- •Введение
- •1 Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия: теоретические аспекты
- •1.1 Основные виды стоимости недвижимости
- •1.2 Методы оценки стоимости объектов недвижимости
- •2. Оценка недвижимого имущества на примере ооо «Иркутский керамический завод»
- •Определение стоимости объекта оценки затратным подходом
- •Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка
- •Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости
- •Оценка износа
- •Определение стоимости промышленных и складских объектов сравнительным подходом
- •Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
- •2.3.1 Определение ставки дисконтирования
- •Прямая капитализация
- •Расчет чистого операционного дохода
- •Обобщение результатов расчетов стоимости объектов оценки
- •Заключение
- •Список использованной литературы
- •1. Асаул, а.Н. Экономика недвижимости / а.Н. Асаул. – сПб.: Питер, 2013. – 416 c.
- •11. Максимов, с.Н. Экономика недвижимости / с.Н. Максимов. – м.: иц Академия, 2010. – 320 c.
- •14. Тепман, л. Н. Оценка недвижимости / л. Н. Тепман. – м.: юнити-дана, 2012. – 463 с.
- •Приложение 1
Определение стоимости промышленных и складских объектов сравнительным подходом
В этом разделе необходимо определить стоимость элеватора, корпуса готовой продукции и завода сравнительным методом. Для этого был выбран метод калибровки. Таким образом, необходимо определить средневзвешенную цену 1м2 складских и промышленных объектов. Выбираем 5объектов-аналогов по продаже складских объектов и 5объектов-аналогов продаж промышленных баз.
Анализ продаж складских объектов. Оцениваемый объект – склад расположен в центре города, вид склада – отапливаемый, имеются коммуникации. Было выбрано 5 аналогов с наличием и отсутствие вышеуказанных признаков в различной вариации. Определяющие признаки: месторасположение, наличие коммуникаций, вид склада. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 2.7.
Таблица 2.7 – Характеристики объектов-аналогов
№ п/п |
Цена продаж, тыс. руб. |
Общая площадь,м2 |
Характеристики |
||
месторасположение |
коммуникации |
вид |
|||
1 |
10000 |
360 |
окраина города |
есть |
отапливаемый |
2 |
53892 |
1996 |
центр города |
есть |
отапливаемый |
3 |
9000 |
300 |
центр города |
есть |
неотапливаемый |
4 |
6500 |
240 |
центр города |
нет |
неотапливаемый |
5 |
52500 |
1964 |
окраина города |
есть |
отапливаемый |
Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта представлен в таблице 2.8.
Таблица 2.8 – Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта
№ объекта-аналога |
Цена 1м2, тыс. руб. |
Калибровка объектов на основе характеристик |
|||||
месторасположение |
коммуникации |
вид |
|||||
окраина |
центр |
есть |
нет |
неотапливаемый |
отапливаемый |
||
1 |
27,78 |
27,78 |
|
27,78 |
|
|
27,78 |
2 |
27 |
|
27 |
27 |
|
|
27 |
3 |
30 |
|
30 |
30 |
|
30 |
|
4 |
27,1 |
|
27,1 |
|
27,1 |
27,1 |
|
5 |
26,73 |
26,73 |
|
26,73 |
|
|
26,73 |
Итого |
54,51 |
84,1 |
111,51 |
27,1 |
57,1 |
81,51 |
|
Среднее значение |
27,255 |
28,03 |
27,88 |
27,1 |
28,55 |
27,17 |
|
Приращение стоимости |
0,78 |
0,78 |
1,38 |
||||
Соотношение приращения (относительно минимального значения) |
1 |
1 |
1,77 |
||||
Расчет стоимости складских помещений представлен в таблице 2.9.
Таблица 2.9 – Расчет стоимости объекта
Объекты-аналоги |
Цена 1м2., тыс. руб. |
Веса характеристик |
Сумма весов |
Взвешенная цена 1м2., тыс. руб. |
||
месторасположение |
коммуникации |
вид |
||||
1 |
27,78 |
0 |
1 |
1,77 |
2,77 |
76,95 |
2 |
27 |
1 |
1 |
1,77 |
4,44 |
119,88 |
3 |
30 |
1 |
1 |
0 |
2,67 |
80,1 |
4 |
27,1 |
1 |
0 |
0 |
1 |
27,1 |
5 |
26,73 |
0 |
1 |
1,77 |
2,77 |
74,04 |
Итого |
|
|
|
|
13,65 |
378,07 |
Средневзвешенная цена 1м2, тыс. руб. |
27,697 |
|||||
Продолжение таблицы 2.9
Объекты-аналоги |
Цена 1м2., тыс. руб. |
Веса характеристик |
Сумма весов |
Взвешенная цена 1м2., тыс. руб. |
||
месторасположение |
коммуникации |
вид |
||||
Площадь элеватора, м2 |
957,3 |
|||||
Площадь корпуса готовой продукции, м2 |
1130,7 |
|||||
Стоимость элеватора, руб. |
26 514 338 |
|||||
Стоимость корпуса готовой продукции, руб. |
31 316 998 |
|||||
Таким образом, стоимость складских объектов, определенная методом калибровки составила:
Элеватор – 26514338руб;
Корпус готовой продукции – 31316998руб.
Внесем поправку на транспортную доступность, который принимается при удаленности объекта от маршрута движения городского (частного) общественного транспорта до 100м – 1,5 [9].
Стоимость складских объектов, определенная методом сравнительных продаж составила – элеватор – 39771507руб; корпус готовой продукции – 46975497руб.
Анализ продаж промышленных объектов. Оцениваемый объект – промышленная база, расположенная в черте города, площадь строения – 2088кв.м, имеются коммуникации. Было выбрано 5 аналогов с наличием и отсутствие вышеуказанных признаков в различной вариации. Определяющие признаки: месторасположение, наличие коммуникаций, площадь ≤ 5000кв.м. Характеристики объектов–аналогов представлены в таблице 2.10.
Таблица 2.10 – Характеристики объектов-аналогов
№ п/п |
Цена продаж, тыс. руб. |
Общая площадь, м2 |
Характеристики |
||
месторасположение |
площадь ≤5000м2 |
коммуникации |
|||
1 |
23000 |
6000 |
город |
нет |
есть |
2 |
80000 |
7000 |
город |
нет |
есть |
3 |
25000 |
1200 |
город |
да |
нет |
4 |
43000 |
1845 |
пригород |
да |
нет |
5 |
60000 |
5000 |
пригород |
да |
есть |
Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта представлен в таблице 2.11.
Таблица 2.11 – Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта
№ объекта-аналога |
Цена 1м2, тыс. руб. |
Калибровка объектов на основе характеристик |
|||||||
месторасположение |
площадь ≤5000м2 |
коммуникации |
|||||||
город |
пригород |
да |
нет |
есть |
нет |
||||
1 |
3,83 |
3,83 |
|
|
3,83 |
3,83 |
|
||
2 |
11,43 |
11,43 |
|
|
11,43 |
11,43 |
|
||
3 |
20,8 |
20,8 |
|
20,8 |
|
|
20,8 |
||
4 |
23,3 |
|
23,3 |
23,3 |
|
|
23,3 |
||
5 |
12 |
|
12 |
12 |
|
12 |
|
||
Итого |
36,06 |
35,3 |
56,1 |
15,26 |
27,26 |
44,1 |
|||
Среднее значение |
12,02 |
17,65 |
18,7 |
7,63 |
9,09 |
22,05 |
|||
Приращение стоимости |
5,63 |
11,07 |
12,96 |
||||||
Соотношение приращения (относительно минимального значения) |
1 |
1,97 |
2,3 |
||||||
Расчет стоимости складских помещений представлен в таблице 2.12.
Таблица 2.12 – Расчет стоимости объекта
Объекты-аналоги |
Цена 1м2, тыс. руб. |
Веса характеристик |
Сумма весов |
Взвешенная цена 1м2, тыс. руб. |
||||
месторасположение |
площадь ≤ 5000м2 |
коммуникации |
||||||
1 |
3,83 |
1 |
0 |
2,3 |
3,3 |
11,15 |
||
2 |
11,43 |
1 |
0 |
2,3 |
3,3 |
37,72 |
||
3 |
20,8 |
1 |
1,97 |
0 |
2,97 |
61,78 |
||
4 |
23,3 |
0 |
1,97 |
0 |
1,97 |
45,9 |
||
5 |
12 |
0 |
1,97 |
2,3 |
4,27 |
51,24 |
||
Итого |
|
|
|
|
15,81 |
207,79 |
||
Средневзвешенная цена 1м2., тыс. руб. |
13,14 |
|||||||
Площадь объекта оценки, м2 |
2088 |
|||||||
Стоимость объекта оценки, руб. |
27 442 474 |
|||||||
Таким образом, стоимость промышленных объектов, определенная методом калибровки составила – 27442474руб.
Внесем поправку на транспортную доступность, который принимается при удаленности объекта от маршрута движения городского (частного) общественного транспорта до 100м – 1,5.
Стоимость промышленных объектов, определенная методом сравнения продаж составила – 41163712руб.
Стоимость объектов недвижимости, определенная сравнительным подходом составит – элеватор – 39771507руб; корпус готовой продукции – 31316998руб; завод – 41163712руб.
Таким образом, общая стоимость объектов недвижимости, определенная сравнительным подходом составит – склад – 86 747 004 руб.; завод – 41 163 712 руб.