Глава 10
Для чего все это нужно
Теперь, когда вы получили всю информацию, вы понимаете, для чего все это нужно и на что вам необходимо обращать внимание. Возможно, вы поймете, что главной
задачей вашего бизнеса является, как это ни парадоксально звучит, не столько инвестирование в недвижимость, сколько ее исследование. Но всегда наступает
какой-то момент, когда вам захочется покончить с бесконечной процедурой анализа и сказать: "Ну, теперь деньги на бочку!"
В этой главе мы покажем, для чего нужны все эти данные и как представить их в такой форме, которая позволит вам точно увидеть, где имеются возможности для
получения хорошей прибыли, а где их нет. Запомните, что в данный момент вы все еще находитесь на этапе процесса "должного прилежания", так что, если
обнаружите, что возможности для получения прибыли отсутствуют, у вас еще есть время, чтобы провести переговоры об изменении продажной цены или отказаться от
сделки, если цифры просто не укладываются в предполагаемые рамки, чтобы у вас оставалась какая-либо прибыль.
В следующих разделах я проведу вас через процесс одновременного составления плана управления недвижимостью и ее бюджета. На деле план и бюджет должны всегда
идти рука об руку. План управления определяет ключевые стратегические принципы, которые вы будете использовать, чтобы сократить расходы, повысить доходы или
добиться одновременно и того и другого. Бюджет свяжет эти стратегические принципы с конкретными цифрами и поможет вам точно распределить каждый полученный и
потраченный доллар.
На этом этапе пришло время задать себе вопрос: как я буду управлять данной собственностью, когда она будет принадлежать мне? Ранее я уделил достаточно
времени, чтобы до завершения сделки разработать и просмотреть несколько сценариев типа "что было бы, если бы...", но я предпочитаю, когда на практике
реализуется сценарий "о, если бы только..." Знаете, как это бывает: заключишь сделку, а потом говоришь себе: "О, если бы только я уделил время на то, чтобы
составить бюджет! Если бы только я побеспокоился нанять для этой собственности менеджера, который помог бы мне оценить, во что обойдется ее обслуживание".
Одним словом, "если бы только... если бы только..." Цель этой главы в том и заключается, чтобы вы твердо знали, что вам никогда не придется говорить "о,
если бы только..."
Иногда правильный подход - плюнуть на все и уйти
Да, случаются такие критические ситуации, когда вам необходимо призвать на помощь свою команду или хотя бы спросить мнение этих людей относительно данных,
которые вы собрали. Обычно я обращаюсь к моему бухгалтеру, советчику по налогам, специалисту по управлению собственностью, страховому агенту, подрядчикам
или комунибудь еще, кто мне нужен, чтобы должным образом произвести необходимую оценку.
Недавно мы проводили процесс "должного прилежания" относительно одного здания в городе Тусконе, в Аризоне, которое сильно нуждалось в ремонте. Я сам не мог
найти никакого способа, с помощью которого мог бы оценить затраты на предстоящий ремонт, так как недостаточно разбирался в этих вопросах. Поэтому я позвонил
своему подрядчику и попросил его произвести осмотр объекта, а также спросил его, за сколько он возьмется привести это здание в надлежащий вид. Он произвел
оценку и начерно составил для меня смету предстоящих расходов - 700 тысяч долларов, - которую мы и представили продавцу.
К сожалению, владелец этого здания в Тусконе, которым являлся банк, относился к нему с совершенным безразличием и не проявлял никакого интереса к тому,
чтобы произвести необходимый ремонт. Не заинтересовала их также и цена, сильно сокращенная из-за предстоящих затрат на ремонт, которую мы могли предложить.
Поэтому наши пути разошлись, и мы обратили свой взор на другие сделки. Отказываемся мы от сделки или нет, но информация, которую мы получаем относительно
собственности, - это всегда источник силы. Факты - вот единственная сила в области купли-продажи, других "сильных методов" ведения дел просто не существует.
И факты повернули все дело так, что я не стал покупать эту собственность по той цене, которую первоначально за нее предлагал, потому что мне стало известно,
что ремонт потребует дополнительно 700 тысяч долларов.
План относительно собственности как способ повысить ее ценность
Было бы славно, если бы разобраться с оценкой собственности было так же легко, как найти эту сумму, 700 тысяч долларов, необходимую на ремонт, и решить
вопрос таким образом: "Мистер продавец, мы хотим сократить предложенную вами цену на 700 тысяч долларов, так что принимайте наше предложение, или наши пути
расходятся". Но все далеко не так просто. В случае со зданием в Тусконе мы рассматривали эти 700 тысяч долларов как часть общей большой картины. А вся эта
картина носит название плана относительно собственности.
Вы значительно быстрее достигнете своих финансовых целей, если найдете плохо управляемую собственность и сможете организовать для нее здоровое, правильное
управление. Как вы, вероятно, уже знаете, хорошее управление способно сократить расходы и поднять доходы. А таким путем вы поднимаете ценность вашей
инвестиции. Очень хорошо найти в ходе оценки собственности и процесса "должного прилежания" какие-нибудь конкретные способы к тому, чтобы повысить денежный
поток, идущий от собственности. Следующие моменты дают пишу для размышления.
o Например, вы ходите, осматривая здание, и вот, в цокольном этаже, осмотревшись кругом, с удивлением спрашиваете: где оборудование прачечной? И
узнаете, что его вообще нет.
o Вы заходите в какую-то из квартир и видите, что из окна открывается захватывающий дух вид на горы, а позже видите в ведомости на получение ренты,
что оплата, назначенная за эту квартиру, ничем не отличается от всех других.
o Во время осмотра собственности вы наталкиваетесь на полуразвалившийся теннисный корт, который можно было бы превосходно использовать для постройки
флигеля на шесть квартир или помещения для гаражей.
o Вас осеняет мысль: а не установить ли новые красивые ворота при въезде на участок, которые значительно улучшат внешний вид собственности, вложив в
это дело 20 тысяч долларов; и тем самым повысить ценность этой собственности, а убытки возместить, добавив 10 или 15 долларов квартплаты на каждую квартиру
в месяц.
У вас есть идея. Собственность же, со своей стороны, должна показать вам, откуда можно получить деньги. Если вы почти за каждым углом не находите
возможностей для потенциального увеличения дохода, значит, вы недостаточно хорошо смотрите - или там просто не на что смотреть. Если верно именно второе, то
вам следует перенести внимание на другой объект собственности.
Активными участниками вашей деятельности, направленной на нахождение возможностей для увеличения дохода или снижение расходов, должны быть члены вашей
команды. Ведь они могут заметить то, чего не замечаете вы. Если вы думаете, что в этом бизнесе не присутствует творчество, то вы очень заблуждаетесь. Мне,
например, огромное наслаждение доставляет просто осматривать недвижимость вместе с людьми из моей команды и во всем искать благоприятные возможности.
Запомните, деньги можно сделать тогда, когда вы и люди из вашей команды способны увидеть (а затем и использовать) то, чего не видят другие люди.
На этом этапе ваша работа должна заключаться в том, чтобы при каждом удобном случае задавать вопрос: "А что, если?.." И при каждом положительном ответе на
этот вопрос вы будете видеть, как к доходу в вашем бюджете прибавляются дополнительные цифры и вырисовывается общий положительный результат. При изучении
собственности, которую вы собираетесь приобрести, есть несколько вопросов из разряда "а что, если?..", которые вы обязательно должны себе задать. К их числу
относятся следующие.
o А что, если я увеличу арендную плату?
o Увеличится ли от этого количество не сданных внаем квартир?
o Насколько быстро я смогу найти новых жильцов, если кто-то после этого от меня съедет?
o Не проверить ли мне этот подход первоначально на свободных квартирах, до того, как поднимать плату для уже имеющихся жильцов?
o Находится ли оплата за аренду отдельных квартир, которую я взимаю, на одном уровне с той, что принята, в среднем, на рынке недвижимости в моем
районе?
o А что, если я попробую привлечь новых жильцов?
o Подготовлена ли у меня для этого какая-нибудь система?
o Есть ли у меня список всей свободной жилплощади, если таковая имеется?
o Поддерживаю ли я ставку арендной платы на уровне, принятом на данный момент в моем районе, и не следует ли мне сделать какую-то определенную
уступку? Этот вопрос следует изучить, привлекая членов вашей команды и регулярно проверяя данные относительно ставок арендной платы у конкурентов.
o Стоит ли потратиться на то, чтобы дать рекламу в газету, и приведет ли это к увеличению числа кон тактов по телефону и повышению дохода от арендной
платы?
o Как, в сущности, соотносится то, что я трачу на рекламу, с размером получаемой арендной платы?
o А что, если я составлю и в будущем буду твердо придерживаться соглашений об аренде?
o Даст ли это больше прибыли благодаря различным дополнительным источникам дохода, таким как использование не занятой под жилье площади, плата за
автостоянку, воду и канализацию?
o Если я поступлю таким образом, что это будет означать с финансовой точки зрения?
o Увеличит ли это количество временно пустующих квартир?
o А что, если я введу надбавки за красивое расположение квартир, установлю новые парадные ворота или устрою детскую площадку для игр?
o Согласятся ли жильцы дополнительно платить за это?
o А что я мог бы им еще предложить, за что они согласились бы платить?
o Окупятся ли эти инвестиции в пределах двух лет?
o А что, если я вместо того, чтобы провести ремонт, заменю кое-какие элементы в строении?
o Насколько это позволит повысить арендную плату? ° А что, если я откажусь от затрат на поддержание зеленых насаждений, обслуживание или ремонт? ° Я
смогу на этом что-нибудь сэкономить?
o А что, если я попробую снизить цену за страховку, занявшись поиском более сговорчивой в этом отношении компании?
o Что я смогу на этом сэкономить?
o А что, если я заменю освещение на менее энергоемкое? п Сколько мне будет стоить эта процедура?
o Сколько денег я смогу сэкономить на этом за счет снижения платы за электроэнергию
o Окупится ли эта инвестиция?
o А что, если я попробую нанять своего собственного человека для того, чтобы проводить ежедневное обслуживание собственности?
o Насколько этот человек сможет справиться с задачами, связанными с ремонтом?
o Как часто мне придется при этом платить за услуги со стороны?
o Что лично я могу сделать, чтобы сэкономить деньги? Посмотрите на такие пункты, как управление собственностью, поддержание в порядке участка и
зеленых насаждений, бухгалтерский учет, окраска внутренних помещений и их очистка после того, как оттуда съехали очередные жильцы и перед въездом новых.
o Действительно ли я настолько хорошо знаю свою собственность, что если вдруг обнаружится какой-либо непредвиденный расход, я смогу исследовать это,
разобраться и исправить положение?
Как вы можете заметить, есть множество способов увеличить доходы и уменьшить расходы. Для этого нужно просто внимательно изучать собственность и стараться
найти благоприятные возможности, а также знать, чего хотят жильцы, и творчески подходить к вопросу об удовлетворении их нужд.
Пример из реальной жизни
Мы с моим партнером недавно купили собственность на 182 семьи, расположенную в Сан-Сити, Аризона, - это здание предназначалось для проживания пожилых людей
после 55 лет. Оно было построено в 1996 году и находилось в прекрасном состоянии. Владелец проживал в Нью-Йорке, и это была его единственная собственность в
штате Аризона. Поколдовав с цифрами, мы вычислили, основываясь на данных за два предыдущих года, что эта собственность имеет цену 9 миллионов долларов. Этот
объект к тому моменту еще ни разу официально не выставлялся на продажу.
Мы заключили предварительный договор на базе суммы 9 миллионов и приступили к процессу "должного прилежания". В ходе работы над составлением плана
относительно собственности мы основательно пересмотрели предполагаемый бюджет. В результате исследования мы выявили три главные области, в которых могли
радикально изменить ситуацию после того, как взяли бы управление в свои руки.
1. Проблемы с транспортом. Обитатели этого жилого комплекса хотели бы иметь в своем распоряжении какой-либо вид общественного транспорта.
2. Распределение квартир по разрядам в соответствии с их местоположением. Старые люди не любили подниматься по лестнице, поэтому квартиры,
расположенные наверху, часто пустовали.
3. Кабельное телевидение и пожарная сигнализация. Данная собственность имела жесткие пакетные соглашения относительно обеспечения кабельным
телевидением и пожарной сигнализацией.
Исследовав положение дел в окружающем районе, мы обнаружили, что наша собственность была чуть ли не единственной, которая не имела своего автобуса для
обслуживания жильцов (как в виде регулярных перевозок по установленным маршрутам, так и для особых случаев). Наши ж конкуренты оказывали подобного рода
услуги, и это привлекало к ним намного больше жильцов, потому что среди последних было много стариков, которые не желали сами водить автомобиль. Осознав
значение этого фактора, мы выделили в своем плане для будущей собственности 54 ООО долларов на покупку микроавтобуса на 21 место. ' Так как мы уже
достаточное время владеем этой собственностью, то я могу сообщить вам результат: инвестиция в микроавтобус существенно повысила получаемую нами арендную
плату, уровень занятости квартир и денежный поток, а в конечном счете и цену данной недвижимости.
Во-вторых, то, чем мы занялись, имея в виду три отмеченных в нашем плане пункта, была оценка квартир согласно их расположению. Нам было ясно, что наши
жильцы ценят квартиры на первом этаже больше, чем на втором, поэтому и мы оценили их соответственно - в денежном плане, - сделав арендные платежи за первый
этаж несколько выше, чем за второй. Через какое-то время мы уже могли сдавать внаем квартиры на первом этаже по цене на 75 долларов в месяц выше (в расчете
на одну квартиру), чем квартиры на втором этаже. Мы также повысили арендную плату за те квартиры, которые имели лучшее положение или особенно красивые виды
из окон. Это оказалось равно увеличению денежного потока на целых 6 тысяч долларов в месяц - и при этом все квартиры на первом этаже по-прежнему оставались
заняты!
И наконец, обратившись к третьему пункту из нашего плана, мы решили провести переговоры об изменении условий соглашения относительно обеспечения дома
кабельным телевидением и пожарной сигнализацией. Существующее соглашение включало плату 21 доллар за квартиру для всех 182 квартир независимо от того, была
сдана данная квартира или нет. Это позволяло при пересмотре договора получить экономию 3822 доллара в месяц. А ко всему прочему, новое соглашение пришлось
очень по душе нашим жильцам, так как теперь они могли свободно выбирать кабельные каналы по своему усмотрению, вместо того чтобы пользоваться одним и тем же
раз и навсегда установленным ассортиментом программ, как это было при вечно отсутствующих хозяевах дома на протяжении восьми предшествующих лет. Точно так
же мы поступили и с услугами по установке пожарной сигнализации.
Я знаю, что вы подумали: ого, наверное, здорово иметь каждый месяц весь этот дополнительный доход просто как результат выполнения намеченных в плане
пунктов, - и, конечно же, вы абсолютно правы. Но в данном случае выгода от правильных решений оказывается гораздо большей. Вспомните то, что я раньше
говорил в этой книге: официальная ценность собственности, большей, чем предназначенная для жизни одной семьи, непосредственно зависит от того, как ею
управляют. Да, а в этом случае результатом всех наших действий по повышению дохода через правильное планирование стало повышение официально установленной
цены на собственность - по последней оценке, она уже стоит 11,3 миллиона долларов, то есть более чем на 2 миллиона больше, чем мы заплатили за нее всего год
назад. Вот где проявляется сила, заключающаяся в планировании и использовании хорошей компании по управлению собственностью, которая может, во-первых,
определить, каким способом можно повысить чистый доход, и, во-вторых, обладает достаточным опытом, чтобы помочь вам осуществить все это на практике. А это,
в свою очередь, повышает цену собственности и доход инвесторов на вложенные ими деньги.
С моей точки зрения, просто невозможно переоценить важность составления, а затем неукоснительного выполнения плана относительно вашей будущей собственности.
Этот план не является каким-то сложным документом. Для этого не нужна толстая папка с тесемками. Как вы уже убедились выше, план, который принес нам тысячи
долларов текущего дохода и миллионы в виде изменившейся цены собственности, состоял всего-навсего из трех пунктов, которые могут уместиться на одной
странице.
План относительно собственности - это просто зафиксированная цель относительно этой собственности. И поэтому вы должны в данном случае сделать то же, что я
говорил ранее в этой книге относительно вашей цели, - вы должны сообщить о нем как можно большему числу людей. Вы должны сообщить эту цель, которую
установили относительно своей собственности, вашим менеджерам по работе с собственностью, вашим инвесторам и - что, может быть, важнее всего - себе самому.
К этому моменту мы уже проделали большую работу по выявлению всех благоприятных возможностей и всех скрытых расходов, без которых можно обойтись. У вас
появились кое-какие прекрасные идеи, которые вы включили в ваш план относительно собственности. Но пока что вся эта работа выражена лишь словами,
записанными на бумаге. Теперь же мы должны перейти от слов к цифрам. Так что сделайте глубокий вдох и, отбросив приобретенный еще в школьные годы страх
перед вычислениями, смело бросайтесь в море цифр.
Бюджет
Само слово "бюджет" предполагает определенную сложность, но в действительности все гораздо проще. В главе 7 я учил вас, как читать формальное предложение
продавца и делать ему ответное предложение на покупку. Шаги, которые необходимо предпринять для составления бюджета, очень похожи на те, о которых уже было
рассказано. Вы вычисляете доход от собственности, используя для этого информацию, полученную по заявкам относительно дохода, рассмотрения арендных платежей
и связанной с этим документации, а также других документов относительно функционирования данной собственности. Затем вы рассматриваете расходы, основываясь
на реальных и предполагаемых расходах, цифры которых вы скрупулезно собрали по крохам во время процесса "должного прилежания".
Давайте рассмотрим сначала доход и попробуем под другим углом посмотреть на некоторые из уже изученных концепций.
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ФАКТИЧЕСКИЙ ДОХОД
Практически для любой собственности главным источником дохода является обычно арендная плата, которую выплачивают жильцы. В принципе, именно это и есть
потенциальный фактический доход от данной собственности. Поэтому вам необходимо стремиться к тому, чтобы ваши цифры относительно возможного размера арендной
платы были возможно более точными, основанными на той информации, которую вы имеете. Самый легкий способ получить эту информацию - это добыть существующие
ведомости по уплате арендной платы или списки, в которых указано, сколько платит каждый съемщик; а затем вы проставляете имеющиеся цифры в соответствующую
таблицу и складываете их, чтобы получить общую сумму. Есть и другой способ - проверить каждый договор на аренду, относящийся к данной собственности, и
выписать из него размер арендной платы, которую оплачивает каждый из жильцов, отметив также все квартиры, которые не сданы внаем. Стоит использовать как
первый, так и второй способы, чтобы удостовериться, что имеются правильно составленные арендные договоры в отношении всех жильцов.
Когда данная работа будет закончена, у вас получится примерно такая таблица:
№ квартиры Тип Площадь, кв. м Оплата в месяц, $ Фамилия съемщика
1 с 1 спальней 65 410 Кийосаки
2 с 1 спальней 65 410 Гопкинс
3 с 1 спальней 65 410 Бекель
4 с 1 спальней 65 430 Не занята
5 с 1 спальней 65 425 Маккалистер
6 с 1 спальней 65 420 Флэнеган
7 с 2 спальней 75 490 Лектер
8 с 2 спальней 75 470 Сталлик
всего 540 3465
На основании этой таблицы арендной платы ваш потенциальный фактический доход должен, включая незанятую квартиру, составлять в месяц 3465 долларов.
Используйте эту цифру в проекте бюджета как потенциальный фактический доход.
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ФАКТИЧЕСКИЙ ДОХОД
Практически для любой собственности главным источником дохода является обычно арендная плата, которую выплачивают жильцы. В принципе, именно это и есть
потенциальный фактический доход от данной собственности. Поэтому вам необходимо стремиться к тому, чтобы ваши цифры относительно возможного размера арендной
платы были возможно более точными, основанными на той информации, которую вы имеете. Самый легкий способ получить эту информацию - это добыть существующие
ведомости по уплате арендной платы или списки, в которых указано, сколько платит каждый съемщик; а затем вы проставляете имеющиеся цифры в соответствующую
таблицу и складываете их, чтобы получить общую сумму. Есть и другой способ - проверить каждый договор на аренду, относящийся к данной собственности, и
выписать из него размер арендной платы, которую оплачивает каждый из жильцов, отметив также все квартиры, которые не сданы внаем. Стоит использовать как
первый, так и второй способы, чтобы удостовериться, что имеются правильно составленные арендные договоры в отношении всех жильцов.
Когда данная работа будет закончена, у вас получится примерно такая таблица:
№ квартиры Тип Площадь, кв. м Оплата в месяц, $ Фамилия съемщика
1 с 1 спальней 65 410 Кийосаки
2 с 1 спальней 65 410 Гопкинс
3 с 1 спальней 65 410 Бекель
4 с 1 спальней 65 430 Не занята
5 с 1 спальней 65 425 Маккалистер
6 с 1 спальней 65 420 Флэнеган
7 с 2 спальней 75 490 Лектер
8 с 2 спальней 75 470 Сталлик
всего 540 3465
На основании этой таблицы арендной платы ваш потенциальный фактический доход должен, включая незанятую квартиру, составлять в месяц 3465 долларов.
Используйте эту цифру в проекте бюджета как потенциальный фактический доход.
ДРУГИЕ ВОЗМОЖНОСТИ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ДОХОДА
Большая часть объектов собственности дает возможность помимо арендной платы получать дополнительный доход. Эти источники дохода тоже должны быть учтены в
вашем бюджете. Чаще всего этими другими источниками дохода являются (приводим список в качестве примера):
o доход от прачечных,
o доход от автостоянки,
o доход от водоснабжения и канализации,
o доход от помещений, не используемых под жилье,
o плата жильцов за дополнительные услуги,
o плата жильцов за кабельное телевидение,
o плата жильцов за прямое подключение к интернету,
o плата жильцов за подключение телефона.
Используя документацию по обслуживанию собственности и бухгалтерские книги, вы должны установить, какие типы дополнительных доходов могут быть использованы
в вашем случае. Это не так просто, но помните, что в конечном итоге эти деньги обязательно должны попасть на какой-то банковский счет, так что их следы,
соответственно, должны остаться в финансовой документации.
Иногда бывает очень трудно получить эту информацию от продавца. Ведь не каждый из нас хорошо знает бухгалтерию. Если дело с собственностью, которую вы
покупаете, обстоит именно так, вы должны восстановить данные об этих источниках доходов на основании тех фактов, которые вы можете узнать непосредственно
сами, изучая собственность. Например, если в здании имеется прачечная со стиральными и сушильными агрегатами, имеющими механические приспособления для
взимания платы, но в документах продавца данные о доходе от прачечной отсутствуют, вы должны пойти непосредственно в ту компанию, которая поставила и
обслуживает данную технику, а также выбирает из механических платежных устройств деньги, уплаченные за пользование, чтобы там выяснить, сколько вы можете
ежемесячно получать за это денег.
Но чтобы обнаружить дополнительные источники дохода, может потребоваться некоторое время. Совсем недавно Ким Кийосаки рассказала мне, как ей довелось поку-:
пать собственность у человека, в бухгалтерской отчетной oведомости которого было видно, что компания, обслуживавшая прачечную при доме в течение четырех
лет, ничего ему не платила. Однако стиральные машины и сушилки там были в полной исправности. И жильцы пользовались ими. 1Ътов держать пари, что в период
"должного прилежания" Ким вывела все это на чистую воду и реальные данные о дополнительном доходе были введены в проект бюджета еще до того, как
собственность перешла в ее владение.
Таков процесс раскрытия и включения в единую таблицу цифр дополнительных доходов. Каждая возможность : такого дохода должна быть представлена в виде
отдельной строки. Когда вы учтете все существующие возможности дополнительного дохода, вы можете, как только собственность перейдет в ваши руки, добавить к
ним новые строчки для любых новых источников дохода. Все делается так же, как мы уже делали это при оценке собственности. А теперь давайте перейдем к
расходам.
Расходы
Точно так же, как вы создавали новую графу для каждой новой возможности дохода от вашей будущей собственности, вы должны создать таблицу и для расходов. В
следующих разделах я предоставлю вам список самых типичных расходов, с которыми вы можете столкнуться при управлении своей новой собственностью, а также
описание каждого из них.
ПЛАТЕЖНАЯ ВЕДОМОСТЬ
Платежная ведомость покрывает жалованье и заработную плату, которые вы выплачиваете себе или своим наемным служащим. Типичный штат служащих, задействованных
для работы с той или иной собственностью в зависимости от ее размера, может включать больше или меньше людей. В первую очередь, это менеджеры и агенты,
работающие с нанимателями. Во-вторых, это штат людей, обслуживающих данное строение, которые оказывают помощь при въезде новых жильцов и заботятся об
окружающей дом территории. Должны быть также люди, проводящие незначительный текущий ремонт. И опять-таки эксперт по управлению собственностью, входящий в
вашу команду, может сообщить вам, сколько предположительно людей могут входить в ваш штат менеджеров и штат обслуживания здания и какие затраты в связи с
этим вам придется понести. Не забывайте, что кроме фактической заработной платы для себя и людей из своего штата (если он у вас будет) вам придется
учитывать такой фактор расходов, как федеральные и местные налоги, установленные взносы на случай нетрудоспособности работников, медицинское страхование, а
также, возможно, выплаты в пенсионные планы.
АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ЗАТРАТЫ
Административные затраты включают гонорары и выплаты за особые профессиональные услуги специалистам со стороны - таким как юрист, который помогает вам
организовать товарищество и вести дела о выселении жильцов по суду, или бухгалтеры, которые помогут вам вести счета доходов и расходов, а также укажут, как
заполнять налоговые ведомости и налоговые отчеты. Если вы планируете самостоятельно управлять данной собственностью, вам будет удобно пользоваться услугами
вашего бухгалтера. В дополнение к услугам названных профессионалов сюда входят различные расходы, которые вы должны производить ежедневно и которые
называются административными расходами. Они включают всевозможные расходы - от почтовых марок и посылок до штрафов и расходов по оплате кредита.
МАРКЕТИНГ И РЕКЛАМА
Вы можете попросить, чтобы прежний владелец собственности дал вам информацию относительно затрат на рекламу за прошедший год, но такая информация может
ничего вам не дать. Поэтому лучше обратиться к компании по управлению, чтобы ее представитель оценил для вас предполагаемые затраты на рекламу данной
собственности. Такой человек хорошо знает все виды рекламы, используемые на вашем рынке недвижимости; все затраты, которые могут для этого потребоваться; и
он обладает хорошим чутьем относительно того, как складывается в данный момент обстановка с позиции конкурентной борьбы. Вы и сами должны в этом
разбираться, но компания по управлению собственностью поможет вам выразить ваши абстрактные представления в виде конкретных цифр, выраженных в долларах;
которые придется заплатить за маркетинг. Чем сильнее конкурентная борьба на вашем рынке, чем больше у вас там конкурентов, тем больше внимания вы должны
уделять рекламе, иначе вас просто не заметят. А это стоит немалых денег.
ЗАТРАТЫ НА УПРАВЛЕНИЕ
Затраты на управление включают гонорары, выплачиваемые вами компании, профессионально занимающейся управлением вашей собственностью, или зарплату, которую
вы за это платите себе одному или и себе, и людям из своего штата. И опять-таки, когда встречаетесь с представителем компании, управляющей собственностью,
вы можете получить от этого человека дельный совет относительно того, какими должны быть эти выплаты, какой суммы будут предположительно достигать расходы
на обслуживание, а также на что эти деньги приблизительно пойдут.
ЗАТРАТЫ НА РЕМОНТ И ОБСЛУЖИВАНИЕ
Затраты на ремонт и обслуживание будут меняться в зависимости от того, насколько быстро будут меняться ваши квартиросъемщики и сколько раз за прошедший год
люди будут съезжать с квартир или въезжать в них. А вот другие факторы, влияющие на затраты, связанные с ремонтом и обслуживанием: с какой категорией
жильцов вы имеете дело, состояние здания и готовность управляющего менеджера откликнуться на просьбы жильцов произвести тот или иной ремонт. Если вы будете
поддерживать свою собственность в идеальном состоянии, вам, в конечйом итоге, придется меньше расходовать средств на чистку ковров, окраску внутренних
помещений, починку электрооборудования, раковин, труб, бытовых приборов, отопительного оборудования, кондиционеров, а также на их обслуживание. Уход за
зелеными насаждениями, бассейнами и коммуникациями, а также контроль за окружающей средой также полностью подпадают под эту категорию расходов.
НАЛОГИ НА СОБСТВЕННОСТЬ
Существует два вида налогов на собственность: налоги на недвижимость, которые начисляются собственно на недвижимость, и налоги, начисляемые на некоторые
элементы, расположенные внутри этой недвижимости: холодильники, печи, сушилки, посудомоечные машины и другое оборудование. Соответственно, существует два
способа рассчитать эти цифры. Во-первых, они обычно должны быть включены в те финансовые документы, которые вы получаете от владельца собственности, а
во-вторых, их можно получить в офисе налогового инспектора. Вам нужно знать одно: после того как вы купите собственность, налоги на нее обычно повышаются,
так как налоговые инспекторы используют цену покупки в качестве базы для переоценки собственности. Это можно считать еще одной причиной, почему необходимо
убедиться, что вы не переплатили за свою покупку! Так что, когда в ходе своих исследований ьы обращаетесь к проблеме размера налога на собственность,
постарайтесь не слишком его занизить, чтобы потом не удивляться! Член вашей команды, имеющий дело с налогами на собственность, может разъяснить вам,
насколько могут повыситься затраты на налоги.
СТРАХОВКА
Это существенный пункт расходов, который может оказать решающее воздействие. Почему? Во-первых, потому, что страхование дорого стоит, а во-вторых, потому,
что обычно банки требуют, чтобы вы заключили полное соглашение на страховку еще до подписания договора на получение ссуды под покупку собственности. Эти
цифры рассчитать нетрудно. Просто позвоните нескольким страховым агентам, и они сразу дадут вам нужные данные. Вы будете нуждаться в страховках нескольких
видов, включая страховку имущества от несчастного случая и общий страховой полис. Но в зависимости от обстоятельств выплаты по страховке могут сильно
изменяться. Это зависит от типа собственности. Как правило, вы будете стремиться к тому, чтобы иметь страховку на случай больших неприятностей. Вам ведь не
понравится выплачивать большие страховые взносы за страховку от всяких мелких неполадок, за которые вы и так можете в любой момент заплатить из собственного
кармана. Поэтому поговорите со страховым агентом относительно круга проблем, которые должна охватывать ваша страховка - то есть на что она распространяется,
- и тех случаев, когда она должна выплачиваться, причем так, чтобы ваши платежи по страховым взносам были минимальными.
РАСХОДЫ НА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Составьте точный список всех предприятий коммунального обслуживания, которые имеют отношение к данному строению. Сюда могут входить компании, поставляющие
электрическую энергию, газ, воду; обеспечивающие ваш дом вывозом мусора, канализацией, кабельным телевидением и телефоном. Проверьте, каким образом
учитывается объем предоставляемых услуг - поквартирно или в целом для всего здания. Второй случай обычно имеет место, когда объем услуг определяется
предоставляющей их фирмой. Поквартирное измерение объема услуг является наилучшим вариантом, потому что в этом случае каждый жилец сам платит по собственным
счетам. Это означает снижение расходов для вас как владельца. Если же расходы определяются в целом по зданию, у жильцов пропадает всякий стимул стараться
снизить данные расходы.
По этой причине я стараюсь не иметь во владении зданий, где коммунальные расходы определяются для всего объекта в целом. Попросите владельца предоставить
вам финансовую документацию на собственность, в которой имелись бы нужные цифры, но опять-таки замечу, что лично я их всегда проверяю. Все, что необходимо
для такой проверки, можно найти в данных по вашему строению и у компаний, предоставляющих коммунальные услуги, - они могут предоставить вам счета за
предшествующий год. Если же они не захотят предоставить такую информацию, обратитесь к владельцу и попросите его соединиться с компанией коммунального
обслуживания и сказать им, чтобы они вам эти документы предоставили. Обязательно убедитесь, что получили все необходимые счета. Иногда эти счета за разные
периоды года могут быть неодинаковыми, особенно когда это касается отопления или кондиционирования воздуха. Так что давайте будем работать так, чтобы потом
не пришлось удивляться, откуда что взялось!
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
Капитальный ремонт является главным фактором, благодаря которому вы можете поддерживать на должном уровне состояние своей собственности - или поднять ее до
такого состояния, если оно ему не соответствует. Часто тот факт, что собственность нуждается в капитальном ремонте, открывает для вас наилучшие возможности
при ее покупке, так как вы можете купить ее очень дешево; но необходимо не упускать из виду и реальной оценки затрат, которые могут пойти на предстоящие
ремонтные работы, которые сделают объект удобным для проживания и имеющим импозантный внешний вид. Я говорю о ремонте крыши, парковок, пешеходных дорожек
возле дома, подъездных дорожек для автомобилей, освещения, служб, водонагревательной аппаратуры, кондиционеров, перестилки ковров и т. д. (В данном случае
вы при рассмотрении объектов должны оценивать расходы на них по более масштабной шкале.)
Когда вы заканчиваете расчет всех расходов вашего будущего бюджета, у вас оказываются на руках общие итоговые цифры относительно дохода и расхода. Отнимите
от дохода расход, и вы получите ясную картину наличных денег, которые вы будете получать, и вашего чистого дохода. Если эта цифра действительно достаточно
велика, вернитесь к исходным материалам и еще раз, более детально, проверьте свои расчеты. И если результат окажется отрицательным, не расстраивайтесь. Это
тот случай, когда в бухгалтерские расчеты необходимо привносить некоторую долю творчества. Ваши расчеты не должны быть для вас чем-то таким, что мы называем
"перст судьбы"; вы всегда можете их перекроить, изменив план организации дела.
Когда разработка бюджета будет завершена, вам следует сопоставить его с реальным доходом и расходами вашей собственности и посмотреть, нет ли тут каких-либо
явных ошибок или упущений. Если вы таким образом уже перепробовали все возможные способы, чтобы получить положительные цифры дохода или, скажем, такую
цифру, которая бы вам подходила, а результат по-прежнему плох, вы можете обратиться за советом к членам вашей команды. Если высказанные ими идеи также не
приводят к положительным результатам или кажутся вам далекими от реальности, то вы можете попробовать снизить закупочную цену или просто отказаться от
сделки - если не видите возможности получить какой-либо реальный денежный поток или размеры этого потока вас не удовлетворяют. В этом случае я не советовал
бы вам продолжать продвигать сделку вперед в надежде, что случится какое-то чудо. Чудес в нашем деле не бывает. Счастливые случаи происходят, но только с
теми, кто хорошо все рассчитал на основе добытых тяжким трудом фактов и благодаря этим расчетам смог отыскать незаметные другим людям благоприятные
возможности.
Время споров и конфликтов
Этот этап не должен казаться вам трудным; в конечном итоге вы должны представить продавцу результаты ваших исследований его собственности. И это необходимо
будет сделать до того, как завершится период, отведенный для "должного прилежания", иначе вы получите эту собственность на таких условиях, какими они были в
первоначальном предложении, и все ваши труды, как говорится, пойдут коту под хвост.
Здесь все дело в том, как это подать. Вы можете просто швырнуть свои результаты на стол перед продавцом и решительно заявить: "Принимайте мое предложение,
или давайте разойдемся". Еще лучше, если вы прибегнете к сухому, но тактичному языку фактов, который не может показаться несправедливым ни по отношению
лично к продавцу, ни к его собственности. Здесь речь идет просто о том, чтобы обсудить те или иные цифры, не касаясь вопросов честности или прав - как
продавца, так и покупателя. Просто идет прямой разговор относительно чисел, все факты открыто лежат на столе и нет никаких скрытых мотивов.
Конечно, бывает так, что продавец явно пытается что-то скрыть. Но в большинстве случаев, как показывает и наш собственный опыт с покупкой собственности в
Портленде, продавец просто не знает, например, сколько денег будет необходимо потратить на ремонт и обслуживание того, что он продает. То, что вы будете ему
об этом говорить, скорее всего, будет для продавца совершеннейшим открытием, так что в ваших же интересах постараться сделать это, продемонстрировав
профессиональный подход, на основе документированных данных и при этом проявляя полную искренность.
Для того чтобы вас тут же не вышвырнули за дверь, большую помощь может оказать ваш профессионализм и хорошо разработанный план действий - в конечном счете
это принесет вам успех, но только в том случае, если вы в ходе переговоров покажете, что стремитесь к выгоде для обеих сторон. Вам не следует пытаться
грести все под себя, чтобы продавец не почувствовал, что его обводят вокруг пальца. В нашем бизнесе никогда не следует сжигать мосты. Человек, у которого вы
сегодня покупаете собственность, завтра может стать покупателем, а вы будете продавцом; он может также помочь вам найти новую сделку. У меня было множество
случаев, когда продавец в ходе одной сделки показывал инвестору возможность провести другую или помогал найти другого продавца, который продавал другое
здание. Поэтому я стараюсь никогда не терять из виду того факта, что наш бизнес строится на хороших взаимоотношениях между людьми.
Ниже я привожу короткий список моментов, относительно которых в моей практике мне случалось иметь столкновения с продавцами, - будьте готовы к тому, что и у
вас могут возникнуть подобные вопросы.
o Незанятые квартиры, внесенные продавцом в список как сданные внаем.
o Факт несообщения о тех квартирах, с которых жильцы собираются съезжать в будущем или с которых им предложено съехать.
o Наличие бедных жильцов, которые могут в любой момент оказаться некредитоспособными и в результате этого неожиданно съехать с квартиры.
o Отсутствие необходимых приспособлений, ковров и т. д. и вопрос о том, кто должен за это заплатить.
o Слишком высокие расходы по обслуживанию, необходимые для того, чтобы поддерживать квартиры в состоянии, пригодном для сдачи внаем.
o Вопрос о проведении исследования относительно наличия вредителей, включая термитов, скорпионов, тараканов и голубей.
o Незакрытые контракты на обслуживание, которые, перейдя к вам вместе с собственностью, добавляют непредвиденные расходы в ваш бюджет и тем самым
влияют на денежный поток.
o Стоимость коммунальных услуг в текущем году оказывается значительно выше, чем в предыдущем.
o Недействительность по какой-то причине предшествующего страхового полиса, что может оказать воздействие на стоимость той страховки, которую
необходимо будет обеспечить вам.
o Реальный налог на собственность оказывается больше, чем тот, который был указан продавцом.
o Слишком высокий уровень преступности в районе.
o Нарушение противопожарных инструкций.
o Проблемы, связанные с окружающей средой.
И - вперед!
Составление бюджета является последним решающим тестом, направленным на выяснение истинной ценности данной собственности. Если вычисленный на первый год
бюджет выглядит неплохо и вы предполагаете, что вам удастся получить достаточно денег, чтобы выполнить поставленную перед собой цель, тогда - вперед,
заключайте сделку и принимайте эту собственность в свое владение. Только помните, что вам, возможно, придется немного снизить предлагаемую цену, чтобы
оставить зазор для какого-нибудь ремонта, внесения изменений, дополнительных расходов на обслуживание или любых других затрат, которые могут возникнуть в
процессе "должного прилежания". Представьте ваши цифры со всеми необходимыми пояснениями на суд продавца - и можно завершать сделку.
Прошло немало времени с момента первоначальной оценки рынка недвижимости; мы прошли через поиск собственности, ее выбор, оценку и, наконец, расчет бюджета.
Теперь уже совсем скоро вы станете гордым владельцем инвестиционной собственности. Наступает пора треволнений, вызываемых этим фактом. Теперь вам надо будет
выполнить составленный вами план модернизации собственности и добиться получения от нее максимального денежного потока. Это и станет темой нашей следующей
главы.
ШАГИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРЕДПРИНЯТЬ ПОСЛЕ ПРОЧТЕНИЯ ГЛАВЫ 10
o Посетить в интернете сайт www.mccompanies.com, чтобы взять оттуда таблицу для расчетов доходов и расходов и форму для составления бюджета.
o Составить список всех ваших предполагаемых расходов и источников доходов, для того чтобы включить это в бюджет.
o Точно рассчитать все числа для каждой графы расходов и для каждого источника дохода.
o Составить и заполнить общую таблицу для нескольких вариантов сценариев типа "а что, если?.." относительно вариантов с
o увеличением/уменьшением расходов,
o увеличением/уменьшением доходов.
o Определить тот уровень доходов и расходов, при котором денежный поток имел бы максимальную величину.
o Сделать это основой для плана относительно собственности.