4.3. Формирование и развитие жилищного рынка в городах страны

Параметры рынка жилья: цена, спрос, предложение.

Цена устанавливается через спрос и предложение. Субъектами рынка являются домашние хозяйства, организации бизнеса и государство (город). Объектом служит жилищный фонд.

Рынок жилья делится на первичный (новое жилищное строительство) и вторичный. На этом рынке действуют строители, продавцы, посредники, покупатели и др.

Особенности рынка жилья.

1. Операции купли-продажи жилья осуществляется по документально установленной юридической схеме с заранее установленными условиями по стоимости сделки и регистрируются в государственных органах.

2. Жильё относится к категории недвижимости и охраняется правом частной собственности граждан (конституция).

3. Собственник жилья имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться жилыми помещениями в соответствии с установленным законодательством.

4. Рынок жилья имеет ярко выраженную социальную направленность и регулируется государством и местными органами власти.

5. Величина спроса на жильё во многом определяется его местонахождением, качеством жилья, состоянием городской инфраструктуры.

6. Вложение капитала в недвижимость (жильё) связано с тремя видами затрат: эксплуатационные расходы, налог на недвижимость, налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

Нормативно-правовая основа жилищного рынка: Конституция, Гражданский кодекс, Законы «О приватизации жилья», «Об ипотеке» и другие.

Рынок жилья служит основным средством решения жилищной проблемы, стимулирует население на накопление средств, что усиливает мотивацию труда, способствует рациональному использованию жилищного фонда, позволяет ликвидировать убыточность ЖЭО.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т. е. обращается на рынке.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации. Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере, содержится в статье 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1991 года, когда вместе с процессом приватизации в появились первые легальные сделки по продаже квартир.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

• в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами;

• в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями.

Эти отношения существенно отличаются друг от друга по своему содержанию, но их объединяет общее начало – объект недвижимости.

По способу содержания сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации, и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Являясь двумя составными частями единого целого, первичный и вторичный рынки взаимовлияют друг на друга, что, прежде всего, проявляется в области ценообразования.

Тема 5. Экономические основы развития

инженерно-энергетического комплекса (ИЭК) города

5.1. Инженерно-энергетический комплекс города:

общая характеристика, проблемы и пути развития

ИЭК – это комплекс отраслей коммунального хозяйства, обеспечивающих потребности населения и других потребителей в энергетических и водных ресурсах.

Состав ИЭК – водопроводно-канализационное хозяйство, тепло и электроэнергетика, газоснабжение, обеспечение потребителей жидкими и твёрдыми видами топлива.

Бесперебойная подача в жилые и общественные здания тепла, воды, электроэнергии, газа требует высокого уровня организации инженерного хозяйства, большого объема ремонтных, очистительных и профилактических работ на инженерных сетях и сооружениях, функционирования эффективных аварийных служб.

Особенности ИЭК – наличие локальных естественных-монополий, выполнение жизненно-важных обеспечивающих функций, непрерывный режим работы, неравномерность поставок ресурсов (по часам, суткам, сезонам года) и наличие избыточных мощностей (час-пик, сутки-максимум и т.п.).

Оценка ситуации в ИЭК:

– выполнение ИЭК функций по ресурсоснабжению потребителей на пределе технических возможностей;

– ухудшение технического состояния, повышение аварийности и снижение уровня надёжности инженерных систем и оборудования;

– распространение отсталых технологий и устаревших технических средств;

– дефицит энергетических и водных ресурсов в ряде городов страны;

– низкое качество поставляемых ресурсов населению и другим потребителям;

– чрезмерные потери и перерасход энергетических и водных ресурсов;

– наличие тенденции развития автономных систем ИЭК в связи с неэффективностью централизованного ресурсообеспечения (плохо и дорого).

Причины проблем в ИЭК: дефицит инвестиционно-финансовых ресурсов, административный механизм хозяйствования, неэффективная система управления данным комплексом, отсутствие реального механизма ресурсосбережения у производителей и потребителей, неэффективная система регулирования естественных-монополий в ИЭК города.

Отсюда следует необходимость глубоких структурных реформ в ИЭК.

Содержание структурной реформы (реструктуризации) ИЭК

Цели структурной реформы:

– обеспечение устойчивой, безаварийной работы ИЭК;

– обеспечение запросов потребителей в соответствии с требованиями качества;

– снижения издержек и удельного потребления ресурсов до нормативного уровня.

Направления реструктуризации ИЭК:

– совершенствование управления путём активного внедрения договорных отношений в разных формах (на обслуживание, на управление, аренды, концессии и другие);

– формирование конкурентной среды путём проведения тендеров на строительство, реконструкцию и капремонт объектов, закупку оборудования, материалов, топлива и привлечение фирм различных форм собственности;

– разработка механизма привлечения инвестиций в ИЭК;

– создание механизмов ресурсосбережения в ИЭК;

– развитие ресурсосберегающих технологий;

– повышение эффективности регулирования ЕМ в ИЭК (регулирование рентабельности, регулирование цены, участие в прибыли, конкуренция за рынок и другие формы);

– использование возможностей лизинговых поставок, получение товарных кредитов и т. п.;

– усиление форм контроля за деятельностью ЕМ путём проведение аудита, улучшение системы учёта, ответственности за выполнение договорных обязательств, лицензирования и т. п.

5.2. Экономика систем коммунальной энергетики

На долю коммунальной энергетики приходится порядка одной трети всей тепловой энергии, которая вырабатывается в стране, а также порядка 13% всей электрической энергии. Вся эта энергия в той или иной степени потребляется системами содержания и эксплуатации предприятий электроснабжения, теплоснабжения и освещения населенных пунктов, а также системой обеспечения водоснабжения.

Таким образом, коммунальная энергетика несет важную социальную нагрузку, она обеспечивает эффективное обслуживание конечного потребителя – населения, которое находится в жилых микрорайонах, жилых и общественных зданиях, сельских населенных пунктах.

Все объекты коммунальной энергетики юридически являются частью комплекса ЖКХ и ставят своей главной целью обслуживание всех элементов этой структуры. Они отнесены к группе элементов локальной системы монополии, что отличает их от объектов большой энергетики, объектов Газпрома и РЖД, которые относятся к естественной монополии.

Коммунальные энергетические структуры непосредственно находятся в подчинении и управляются местными администрациями. Но именно коммунальные энергетические предприятия несут прямую ответственность за качество исполняемых услуг. Это и финансирование, и техническая эксплуатация, и содержание объектов согласно признанным нормам и стандартам, а также качество и объемы обслуживания, разнообразные экономические показатели.