2. Предоставление земельных участков для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств

Определение крестьянского (фермерского) хозяйства дано в ст.1 Федерального закона от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

Крестьянское (фермерское) хозяйство (далее КФХ) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств имеет свою специфику. Порядок предоставления и приобретения земельных участков для ведения фермерского хозяйства предусмотрен Гражданским кодексом РФ (ст. 218, 217), Земельным кодексом РФ (ст. 28-34), Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 3, 4, 9 и 10).

В некоторых случаях особенности правового режима земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяются характером деятельности соответствующего субъекта, который использует земельный участок.

Указанные земельные доли разрешено выделять в натуре для создания и расширения фермерского хозяйства. Также предоставляются в собственность для ведения фермерского хозяйства за плату, либо бесплатно, земельные участки из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель и в аренду без ограничения площади арендуемых земель.

Если фермерское хозяйство зарегистрировано гражданином без образования юридического лица в качестве индивидуального предпринимателя, то такой гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения земельный участок независимо от его площади.

Если же фермерское хозяйство зарегистрировано как юридическое лицо, то предоставление земельного участка уже осуществляется за плату. Орган местного самоуправления заключает договор купли-продажи земельного участка с юридическим лицом, вне зависимости от того на каком праве ранее принадлежал юридическому лицу данный участок.

Земли, предоставленные для ведения крестьянского хозяйства, используются для целей сельскохозяйственного производства – выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса, сенокоса, размещения объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, жилых строений.

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, разрешено предоставлять и приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения. А также на землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий и сооружений, но для этого необходимо получить в органе местного самоуправления разрешение на строительство, а после постройки получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Только после получения соответствующих разрешений возможно провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества.

КФХ осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Также КФХ может осуществлять деятельность путем регистрации его главы как индивидуального предпринимателя. Он выступает в гражданском обороте от своего собственного имени и отвечает по долгам от предпринимательской деятельности всем своим имуществом. Глава крестьянского хозяйства представляет его интересы в отношениях с предприятиями, организациями, гражданами и государственными органами.

Имущество КФХ принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. В совместной собственности членов КФХ находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, сооружения, домашние животные, сельскохозяйственная и иная техника, транспортные средства и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Это означает, что возможно существование двух видов правового режима имущества, в том числе на землю, крестьянских (фермерских) хозяйств. В одних случаях право на землю принадлежит главе хозяйства, когда хозяйство было образовано до вступления в силу Гражданского кодекса, и собственником земли признавался его глава. В других – право на землю является совместной собственностью членов хозяйства.

Особенностью правового режима земель крестьянских (фермерских) хозяйств является принцип неделимости земельного участка. Имущество, принадлежащее КФХ, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Таким образом, КФХ запрещено продавать часть принадлежащего ему участка.

Эти запреты, на первый взгляд, обусловлены необходимостью сохранения крестьянского хозяйства как производственной структуры. Однако, в условиях, когда минимальный размер участка для крестьянского хозяйства не установлен и реально одновременно существуют хозяйства площадью и 10 га, и 500 га, трудно объяснить, почему фермер, у которого 500 га не может часть этого участка продать постороннему лицу либо, например, передать сыну, выделяющемуся с целью создания самостоятельного крестьянского хозяйства.

Вместе с тем фермер может продать часть неиспользуемой в хозяйстве техники, инвентаря и т.п., хотя и техника и инвентарь относятся к средствам производства, раздел которых в натуре при выходе из хозяйства одного из членов также не допускается.

Однако согласно ст.258 Гражданского кодекса РФ при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям земельный участок подлежит разделу.

Статья 258 Гражданского кодекса РФ содержит отсылку к земельному законодательству, которой надлежит руководствоваться при разделе земельного участка наряду с Гражданским кодексом РФ. Но проблема состоит в том, что земельный участок подлежит разделу далеко не во всех случаях прекращения деятельности крестьянского хозяйства.

Кроме того, даже тогда, когда участок делится, ряд вопросов остается неурегулированным. В частности, представляется неясным правовой режим тех участков, которые образуются в результате раздела. Средний размер земельного участка в крестьянском хозяйстве на сегодняшний день – примерно 50 га, но есть и участки площадью несколько сотен га. Если такой участок разделить на 3-5 или более частей (в зависимости от числа членов крестьянского хозяйства), то каково будет разрешенное использование этих участков, ведь крестьянское хозяйство свою деятельность прекратило, а для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства участки такого размера (в десятки и сотни га), как правило, не выделяются.

Кроме того, так как бывшие члены крестьянского хозяйства сельскохозяйственным производством больше не занимаются, то эти земельные участки могут быть проданы другим землепользователям. При этом раздел участка должен быть предварительно осуществлен в натуре, права каждого из бывших членов на недвижимость должны быть зарегистрированы с выдачей соответствующих документов и т.п. Выдел долей общего земельного участка в натуре осуществляется путем образования новых земельных участков и составления соглашения между долевиками для распределения вновь созданных участков между ними. И только после этого собственник в праве распоряжаться своим земельным участком. Собственнику земельного участка предоставлено право продавать его, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, доверительное управление, обменивать, передавать земельный участок или часть его в уставные (складочные) капиталы хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями, и т.д.).

Между тем имеются следующие особенности распоряжения земельными участками крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, ст.63 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель крестьянских (фермерских) хозяйств не допускается, т.е. залог этих земель запрещен. Кроме того, распоряжение земельным участком главой крестьянского хозяйства осуществляется с согласия всех членов крестьянского хозяйства.

Принадлежавший наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, а также доля в праве общей долевой собственности на такой участок входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ. Для регистрации права долевой собственности наследнику необходимо предоставить свидетельство о праве на наследство и кадастровый паспорт земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка может быть не затребован, если он ранее предоставлялся другим долевиком либо наследником и помещался в дело правоустанавливающих документов. Государственная регистрация права долевой собственности будет проводиться в течение 14 дней. Данный срок установлен приказом руководителя Управления Росреестра по Омской области.