектирования, известный как "должное прилежание". Но давайте не будем забегать вперед и вернемся
к Пяти шагам оценки недвижимости. Они дадут нам информацию, которая позволит сказать относительно данной инвестиции "идет" или "не подойдет".
Шаг 1: проверить доход, который можно получить от данной собственности
Даже в том случае, если продавец полностью раскрывает перед вами свой текущий доход, получаемый от арендной платы с данной недвижимости, - устно или путем
составленного по всей форме документа, - вам необходимо это проверить. Доход от недвижимости - это первый и, возможно, самый важный фактор, который вы
должны учитывать, когда собираетесь покупать инвестиционную собственность. В отличие от дома, предназначенного для вашего собственного проживания, закладная
на который обеспечивает банку гарантию за счет всех ваших личных активов, недвижимость, в которую вы инвестируете ради дохода от аренды, по большей части
получает гарантийное обеспечение за счет потенциала получения дохода от самой этой недвижимости. Поэтому, если вы сразу же не проверите доход, вы все равно
должны будете сделать это позже для банка, когда у вас может не оказаться для этого подходящего времени. И к тому же одна эта переменная может сообщить вам
что-то такое, что сразу же покажет, стоит ли дальше заниматься данной недвижимостью.
Теперь, прежде чем идти дальше, давайте определимся с некоторыми терминами. Есть три типа дохода, которые можно рассматривать применительно к любой
собственности: фактический доход, потенциальный фактический доход и будущий потенциальный доход.
o Фактический доход. Это полный доход от собственности, полученный на протяжении последних 12 месяцев.
o Потенциальный фактический доход. Это полный доход, который мог бы быть получен с данной собственности за последние 12 месяцев, если бы все единицы
жилплощади были полностью сданы, а также были бы использованы все прочие дополнительные возможности получения дохода.
o Будущий потенциальный доход. Это полный доход, который мог бы быть получен при рыночном уровне оплаты за жилье, существующем на сегодняшний день,
если бы все единицы жилплощади были полностью сданы, а также были бы использованы все прочие дополнительные возможности получения дохода.
Так уж заведено, что большинство владельцев недвижимости пытаются продать ее, определяя свою цену на основании будущего потенциального дохода с этой
недвижимости. С вашей же точки зрения, выгоднее всего оценивать стоимость покупки по фактическому доходу. Я всегда стараюсь идти этим путем - в качестве
базы использовать данные о том, как собственность "работает" в данный момент и сколько денег она реально приносит. Я предпочитаю покупать недвижимость как
бы "по оптовым ценам". Если вы покупаете недвижимость, основываясь на том, как она могла бы "работать", и на том доходе, который она могла бы приносить в
будущем, - то есть на будущем потенциальном доходе, - то можно сказать, что вы покупаете недвижимость "в розницу". И этого нужно стараться любой ценой
избежать. Правильно покупать - это значит покупать "оптом". Когда вы покупаете оптом, уровень оплат по вашей закладной будет ниже, а это значит, что вы
делаете максимальным ваш доход на данную собственность.
Учитывая важность указанного выше различия между оптовой и розничной покупкой, следуя принципу "доверяй, но проверяй", просмотрите все номера в списке в
задней части брошюры, которую вы можете получить у брокера или продавца недвижимости. Эти брошюры обычно имеют почти одинаковый формат и стандартное
содержание. Как правило, на обложке находится фотография здания, а с обратной стороны большое количество цифр, которые отображают то, как "работает" данная
собственность. Эти цифры ни в коем случае не следует просто принимать на веру, так как часто они оказываются основательно раздутыми.
Только не начинайте сразу же пускать молву про то, каким ненавистником брокеров является Кен Макэлрой, - лучше сначала прочтите, что написано внизу на
каждой из таких брошюр. И вот что вы увидите.
"Данная брокерская фирма не дает никаких гарантий и не несет никакой ответственности за содержание данной брошюры. Независимое подтверждение точности и
полноты данной в брошюре информации предоставляется на ответственность читателя. Любые предположения, мнения или используемые в брошюре оценки могут
использоваться только в качестве примера и не могут рассматриваться как точное отображение текущего или будущего состояния собственности".
Эта юридическая оговорка совершенно ясно показывает, что смышленый инвестор должен проверять все без исключения цифры, напечатанные в такой брошюре. Если вы
этого не будет делать, у них уже заранее заготовлен ответ: это ваше личное упущение.
Ниже приводится пример того, как надо проверять цифры дохода от типичной собственности, напечатанные в какой-либо брошюре. Данные в этом примере я взял от
одного реального объекта недвижимости, расположенного в Финиксе, штат Аризона. Давайте начнем с таблицы данных о жилплощади и взимаемой арендной плате.
ТАБЛИЦА ДАННЫХ О ЖИЛПЛОЩАДИ И ВЗИМАЕМОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ
Таблица данных о жилплощади и взимаемой арендной плате является одной из форм подачи информации, обычно используемых в брошюрах, посвященных недвижимости,
сдаваемой в аренду. В ней приводится число квартир, их тип, площадь и размер взимаемой арендной платы. Цель в том, чтобы дать вам картину дохода по каждой
квартире и в целом для данного объекта недвижимости. Например:
Число квартир Тип Кв. м Всего кв.м Взимается ренты ($) Всего ренты ($) Ренты на кв. м ($)
6 1/1 65 390 *475 2850 7,3
2 2/1 75 150 *575 1150 7,7
8 67,5 540 *500 4000 7,4
* В данный момент арендная плата составляет в среднем 480 долларов для квартиры с двумя спальнями и 422 доллара для квартир с одной спальней.
Я использую Таблицу данных о жилплощади и взимаемой арендной плате для проверки рентного дохода с данной собственности и, основываясь на опыте своей работы,
могу сказать, что почти никогда не встречал, чтобы эти таблицы точно отображали картину получаемого дохода. Поэтому очень важно разобраться, как читать и
анализировать данную информацию. Давайте посмотрим на приведенную выше таблицу немного внимательнее.
В данном случае владелец дает вам информацию о том, что полная арендная плата, получаемая с восьми квартир данной собственности, равна 4 тысячам долларов в
месяц - эта цифра основана на сложении цифр из колонки "Всего ренты". Но в предшествующей колонке, где даны ренты по каждой из квартир, перед цифрами
продавец поставил маленькие звездочки, что должно указывать на факт, что реальные арендные платы ниже, чем указано в таблице. Обратите внимание на то, что
напечатано мелким шрифтом под таблицей. Неопытный покупатель, глядя на таблицу, мог бы прийти к выводу, что фактический доход от данной недвижимости
действительно составляет 4 тысячи долларов. Но реальность в том - и это признается самим продавцом (что, между прочим, случается довольно редко), - что 4
тысячи долларов - это только будущий потенциальный доход, основанный на самых высоких арендных платежах, которые могут быть установлены на данном рынке
недвижимости (причем неизвестно, случится ли это когда-нибудь в действительности).
Теперь давайте посмотрим, как изменится общая картина дохода с данной недвижимости, если мы вставим в таблицу реальные размеры ренты.
Число квартир Тип Кв. м Всего кв.мВзимается ренты ($) Всего ренты ($) Ренты на кв. м ($)
6 1/1 65 390 422 2532 6,5
2 2/1 75 150 480 960 6,4
8 - 67,5 540 437 3492 6,5
Теперь, когда в таблице показаны реальные цифры арендных платежей, становится ясно, что средний уровень арендной платы за одну квартиру, который был показан
продавцом или брокером, был на целых 63 доллара выше, чем та, которая взималась в реальности. За двенадцатимесячный период это составляет 6048 долларов - то
есть, если бы вы купили данную собственность, основываясь на тех данных, которые официально предоставил продавец, вы бы в первый же год обнаружили, что ваш
доход оказался более чем на 6 тысяч долларов ниже ожидаемого. Не очень-то веселенькое открытие!
Но что будет, если продавец не покажет в своей брошюре реальных размеров ренты - в виде примечания, напечатанного мелким шрифтом (а обычно они так и
поступают)? Тогда вы должны попросить у него ведомости об оплате ренты и, используя приведенные там цифры, самостоятельно произвести вычисления. Даже если в
брошюре есть примечание, напечатанное мелким шрифтом, вы все равно должны проверить и эти цифры, сравнив с теми, что содержатся в реальных платежных
ведомостях о взимании арендной платы. Как говорится, доверяй, но проверяй!
А ЧТО МОЖНО СКАЗАТЬ О ТОМ ВРЕМЕНИ, КОГДА ЖИЛПЛОЩАДЬ ОСТАЕТСЯ НЕЗАНЯТОЙ, И ОБ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ДРУГИХ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ИСТОЧНИКОВ ДОХОДА?
В приведенном выше примере мы проверяли потенциальный фактический доход с собственности. Вспомним, что речь в данном случае идет о доходе, который можно
было бы получить с собственности при 100-процентной аренде всей жилплощади и текущей ставке арендной платы. Но, конечно же, вероятность того, что вся
жилплощадь будет сдана на все дни каждый год - и так до бесконечности, - ничтожно мала. Так что мы должны принимать в расчет периоды, когда та или иная
жилплощадь остается незанятой, а также время, уходящее на смену жильцов, когда они въезжают в квартиры или съезжают с них. В такие периоды времени мы должны
обращать внимание на другие дополнительные источники дохода, такие как использование прачечных, стоянки для автомобилей и пр.
Типичные брошюры, посвященные недвижимости, включают эти доходы наравне с другими. Но не удивляйтесь - опыт показывает, что и эта цифры в большинстве
случаев являются столь же неточными, как и все другие. Периоды, когда жилплощадь остается незанятой, как правило, преуменьшают, а побочный доход - чрезмерно
раздувают. Ключевым вопросом в данном случае является способность рассчитать данные факторы на будущее. Конечно, хорошо знать, где вы находитесь сейчас, но
в реальности важнее знать, как пойдут дела в ближайшем будущем. Именно поэтому в автомобиле установлено такое большое лобовое стекло и такое маленькое
зеркальце заднего обзора.
Здравый смысл говорит, что если та или иная квартира не снята, то она не приносит дохода, а это, в свою очередь, уменьшает ваш денежный поток. Поэтому даже
если в официальной брошюре и указан средний уровень единиц жилплощади, не нашедших съемщиков, обязательно проверьте этот показатель с помощью менеджера по
работе с недвижимостью из своей команды. Этот человек сможет сообщить вам, как соотносится указанная в брошюре норма свободной жилплощади с той, которая
является средней по данному рынку недвижимости, - выше она или ниже (а она в первую очередь зависит от спроса и предложения на данном рынке). Эту информацию
вы также сможете найти, просматривая ежемесячные ведомости относительно выплаты арендной платы и обращая внимание на имеющиеся в них даты смены жильцов.
Раздел дохода в официальных материалах продавца включает предоставляемые им данные относительно дохода и данные о норме занятости жилплощади. Он показывает
доход от арендной платы минус те доходы, которые не получены из-за OTQTCTBM ЖИЛЬЦОВ на той или иной жилплощади, плюс другие доходы, которые позволяет
получать данная недвижимость. Типичная таблица такого рода приводится немного ниже и включает данные, взятые из того же объекта недвижимости в городе
Финиксе, что и прежде. В этом, взятом из реальности, примере продавец или брокер заявляет о получении полного дохода с данной собственности за год в размере
45 120 долларов (при норме незанятой жилплощади в 7% и дополнительном доходе в размере 480 долларов). Все это выглядит очень неплохо. Но обратите внимание
на данные о ренте. Они основаны на раздутых цифрах жилплощади, с которой идет рента, приведенных в Таблице данных о жилплощади и взимаемой арендной плате.
Вы ведь помните - около каждой из этих цифр стояло по звездочке, а под этим подразумевалось, что на самом деле эти цифры совсем другие. И это портит нам все
впечатление.
Доход в долларах
Официальные данные продавца
Общий доход по рентам 48 000
Минус незанятые жилплощади 7% (3 360)
Чистый доход по рентам 44 640
Плюс дополнительный доход 480
Полный доход 45 120
Посмотрите ниже на то, что случится с нашим полным доходом, если мы вставим в данную таблицу реальные доходы от арендной платы (правая колонка). Необходимо
иметь в виду, что арендная плата в данном случае является единственным пунктом, который мы поменяли в ходе нашего анализа. Но полный доход при этом
понизился на 5669 долларов (45 120 долларов - 39 451 доллар). Немалые деньги, особенно если вы уже рассчитывали потратить их на что-то необходимое. Такое
несоответствие расчета и реальности может очень обескуражить - особенно если вы до покупки об этом даже не догадывались.
Официальные данные продавца Реальные данные за прошедший год Данные по расчетам
нашей компании
Общий доход по рентам 48 000 41 904
Минус незанятые жилплощади 7% (3 360) (2 933)
Чистый доход по рентам 44 640 38 971
Плюс дополнительный доход 480 480
Полный доход 45 120 41 800 39 451
Посмотрите ниже на то, что случится с нашим полным доходом, если мы вставим в данную таблицу реальные доходы от арендной платы (правая колонка). Необходимо
иметь в виду, что арендная плата в данном случае является единственным пунктом, который мы поменяли в ходе нашего анализа. Но полный доход при этом
понизился на 5669 долларов (45 120 долларов - 39 451 доллар). Немалые деньги, особенно если вы уже рассчитывали потратить их на что-то необходимое. Такое
несоответствие расчета и реальности может очень обескуражить - особенно если вы до покупки об этом даже не догадывались.
Теперь давайте посмотрим на три цифры, характеризующие полный доход: продавец дает нам официальную цифру 45 120 долларов; реальная цифра дохода за
предшествующий год составляет 41 800 долларов и цифра дохода по расчетам нашей компании равна 39451 доллар. Для начала давайте сравним официальную цифру
продавца с цифрой фактического дохода. О чем это может говорить? Что заявленный продавцом доход на 3320 долларов больше, чем реальный доход за
предшествующий год (45 120 долларов -41 800 долларов). То есть продавец, ровным счетом ничего не зная о ваших способностях как менеджера, считает, что вы
сможете значительно улучшить управление по сравнению с предыдущим годом. Это уже даже не лесть. Скорее это должно расцениваться как прямой обман.
Я уверен, вы уже догадались, что я формулирую свое предложение, игнорируя первые две цифры дохода, и использую только третью цифру, мою собственную, которая
выведена с учетом реального дохода от арендной платы. Самое хорошее в этой стратегии то, что данные цифры легко отстаивать в процессе переговоров, потому
что они отражают реальное состояние дел.
Все описанное выше показывает, как легко можно проверить размер дохода и как легко отследить противоречия в предоставляемых цифрах. Как я уже упоминал,
размер дохода часто преувеличивают, поэтому нисколько не удивляйтесь, если разница между предоставленными продавцом данными и тем, что вы вычислили сами,
будет выра-> жена в тысячах долларов. Это обычное дело.
Прежде чем закончить наш разговор о доходах, давайте рассмотрим будущий потенциальный доход. Вспомните, что будущий потенциальный доход есть не что иное,
как полный доход от собственности, который может быть получен при условии сохранения нынешнего уровня арендной платы, 100-процентного использования всей
жилплощади и получению всех возможных дополнительных доходов. В ходе проверки доходов вы сможете убедиться, что реальные размеры арендной платы значительно
ниже рыночного показателя этой платы. Этот последний показатель может служить для вас этакой "верхней планкой", поэтому держите его в поле зрения. Это тот
верхний предел, о котором . мечтают все инвесторы, работающие с недвижимостью. Теперь же, когда мы завершили проверку доходов, самое время сосредоточить
внимание на расходах.
Шаг 2: проверить расходы
Расходы - это вторая важнейшая переменная, на которую необходимо обратить внимание. Как я уже упоминал ранее, чистый операционный доход определяется путем
вычитания расходов из доходов. В предшествующем разделе было подробно показано, что именно вам необходимо рассмотреть для того, чтобы оценить потенциальные
возможности получения дохода с той или иной собственности. В этом разделе вы узнаете, как оценить расходы.
К получению картины текущих расходов следует переходить только после того, как проведена процедура проверки , доходов. В отличие от процедуры вычисления
дохода, где наша цель состояла в том, чтобы достичь 100-процентной точности, в случае с расходами целью может быть достижение лишь подходящего для работы
приблизительного результата. Все более мелкие подробности выяснятся позже, в самом процессе ведения дел. Это еще одна область, где вам может оказаться очень
полезным содействие вашей команды.
Независимо от того, будете ли вы пользоваться услугами специальной компании по управлению недвижимостью, неплохой идеей будет позвонить в такую компанию,
чтобы они помогли вам осмотреть и оценить все, что связано с управлением этой собственностью, - особенно если речь идет о большом здании со многими
квартирами. Просто позвоните и скажите: "Я рассматриваю вариант покупки здания на восемь квартир и еще не пришел к определенному мнению, стоит ли мне
управлять этим самостоятельно или нанять для этого какую-нибудь компанию. Мне хотелось бы, чтобы вы посмотрели это здание, после чего мы обсудили бы этот
вопрос". Час или немного больше, которые вы потратите на это вместе с представителем менеджерской компании, можно рассматривать как хорошую инвестицию. А
если придется еще и заплатить за консультацию, то эти деньги тоже будут потрачены не зря. Поставьте цель получить от этой встречи двойную выгоду.
Постарайтесь, во-первых, поучиться у них, как взяться за управление, и, во-вторых, узнать, как можно минимизировать расходы.
Имейте в виду, что на этом этапе ваша цель должна состоять в том, чтобы разобраться, какие услуги вам необходимы и в каких работах по ремонту или
модернизации, возможно, нуждается здание. Позже, по ходу действия, вы сможете оценить это подробнее. В этот же момент вам необходимо набросать
приблизительные цифры расчета относительно того, не поглотит ли необходимый ремонт всю вашу ожидаемую прибыль. Существует реальный принцип, позволяющий
рассчитать, какие расходы являются достаточными, а какие должны рассматриваться как излишние. И в определении многих из этих затрат вам опять-таки может
помочь представитель компании по управлению собственностью.
Цель всего этого упражнения состоит в том, чтобы составить для себя картину возможных расходов и постараться найти способы сделать все необходимое наилучшим
образом при самых минимальных расходах. Это увеличит ваш чистый доход и повысит финансовый рейтинг вашей собственности. Так что же следует включить в число
расходов? Отвечая на этот вопрос, мы должны обратиться к таблице официальных расходов, предоставляемой вам продавцом. Там будут представлены расходы,
планируемые владельцем на текущий год (средняя колонка), и реальные расходы, которые он понес в течение предшествующего года. В приведенном примере данные
примерно соответствуют тем, что были характерны для нашей собственности в Финиксе, которую мы ранее использовали в качестве примера из реальной жизни.
Расходы в долларах
На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный
расход за прошлый год
Ремонт и обслуживание 838 6 700 8 010
Коммунальные услуги 409 3 273 3 273
Налог на недвижимость 425 3 400 3 400
Страховка 125 1000 1000
Резерв на амортизацию 150 1 200
Полный расход 1947 15 573 15 683
28,8 на кв. м
Давайте более детально проанализируем эти цифры и добавим к ним наши предполагаемые расходы. Для начала посмотрим на графу "Ремонт и обслуживание".
На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный
расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании
Ремонт и обслуживание 838 6 700 8 010 8 010
Первым, что бросилось мне в глаза в этой таблице, было то, что по официальным данным продавца его предполагаемые расходы на текущий год оказались меньше,
чем реальные расходы за предшествующий год. Продавец или брокер хотят, чтобы покупатели поверили, что по какой-то непонятной причине расходы на ремонт и
обслуживание должны с течением времени понизиться! На деле же получается так, что продавец предсказывает, что ремонт и обслуживание в текущем году будут
стоить на целых 1310 долларов меньше, чем реально стоили в предшествующем году. Но насчет этого есть простое и вполне определенное правило, которое гласит,
что происходит нечто прямо противоположное: с течением времени недвижимость ветшает, и поэтому расходы на ее ремонт и обслуживание увеличиваются. Поэтому
здравый смысл подсказывает: расходы по этой статье в наступившем году будут равны или больше, чем расходы в предшествующем году. Давайте просто не будем
упускать этот момент из виду. Для того чтобы рассчитать расход на наступивший год, я просто воспользуюсь реальным расходом за прошедший год - 8010 долларов,
зная, что даже эту цифру необходимо рассматривать как самую низкую из возможных и что со временем и ее, скорее всего, придется пересмотреть.
После этого посмотрим на графу коммунальных услуг.
На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный
расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании
Коммунальные услуги 409 3 273 3 273 3 273
По данным продавца, расходы на коммунальные услуги представляются равными реальным расходам по этой статье за предшествующий год. Но позвольте мне вас
предостеречь: предприятия коммунального обслуживания имеют обыкновение из года в год постоянно повышать тарифы за свои услуги, в то время как в своей
таблице продавец этого вообще не учитывает. В данном случае мы пошли у него на поводу, но можно очень просто узнать и реальные цифры - для этого нужно
позвонить в соответствующую компанию.
А как обстоят дела со следующей графой в таблице расходов - "Налог на недвижимость"?
На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный
расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании
Налог на недвижимость 425 3 400 3 400 3 400
Расходы по налогу на недвижимость определяются очень просто и почти с абсолютной точностью. Соответствующие данные для большинства районов обычно можно
найти Б интернете. Просто зайдите на официальный сайт налогового инспектора соответствующего графства и найдите там раздел, посвященный недвижимости. После
этого останется только найти нужный тип недвижимости, и вы получите все необходимые цифры на текущее время. В большинстве случаев вы будете иметь
возможность увидеть не только размеры налога на недвижимость на предшествующий год, но также и его проектируемую ставку на ближайшие год или два. Выпишите
их и используйте для оценки расходов на текущий год.
Кроме того, необходимо знать, что продажа и покупка недвижимости часто приводят к увеличению положенных на нее налогов, - желательно проконсультироваться по
этому вопросу с членом вашей команды, который является специалистом по этим вопросам. Чтобы упростить процесс оценки расходов, в данном случае я просто
принимаю цифры, предоставленные продавцом.
Следующим пунктом идет расход на страхование.
На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный
расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании
Страховка 125 1000 1000 1200
Бизнес страхования находится в постоянном движении, и принятые ставки могут довольно сильно изменяться в разных компаниях. Я предложил бы обратиться к
нескольким страховым агентам, чтобы узнать их цены, и потом использовать эти цифры в ваших расчетах. Так как ваш бизнес находится в процессе роста, вы
можете выбрать для своей недвижимости специальную программу страхования, которая обеспечит вам неплохую экономию. Мы сами именно так и поступаем и ежегодно
заново рассматриваем договоры по страхованию. В нашем анализе расходов по недвижимости, расположенной в городе Финиксе, основываясь на моем личном опыте, мы
увеличили цифру расходов по этой статье до 1200 долларов в год.
И наконец, давайте рассмотрим графу "Резерв на амортизацию".
На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный
расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании
Резерв на амортизацию 150 1 200 - 1 200
Резерв на амортизацию - это фонды, которые вы должны отложить для неизбежно предстоящих расходов по замене той части вашей недвижимости, которая поддается
износу, например деталей сантехники, ковров, крыши и т. д. Я просто прихожу в ярость, когда вижу, что продавец за прошедший год не захотел потратить даже
пятака на амортизацию, как это хорошо видно из таблицы. А кроме того, он или его брокер еще имеет наглость предлагать покупателю потратить на это дело целых
1200 долларов - и уж поверьте, для меня это отнюдь не сюрприз. Эти цифры дают мне понять, что замена многих элементов постройки откладывалась на потом и, по
всей видимости, реальные расходы по этой статье даже превзойдут цифру 1200 долларов. Для составления предложения на покупку я буду вынужден оставить цифру
1200 долларов, но после личного посещения здания мое мнение на этот счет может существенно измениться.
ПРАВИЛЬНО РАССЧИТАННЫЕ РАСХОДЫ
На этом этапе мы уже имеем цифры, которые позволяют нам произвести окончательный анализ. Чтобы это сделать, мы должны взять калькулятор и подсчитать общую
сумму путем сложения всех расходов, которые были выведены выше. Но имейте в виду, что мы до этого момента еце не посещали сам объект недвижимости, и что как
только мы это сделаем, нам, по-видимому, придется еще раз пересмотреть свои цифры на основании того, что мы там увидим. Общие цифры примут такой вид:
На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании
Ремонт и обслуживание 838 6 700 8 010 8 010
Коммунальные услуги 409 3 273 3 273 3 273
Налог на недвижимость 425 3 400 3 400 3 400
Страховка 125 1000 1000 1200
Резерв на амортизацию 150 1 200 1 200
Полный расход 1947 15 573 15 683 17 083
28,8 на кв. м
Посмотрите на графу полного расхода, и вы уведите, как отличаются цифры. Как вы можете видеть, это отличие весьма существенно: 15 573 доллара и 17 083
доллар. Это составляет 1510 долларов (17 083 доллара - 15 573 доллара) - расходы на недвижимость по нашим расчетам и согласно официальному предложению
продавца. И если вы приобретете собственность, не проделав данного упражнения на расчеты, то эти 1510 долларов могут с самого начала подорвать доходность
всего вашего начинания.
Шаг 3: рассчитать чистый доход
После того как вы определили ваш потенциальный доход от данной недвижимости и имеете хороший расчет относительно расходов, вам необходимо рассчитать чистый
доход. Это очень важная цифра, потому что, в конечном счете, именно по ней вы будете определять вашу цифру, представленную в предложении на покупку. Чтобы
ее вычислить, вы должны просто вычесть из вашего дохода ваши расходы. Хорошо, если вам повезет и вы получите в результате этого расчета число со знаком
"плюс". И чем больше оно окажется, тем лучше. Но прежде чем радоваться, когда увидите искомую цифру, которая является одним из главных показателей размера
вашего будущего денежного потока от недвижимости, вспомните, что в это число входит оплата за взятую вами ссуду на покупку. Деньги, которые пойдут на оплату
ссуды, будут определяться тем, сколько вы заплатили за собственность, размером вашего вклада наличными и процентной ставкой на ссуду.
ЧИСТЫЙ ДОХОД = ДОХОД - РАСХОД
Доход в долларах
Официальные данные продавца Реальные данные за прошедший год Данные по расчетам нашей компании
Общий доход по рентам 48 000 - 41 904
Минус незанятые жилплощади 7% (3 360) - (2 933)
Чистый доход по рентам 44 640 - 38 971
Плюс дополнительный доход 480 - 480
Полный доход 45 120 41 800 39 451
Расходы в долларах
На одну квартиру Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании
Ремонт и обслуживание 838 6 700 8 010 8 010
Коммунальные услуги 409 3 273 3 273 3 273
Налог на недвижимость 425 3 400 3 400 3 400
Страховка 125 1000 1000 1200
Резерв на амортизацию 150 1 200 - 1 200
Полный расход 1947 15 573 15 683 17 083
28,8 на кв. м
Теперь осталась самая легкая часть работы. Возьмите ваш предполагаемый полный доход в размере 39451 доллар и вычтите из него предполагаемые полные расходы в
размере 17 083 доллара, чтобы получить ваш чистый доход в размере 22 368 долларов.
Давайте теперь немножко ближе приглядимся к чистому доходу, чтобы составить себе о нем полную картину.
Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании
Полный доход 45 120 41 800 39 451
Полный расход 15 573 15 683 17 083
Чистый доход 29547 26117 22368
Эта таблица показывает жестокую реальность: представленный продавцом официальный чистый доход оказывается на целых 7179 долларов (29 547 долларов - 22 368
долларов) выше, чем чистый доход по нашим расчетам. Это весьма существенное различие, которое, что вполне возможно, обрекает на неудачу ничего не
подозревающего покупателя. Поэтому повторюсь, чистый доход - это очень важная цифра, и буквально через несколько минут вы поймете, почему это так.
Шаг 4: найти норму капитализации и сделать оценку собственности
Норма капитализации? Могу представить, что для вас это звучит несколько заумно - вам кажется, чтобы разбираться в таких материях, нужно не меньше трех лет
корпеть в специальном учебном заведении. Но прежде чем вы с негодованием захлопнете книгу, позвольте вас успокоить. Во-первых, это только звучит сложно, а
на самом деле все гораздо проще, чем кажется. В области цифр норма капитализации - это просто чистый доход, разделенный на цену покупки.
НОРМА КАПИТАЛИЗАЦИИ = ЧИСТЫЙ ДОХОД разделенный на ЦЕНУ ПОКУПКИ
Теперь вы, наверное, думаете: "Ну, Кен, ты даешь! Как же я смогу по этой формуле вычислить норму капитализации, когда все еще не знаю цены, за которую куплю
данную недвижимость. Ведь именно ее-то я и должен вывести в результате всех этих упражнений. Так что, говори не говори, а без высшей математики здесь не
обойдешься". На самом деле все очень просто. Цена покупки в данном случае - это, фактически, тенденция, характерная для закупочных цен на аналогичные
строения на вашем рынке недвижимости. Так что эту очень сложную цифру вы можете действительно очень легко получить от своего брокера, агентов по продаже
недвижимости и даже из официальных предложений на покупку собственности. Люди, занимающиеся бизнесом - члены вашей команды, - будут хорошо знать норму
капитализации для вашего рынка недвижимости или помогут вам ее рассчитать, равно как и все необходимые для этого промежуточные цифры.
Чтобы определить, сколько фактически стоит недвижимость, - другими словами, произвести оценку стоимости, - вы просто должны разделить чистый доход на норму
капитализации. Число, которое вы при этом получите, и будет оценкой стоимости. В предыдущей формуле то же число было названо ценой покупки. И именно эта
оценка должна стать цифрой, фигурирующей в вашем первоначальном предложении на покупку недвижимости.
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИЛИ ЦЕНА ВАШЕГО ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ = ЧИСТОМУ ДОХОДУ, разделенному на НОРМУ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Теперь давайте вернемся к нашему примеру из реальной жизни. Норма капитализации, используемая для недвижимости в городе Финиксе, формально равна 8,74%
-именно такая норма обычно используется брокерами по недвижимости. На этом этапе я буду использовать только эту норму капитализации. Нет никакого смысла
тратить много усилий на то, что может нам понадобиться лишь значительно позже, если понадобится вообще. Так что раз-Делим наш чистый доход на нашу норму
капитализации, получив при этом оценку собственности и цену для первоначального предложения о покупке. Она будет равна 255 926 долларам.
22 368 долларов разделить на 0,0874% равно 255 926 долларов. Отсюда следует, что предлагаемая цена покупки не должна превышать цифру 256 тысяч долларов.
Наконец-то мы дошли до этого момента! Мы получили цену предложения о покупке! Но кое-чего здесь все еще не хватает. О да, вы, вероятно, заинтригованы
вопросом, какую цену запросил за ту же недвижимость продавец. Не буду испытывать ваше терпение и сразу же скажу - запрошенная цена составляла 338 тысяч
долларов. Вы, конечно же, подумали, что это звучит слишком круто. Есть индикатор, позволяющий наглядно рассчитать, насколько завышена данная цена. Если вы
купили собственность, заплатив наличными 10% от всей суммы, это можно приравнять к выплате наличными 25 524 доллара при займе, исходящем из ставки процента,
равной 7,5%. Теперь вспомните рассчитанную нами цифру чистого дохода. Давайте я вам в этом помогу - данная цифра была равна 22 368 долларам. Теперь вы
видите, в чем проблема? Данный доход не может покрыть даже ваших расходов по выплате займа, не говоря уж о том, чтобы что-то осталось лично для вас. Другими
словами, если бы вы купили данную недвижимость за официально выставленную цену - 338 тысяч долларов или хотя бы даже за 300 тысяч долларов, вы сразу
получили бы отрицательный денежный поток- деньги не притекали бы к вам, а, наоборот, утекали из вашего кармана.
И наконец, может быть, вы думаете, что я взял этот пример случайно, из материалов, распространяемых какой-то маленькой брокерской фирмой-однодневкой,
служащие которой просто не разбирались, что к чему? Ничуть не бывало. Как раз все было совсем наоборот. Это формальное предложение на покупку было
подготовлено и распространялось одной из крупнейших брокерских компаний нашей страны.
Шаг 5: вычислить сумму, необходимую на оплату ссуды, и ваш окончательный доход в наличных
Если вы и продавец сойдетесь на цене 256 тысяч долларов, то значит, пришло время вычислить, какой должна быть сумма денег, идущая на оплату ссуды. Это как
раз тот момент, когда можно обратиться к одному из членов вашей команды - финансисту или брокеру, - но лично я решаю этот вопрос сам, и при этом очень
быстро. Я просто иду в интернет и подключаю поисковую систему "Google" для поиска фразы "оплата за закладные", и сразу же выскакивает целый ряд
соответствующих расчетов. Я тут же выбираю два - размер ссуды и процент оплаты, - и сразу же появляется прейскурант оплат! Хорошо жить в XXI веке!
Но вернемся к нашему примеру из реальной жизни. Цифры, которые я использовал, были основаны на предлагаемой нами цене и выплате 10% наличными, или 25 600
долларов, а также на том, что процентная ставка по займу равна 7,5%. Через интернет мы находим размер суммы выплаты за заем, удовлетворяющий названным
условиям, -эта сумма равна 20 010 долларам. Это, естественно, уже можно считать приемлемым, учитывая, что рассчитанный вами чистый доход предполагается
равным 22 368 долларам,
Самым последним нашим шагом должно стать выяснение, какой будет наша реальная прибыль. Это делается путем вычитания из вашего чистого дохода суммы выплаты
за заем. Берем сумму чистого дохода в 22 368 долларов и вычитаем из него выплату за заем в размере 20 010 долларов, таким образом рассчитав, что прибыль от
данной собственности будет равна 2358 долларам. Плохо это или хорошо? Ну, это зависит от того, как на это посмотреть. Можно рассчитать процент дохода на те
наличные, которые вы в данном случае затратили на покупку, - это примерно то же самое, что вычислить доход на инвестицию.
Чтобы вычислить этот процент, поделите прибыль в размере 2358 долларов на сумму оплаты наличными - 25 600 долларов. Получится, что в этой сделке ваш процент
прибыли на инвестицию составил 9,2%. Доход вполне приличный.
ПРОЦЕНТ ПРИБЫЛИ НА ИНВЕСТИЦИЮ = ПРИБЫЛЬ разделить на СУММУ, ОПЛАЧЕННУЮ НАЛИЧНЫМИ
Могу вас поздравить! Если вы купите данную собственность за 256 тысяч долларов при оплате наличными 10% от всей суммы, ваша прибыль на инвестицию будет
равна 9,2%.
Эти пять шагов - "Пять шагов оценки недвижимости" - представляют собой самую важную из изложенных в этой книге концепций. Они позволят вам оценивать
инвестиции в недвижимость точно так же, как это делают профессиональные инвесторы. Это придаст вам силы и вызовет к ним доверие. Они дадут вам
реалистические, основанные на фактах исходные позиции, чтобы наилучшим образом выбрать недвижимость. Они станут основой, отталкиваясь от которой можно вести
деловые переговоры с продавцом. И они настроят ваш разум на такую волну, что он уже не даст вам так просто вляпаться во всякие гнилые сделки.
Если вы уделите какое-то время на процесс сбора информации относительно дохода и расходов, все этапы которого ясно изложены в этой главе, то будете знать,
стоит ли браться за управление данной собственностью и сколько денег вы можете надеяться на этом сделать. Вы будете располагать исчерпывающей информацией об
этом еще до того, как начнете диалог с продавцом, и, конечно же, до того, как сделаете предложение о покупке. Я использую этот путь из тех же самых пяти
шагов при покупке всех своих объектов недвижимости. И мне не приходит в голову мечтать о чем-то другом. Вместо этого я предпочитаю спокойно спать без всяких
сновидений.
ШАГИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРЕДПРИНЯТЬ ПОСЛЕ ПРОЧТЕНИЯ ГЛАВЫ 7
o Просмотреть списки выставленной на продажу недвижимости, чтобы иметь возможность отобрать несколько вариантов формальных предложений на продажу для
того, чтобы применить к ним "Пять шагов оценки недвижимости".
o Использовать цифры из этих формальных предложений на продажу для того, чтобы вычислить вашу цену для предложения на покупку.
o Понять необходимость в процессе осуществления этих пяти шагов; проверить все данные продавцом цифры, для чего привлечь членов вашей команды.
o Позвонить владельцам собственности, чтобы начать с ними процесс обсуждения покупки собственности, которой вы заинтересовались.
o Провести процесс оценки собственности применительно к реальной собственности и опираясь на реальные данные.