Задания для самостоятельной работы

Повторить из курса Экономическая теория следующие разделы:

1. Понятие собственности. Движимое и недвижимое имущество.

2. Объекты и субъекты собственности.

3. Формы собственности.

4. Отношения собственности.

Тема 2. Особенности функционирования рынка недвижимости

1. Общая характеристика рынка недвижимости. Сегменты рынка.

2. Особенности функционирования рынка недвижимости.

3. Цикличность развития рынка недвижимости.

4. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости. Факторы S и D на рынке недвижимости.

5. Субъектная структура рынка недвижимости.

6. Уровень риска на рынке недвижимости.

-1-

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции. Данный рынок является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Элементы рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок объектов незавершенного строительства.

Рынок недвижимости в экономике имеет двойственное положение. С одной стороны, он является составной частью рынка ресурсов, с другой - как инвестиционный актив недвижимость включена в орбиту финансового рынка.

Ф инансовый рынок Рынок недвижимости Рынок реальных активов

Рынок услуг Рынок капитала

Рис.2. Рынок недвижимости и его связь с другими рынками

Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и, в то же время, является индикатором этого состояния.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. На вторичном рынке недвижимости совершаются сделки с ранее созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанными с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

-2-

Особенности функционирования рынка недвижимости: специфика объектов недвижимости; их низкая взаимозаменяемость; относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости; сезонные колебания; необходимость государственной регистрации сделок; воздействие рынка капитала; невозможность достижения состояния равновесия между D и S; индивидуальность ценообразования; ограниченность числа продавцов и покупателей; локальность рынка недвижимости; высокий уровень трансакционных издержек (составляют 7-8% от стоимости жилья, 15 % от стоимости коммерческой недвижимости); взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости; низкая ликвидность объектов недвижимости; неэластичность предложения.

-3-

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

Рис.3. Цикличность развития рынка недвижимости:

1 — спад на рынке недвижимости (наблюдается при перенасыщении построенных зданий, цены снижаются, это рынок покупателя); 2 — поглощение созданных объектов недвижимости (определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости); 3 — новое строительство (характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца); 4 — насыщение рынка недвижимости (рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается).

-4-

Рынок недвижимости находится под влиянием социально-экономических и политических факторов. Сложные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость», которая представляет собой влияние на развитие рынка недвижимости пяти основных факторов:

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости (нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости, налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью, нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне).

2. Общеэкономические факторы (производство национального дохода, объём промышленного производства, занятость трудоспособного населения, ставки доходности финансовых активов, платёжный баланс страны, состояние торгового баланса, приток капитала, отток капитала, увеличение доходов населения, индекс потребительских цен).

3. Макроэкономическая ситуация (экономическое развитие региона, диверсификация занятости работоспособного населения, экономические перспективы развития региона, приток капитала в регион, отток капитала из региона).

4. Социальное положение в регионе (возможность межэтнических и военных столкновений, отношение к частному капиталу, отношение к иностранному капиталу, устойчивость политики администрации региона, уровень безработицы в регионе, популярность проводимой администрацией региона политики).

5. Природные условия в регионе (экономическое положение в регионе, наличие развитой инфраструктуры).

В общем виде необходимо выделять факторы: национального, регионального и местного уровней.

Основным фактором, определяющим цены на объекты недвижимости, является соотношение спроса и предложения на рынке.

Факторы спроса: платежеспособность населения, уровень дифференциации населения по доходу, средняя склонность к накоплению, демографические характеристики: изменение общей численности населения, прогнозы, уровень миграции, количество браков и разводов, плотность населения, степень развития региона, изменения во вкусах и предпочтениях населения, условия и доступность финансирования.

Факторы предложения: наличие резерва пустующих объектов недвижимости, объекты нового строительства и затраты на него (интенсивность строительства, положение в строительной индустрии, текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на затраты, соотношение «цены-затраты», затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков), доходность строительных организаций, количество строительных организаций, тип конкуренции в строительной индустрии, налогообложение.

-5-

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. При этом всех субъектов рынка недвижимости можно подразделить на 3 группы:

1. субъектов, работающих в сфере создания объектов недвижимости;

2. субъектов, работающих в сфере обращения недвижимости;

3. субъекты, работающие в сфере эксплуатации недвижимости.

Деление это является условным. Одни и те же субъекты могут присутствовать на различных стадиях развития объектов недвижимости.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — девелопер. Он выполняет следующие функции: выбор экономически эффективного проекта; создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.); получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта; поиск инвесторов; определение условий привлечения инвестиций и заемных средств; разработка механизмов оборота средств и форм их возврата; отбор и привлечение подрядчиков; контроль над осуществлением работ.

Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимости, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, сооружений, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости.

-6-

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.  

Можно выделить следующие виды рисков:

• рыночные риски, связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

• производственные   (хозяйственные,   несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

• финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

По природе можно выделить юридические, технологические и градостроительные, административные, экономические, собственно финансовые и социальные риски.

Кроме того, выделяют:

• статические риски (связаны с потерями реальных активов вследствие нанесения ущерба собственности с последствиями, снижающими ценность объекта);

• динамические (риски непредвиденных изменений стоимостных оценок объекта вследствие изменения первоначальных управленческих решений, а также рыночных и политических обстоятельств с последствиями, снижающими или повышающими доходность).

Риски можно подразделить на:

управляемые, или микрориски, внутренние, или диверсифицируемые риски;

неуправляемые, или макрориски, внешние, или систематические.

Исключить риски полностью невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить вероятность возникновения рисков или величину отрицательных последствий от их возникновения, и здесь может помочь деятельность по управлению рисками.