Задания для самостоятельной работы

1. Определить ставку капитализации исходя из современных рыночных данных.

2. Изучить основные способы расчета ставки дисконтирования.

3. Определить ставку дисконтирования исходя из современных рыночных данных.

4. Найти информацию об альтернативных ставках доходности.

Тема 8. Рыночный подход при определении стоимости недвижимости

1. Принципы, сфера применения рыночного подхода. Характеристика методов рыночного подхода.

2. Виды поправок и процесс корректировки стоимости объекта недвижимости.

-1-

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним. Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Рыночный подход существует в двух вариациях:

1. Метод моделирования рынка.

2. Метод сравнительного анализа продаж (МСАП).

На практике чаще используют МСАП. Рассмотрим данный метод. Основная идея – рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую затраты на приобретение аналога.

Этапы применения МСАП:

1) сбор информации о недавних продажах и отбор продаж сопоставимых объектов;

2) проверка достоверности собранной информации;

3) проведение сравнительного анализа проданных аналогов с оцениваемым объектом по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам (качественная характеристика);

4) проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с их различиями;

5) согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

МСАП базируется на следующих основных принципах: спроса и предложения, вклада, замещения.

Сфера применения рыночного подхода – массовые рынки (рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса).

-2-

Особое значение при использовании МСАП играет процесс корректировки цен. Для этого используются поправки, которые бывают двух видов: процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные могут вводиться к цене единицы сравнения аналога или всего аналога в целом.

Методы расчета и внесения поправок:

1. Метод анализа парных продаж.

2. Экспертный метод.

3. Статистический метод.

Метод анализа парных продаж состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, отличающихся лишь одним элементом. Корректировка возможна в трех вариантах: денежное выражение; процентное выражение; общая группировка. Если цену отдельных элементов продаж трудно установить, используют внесение процентных поправок. Этот вариант требует учета различий в порядке внесения.

Возможны два способа внесения поправок: на кумулятивной основе – каждая поправка применяется к уже откорректированной цене; на независимой основе – осуществляется суммирование поправок.

На кумулятивной основе вносятся следующие поправки (и в следующей последовательности):

на передаваемые права,

на условия финансирования,

на условия продажи,

на время продажи.

На независимой основе вносятся поправки, связанные с местоположением объекта, его состоянием, дополнительными элементами, экологией.

В зависимости от способа внесения поправок результат будет различен.

Метод экспертных оценок производится на основании субъективного мнения эксперта – оценщика о том, насколько оцениваемый объект лучше или хуже аналога. Используется, когда невозможно подсчитать поправки.

Статистические методы предполагают использование корреляционно – регрессионного анализа, т. е. определение зависимости между изменениями цены объекта недвижимости и его характеристиками. Метод трудоемок, требует анализа большого количества репрезентативных выборок.