2. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

Расчет полной восстановительной стоимости производится в ценах по состоянию на IV квартал 2016 г. по следующей формуле:

ПВС = УС₈₄*И₁*И₂,

где УС₈₄ – стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1984г. (базисный стоимостной показатель);

И₁ – индекс перевода стоимости строительства из цен 1984г. в цены на 01.01.1991г.;

И₂ – индекс перевода стоимости строительства из цен на 01.01.1991г в цены IV квартал 2016 г.

Расчет полной восстановительной стоимости объектов недвижимости представлен в таблице 2.5.

Таблица 2.5 – Расчет полной восстановительной стоимости объектов недвижимости

Наименование	Полная восстановительная стоимость в ценах 1984г., руб.	Индекс перехода к ценам на 01.01.1991г. (И1)	Индекс перехода к ценам IV квартал 2016 г. (И2)	Полная восстановительная стоимость в ценах IV квартал 2016 г., руб.
Элеватор	225000	1,6	61,47	22 129 200
Корпус готовой продукции	970576	1,6	61,47	95 458 091
Завод	1182120	1,6	61,47	116 263 866
Итого				233 851 157

Таким образом, общая восстановительная стоимость производственных зданий по состоянию на IV квартал 2016 г.. составляет:

Элеватор – 20129200руб.;

Корпус готовой продукции – 95458091руб.;

Завод – 116263866руб.

3. Оценка износа

Износ – это уменьшение стоимости оцениваемых объектов обусловленное различными причинами. Выделяют три вида износа физический, внешний и функциональный.

Физический износ связан с физическим устареванием объектов под воздействием эксплуатационных естественных и природных факторов. Срок службы зданий, сооружений и передаточных устройств зависит от долговечности его составляющих. Физический износ здания определяется экспертным путем. Расчет физического износа объектов недвижимости приводится в таблице 2.6.

Таблица 2.6 – Расчет физического износа объектов недвижимости

№ п/п	Наименование конструктивного элемента здания	Удельный вес конструктивного элемента здания, %	% износа конструктивного элемента	Доля износа конструктивного элемента здания d (гр.3*гр.4/100%), %
Элеватор
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.	Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее	9 54 13 1 1 4 5 13	27 32 27 41 46 49 46 39	2,43 17,28 3,51 0,41 0,46 1,96 2,3 5,07
	Итого износ по объекту, %			33,42
	Итого износ по объекту, руб.			7 395 579
Корпус готовой продукции
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.	Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее	13 33 23 5 9 8 1 8	16 21 16 30 35 38 40 28	2,08 6,93 3,68 1,5 3,15 3,04 0,4 2,24
	Итого износ по объекту, %			23,02
	Итого износ по объекту, руб.			21 974 453
Завод
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.	Фундамент Стены Перекрытие Кровля Полы Проемы Отделочные работы Внутренние сантехнические, электрические и слаботочные устройства и прочее	7 54 22 4 1 4 4 4	41 46 41 55 60 63 60 51	2,87 24,84 9,02 2,2 0,6 2,52 2,4 2,04
	Итого износ по объекту, %			46,49
	Итого износ по объекту, руб.			54 051 071

Из данных таблицы следует, что физический износ объектов недвижимости в стоимостном выражении составляет:

Элеватор – 7395579руб.;

Корпус готовой продукции – 21974453руб.;

Завод – 54051071руб.

Определяется устранимый физический износ данных объектов. К устранимому физическому износу относятся полы, отделочные работы, проемы, кровля и 50% внутренних сантехнических, электротехнических и слаботочных устройств. С учетом изложенного, неустранимый физический износ составит:

И_ф^неус = (d_фунд + d_стен + d_{перекрыт} + d_проч*0,5)*ПВС/100%

Элеватор – 5699375руб.;

Корпус готовой продукции – 13182762руб.;

Завод – 43889609руб.

Определяется внешний (экономический) износ объектов недвижимости.

Внешний износ – это снижение стоимости здании вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленное либо экономическими, политическими или другими факторами. Внешний износ в основном неустраним. Рассмотрим некоторые факторы влияющие на величину внешнего износа. Существенными факторами влияющими на величину внешнего износа являются: действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования, наличие «малопривлекательных» природных и искусственных объектов.

В данном случае общего упадка района нет, действий правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования – нет. Поэтому, условно принимается величина внешнего износа в размере 3% с учетом других негативных факторов.

Величина внешнего износа оцениваемых объектов с учетом вышеизложенного составит:

И_внеш = ПВС*0,03

Элеватор = 22129200*0,03 = 663876руб;

Корпус готовой продукции = 95458091*0,03 = 2863743руб;

Завод = 116263866*0,03 = 3487916руб.

Функциональный износ объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в неудобствах его планировки, инженерном обеспечении, т.е. отсталостью в области научно технического прогресса архитектуры строительства и процесса технологии получения готовой продукции.

Следовательно, функциональный износ - это моральный износ, также может быть устранимым и неустранимым. Поэтому, для расчета функционального износа объектов необходимо определить поправочный коэффициент к восстановительной стоимости зданий, сооружений и передаточных устройств, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметров оцениваемого объекта к современному аналогу.

Поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объектов по формуле:

У = (ВС*ЭВ)/Тс,

где У – износ функциональный;

ВС – восстановительная стоимость, руб.;

ЭВ – эффективный возраст, годы;

Тс – типичный срок экономической жизни, годы.

ЭВ1 элеватора –27 лет, ЭВ2 корпуса готовой продукции – 16 лет, ЭВ3 завода – 45 лет. Типичный срок экономической жизни (Тс) для зданий принят на уровне 150 лет.

У_{элеватор} = (22129200*27)/150 = 3983256руб;

У_{корп.гот.продук.} = (95458091*16)/150 = 10182196руб;

У_завод = (116263866*45)/150 = 34879160руб.

На основании вышеизложенного, полученная затратным подходом стоимость объектов недвижимости без износа составит:

С_{элеватор} = 22129200 – 5699375 – 663876 – 3983256 = 11 782 693руб;

С_{корп.гот.продук.} = 95458091 – 13182762 – 2863743 – 10182196 = 69 229 390руб;

С_завод = 116263866 – 43889609 – 3487916 – 34879160 = 34 007 181руб.

Итого стоимость без износа – 115 019 264руб.

Процент прибыли инвестора равен 10% от стоимости объектов недвижимости:

%приб = (Сдол.арен. + Сон_i)*0,1

%приб_элев. = (11782693 + 323127)*0,1 = 1210582руб.;

%приб_к.г.п. = (69229390 + 381657)*0,1 = 6961105руб.;

%приб_завод = (34007181 + 842331)*0,1 = 3484951руб.

На последнем этапе затратного подхода определяется искомая общая стоимость объектов недвижимости путем суммирования стоимости права долгосрочной аренды земли, стоимости объектов недвижимости без износа и процента прибыли инвестора.

Стоимость объектов недвижимости, определенная затратным подходом составит:

Элеватор = 11782693 + 323127 + 1210582 = 13 316 402 руб.;

Корпус готовой продукции = 69229390 + 381657 + 6961105 = 76 572 152 руб.;

Завод = 34007181 + 842331 + 3484951 = 38 334 463 руб.

Общая стоимость объектов недвижимости, определенная затратным подходом составит – склад – 89 888 554 руб.; завод – 38 334 463 руб.