Метод выкупной цены;

метод земельного налога.

Задания для самостоятельной работы

1. Вспомнить методы, которые используются при составлении смет.

2. Решить задачи на определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости.

3. Выявить основные факторы ценообразования на рынке недвижимости.

4. Проанализировать индексы цен на строительную продукцию в г. Самара за последние 3 года.

Тема 7. Доходный подход при определении стоимости объектов недвижимости

1. Сущность доходного подхода.

2. Этапы доходного подхода.

3. Методы доходного подхода.

4. Определение ставки капитализации.

-1-

Сущность доходного подхода заключается в том, что он связан с определением стоимости ожидаемых будущих доходов от использования объекта недвижимости, таких как рента, арендная плата и стоимость реверсии (перепродажи здания). При этом стоимость объекта недвижимости равна частному от деления дохода на ставку капитализации. Применение данного подхода ограничено, так как не все объекты оценки могут приносить доход. Используется этот подход при определении инвестиционной и рыночной стоимости.

Можно выделить следующие два принципа доходного подхода: замещения и ожидания.

-2-

Основными показателями, отражающими формирования доходов при управлении недвижимости, являются:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД) - это доход, который способен принести объект недвижимости за год.

ПВД = rв*Sb*12, (10)

где rв – величина арендной платы за 1кв.м в месяц;

Sв - площадь арендуемого помещения;

12 – число месяцев в году.

2. Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД). Он равен потенциальному валовому доходу за вычетом величины потерь при сборе платежей, потерь от незанятости помещения, льгот по арендной плате, величины потерь от недобросовестных арендаторов.

ДВД=ПВД – потери + доход; (11)

ДВД=ПВД ∙ Кз, (12)

где Кз – коэффициент занятости площадей или заполнения здания.

3. Операционные расходы (ОР) – это расходы на обеспечение нормального функционирования объекта оценки в соответствии с его предназначением. Они нужны для воспроизводства ДВД.

ОР = с ∙ S ∙12 , (13)

где с – удельные операционные расходы в месяц на 1 кв.м.

4. Чистый операционный доход (ЧОД). Он равен разнице между действительным валовым доходом и операционным расходом.

ЧОД = ДВД – ОР – W, (14)

где W – затраты на капитальный ремонт.

При определении ЧОД может быть рассчитан мультипликатор Гудвилла, т.е. стоимость дополнительных услуг (например, список постоянных клиентов).

-3-

Существуют три метода доходного подхода:

1. Метод валовой ренты. Данный метод базируется на использовании рыночной информации о величине валового рентного мультипликатора (ВРМ), который количественно равен отношению стоимости недвижимости к доходу. Стоимость оцениваемого объекта равна

Vоц = А_р* ВРМср, (15)

где А_р – годовая арендная плата.

2. Метод прямой капитализации. Данный метод начинается с определения величины чистого операционного дохода. Стоимость оцениваемого объекта находят по формуле

Vоц = ЧОД / R, (16)

где R - ставка капитализации.

3. Метод дисконтирования денежных потоков. Начинается так же, как и предыдущий метод - с определения величины чистого операционного дохода.

, (17)

где n – число периодов,

i - ставка дисконтирования.

Если в конце периода дисконтирования здание будет перепродано, то определяется стоимость реверсии Vr:

Vr = ДДПr /R, (18)

где ДДПr – дисконтированный денежный поток года перепродажи объекта недвижимости,

R – средняя для аналогичных объектов ставка капитализации.

После этого рассчитывается стоимость объекта недвижимости:

Vоц = Σ ДДП + Vr – Iперв, (19)

где Iперв – первоначальные инвестиции.

-4-

Существуют следующие методы расчета ставки капитализации:

1. Метод рыночной выжимки (прямого сопоставления). Ставка капитализации определяется по формуле

. (20)

2. Метод с учетом возмещения капитальных затрат. В рамках данного метода ставка капитализации делится на 2 части:

а) ставка доходности инвестиций (вычисляется методом кумулятивного построения) = безрисковая ставка дохода + премии за риск + вложения в недвижимость + премии за низкую ликвидность + премии за инвестиционный менеджмент;

б) норма возвратности капитала, то есть погашение суммы первоначальных вложений (методом Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда).

3. Метод связанных инвестиций. Метод применяется при использовании собственных и заемных средств. При этом коэффициент капитализации подразделяется на 2 части:

коэффициент капитализации для заемных средств Rm ( ипотечная постоянная).

коэффициент капитализации для собственных средств Rе.

Общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле средней взвешенной:

R = М * Rm + (1-М)* Rе, (21)

где М – доля заемного капитала.