Розрахунок поточної вартості грошових потоків і вартості реверсії

Показник	1-й год	2-й год	3-й год	Післяпрогнозный период
Грошовий потік СFi	CF1	CF2	CF3	CFn+1
Вартість нерухомості на кінець пост прогнозного періоду, за моделлю Гордона	–	–	–
Коефіцієнт поточної вартості DF
Поточна вартість грошових потоків і реверсії
Вартість об’єкта нерухомості	V = PV1+PV2+PV3+PVrev

Таким чином, визначення вартості об'єкта нерухомості на основі методу дисконтування грошових потоків може бути виражено формулою:

 

де PV - поточна вартість,

n - число періодів;

СFi- дохід i-го періоду;

R - ставка дисконтування.

Vrev - вартість реверсії

Скорочено цю модель можна представити в наступному вигляді:

 

Перший доданок являє собою поточну вартість грошового потоку за п періодів, а друге - поточну вартість грошового потоку від реверсії в кінці періоду володіння.

Пример. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих сумм арендной платы. Ставка дисконта 11%.

Год	Годовая арендная плата, долл.	Текущая стоимость единицы при 11%	Текущая стоимость, долл.
0	60.000	1	60.000
1	62.000	0,900901	55855,86
2	64.000	0,811622	51943,81
3	66.000	0,731191	48258,61
4	68.000	0,658731	44793,71
5	70.000	0,593451	41541,57
6	72.000	0,534641	38494,15
7	74.000	0,481658	35642,69
8	76.000	0,433926	32978,38
9	78.000	0,390925	30492,15
Итого: текущая стоимость арендных платежей			440 000,93
Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить 600.000 $. Текущая стоимость реверсии:
10	600.000	0,352184	211 310,40
Итого: текущая стоимость недвижимости			651311,33

Розрахунок коефіцієнта капіталізації та ставки дисконтування

При методі прямої капіталізації використовується коефіцієнт капіталізації (ставка капіталізації), при методі дисконтування грошових потоків - ставка дисконту (дисконтування).

Коефіцієнт капіталізації (ставка капіталізації) - це процентна ставка, яка використовується для конвертації річного доходу у вартість.

Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин:

Ск = Д + H,

Д - ставка доходу на капітал (ставка дисконту, ставка прибутковості)

Н - норма повернення капіталу (ставка відшкодування)

Ставка доходу на вкладений капітал - це норма доходу, яку власник нерухомості розраховує отримати, виходячи з рівня ризиків, притаманних оцінюваної нерухомості.

Норма повернення капіталу - це процентна ставка, яка забезпечує повернення первісних інвестицій.

Дана складова дозволяє розділити дохід, щорічно принесений нерухомістю, на 2 складові: отримання додаткового доходу від володіння об'єктом, відшкодування капіталу, вкладеного в нерухомість.

Норма повернення капіталу застосовується тільки до тієї частини активів, що зношується. Для земельної ділянки, (частини об’єкта нерухомості, який не має зносу) норма повернення капіталу не застосовується, так як передбачається, що капітал, інвестований в земельну ділянку, може бути повернутий шляхом продажу ділянки.

Таким чином, ставка капіталізації відрізняється від ставки прибутковості (ставки дисконтування, норми доходу) на величину норми повернення капіталу.

З огляду на те, що при дисконтуванні грошових потоків використовується ставка дисконту, то очевидно, що при цьому не враховується норма відшкодування. Відбувається це тому, що даний метод передбачає повернення капіталу в результаті перепродажу нерухомості в кінці терміну утримання.

Ставка дисконту = ставки капіталізації за умови:

1) Норма відшкодування мізерно мала величина

2) Норма відшкодування дорівнює темпам зростання вартості нерухомості

Для розрахунку ставки дисконтування застосовуються наступні методи:

1. метод кумулятивної побудови;

2. метод виділення;

3. метод моніторингу.

Метод кумулятивної побудови заснований на передумові, що ставка дисконтування є функцією ризику і розраховується як сума всіх ризиків, властивих кожному конкретному об'єкту нерухомості.

Ставка дисконтування = Безризикова ставка + Премії за ризик.

Премія за ризик розраховується підсумовуванням значень ризиків, властивих даному об'єкту нерухомості.

Премії за ризик = Вкладення в нерухомість + Премії за низьку ліквідність нерухомості + Премії за інвестиційний менеджмент.

Безризикова ставка прибутковості – ставка відсотка у високоліквідні активи, тобто це ставка, яка відображає фактичні ринкові можливості вкладення грошових коштів юридичних та фізичних осіб без будь-якого ризику не повернення.

Безризикова ставка використовується як базова, до якої додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості.

Для визначення безризикової ставки можна користуватися як українськими, так і західними показниками по безризикових операціях. Безризиковою ставкою по західній методиці вважається ставка прибутковості по довгострокових (20 років) урядовим облігаціям на світовому ринку (США, Німеччина, Японія і т.д.). При використанні даної безризикової ставки до неї необхідно додати премію за ризик інвестування в Україні (ризик країни). Такий розрахунок безризикової ставки прийнятий в сучасній практиці оцінки, але порушує принцип доступності інвесторів до високоліквідних активів, оскільки українські підприємства не можуть серйозно розглядати як альтернативи вкладення капіталу в довгострокові урядові облігації світового ринку.

Ця безризикова ставка активно використовувалася в нашій країні на перших етапах становлення оцінки, оскільки цей період характеризувався некритичним тиражуванням західного досвіду без урахування української специфіки. Зараз як безризикова ставка частіше береться прибутковість по облігаціям внутрішнього займу, або як депозитна ставка для юридичних осіб.

Розрахунок різних складових премії за ризик:

• надбавка за низьку ліквідність. При розрахунку даної складової враховується неможливість негайного повернення вкладених в об'єкт нерухомості інвестицій, і вона може бути прийнята на рівні доларової інфляції за типовий час експозиції подібних оцінюваному об'єктів на ринку;

• надбавка за ризик інвестування в нерухомість. В даному випадку враховується можливість випадкової втрати споживчої вартості об'єкту, і надбавка може бути прийнята у розмірі відрахувань страховок в страхових компаніях вищої категорії надійності;

• надбавка за інвестиційний менеджмент. Чим більш ризиковані та складні інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають. Надбавку за інвестиційний менеджмент доцільно розраховувати з урахуванням коефіцієнта недовантаження і втрат при зборі орендних платежів

Метод виділення – ставка дисконтування, як ставка складного відсотка, розраховується на основі даних про операції, що відбулися з аналогічними об'єктами на ринку нерухомості. Цей метод достатньо трудомісткий.

Механізм розрахунку полягає в реконструкції припущень про величину майбутніх доходів і подальше зіставлення майбутніх грошових потоків з початковими інвестиціями (ціною покупки). При цьому розрахунок варіюватиметься залежно від об'єму початкової інформації і розміру оцінюваних прав.

Звичайний алгоритм розрахунку ставки дисконтування по методу виділення наступний:

• моделювання для кожного об'єкту-аналога протягом певного періоду часу за сценарієм найкращого і найбільш ефективнішого використання потоків доходів і витрат;

• розрахунок ставки прибутковості інвестицій по об'єкту;

• отримані результати обробити будь-яким прийнятним статистичним або експертним способом з метою приведення характеристик аналізу до оцінюваного об'єкту.

Метод моніторингу заснований на регулярному моніторингу ринку, відстежуванні за даними угод основних економічних показників інвестицій в нерухомість. Подібну інформацію необхідно узагальнювати по різних сегментах ринку і регулярно публікувати. Такі дані служать орієнтиром для оцінювача, дозволяють проводити якісне порівняння отриманих розрахункових показників з середньоринковими, перевіряючи обгрунтованість різного роду припущень.

Українські оцінювачі ставку дисконту частіше за все розраховують методом кумулятивної побудови. Це пояснюється найбільшою простотою розрахунку ставки дисконту по методу кумулятивної побудови в поточних умовах ринку нерухомості.

Існує декілька методів визначення коефіцієнта капіталізації:

• метод ринкової вижимки (метод екстракції)

• з урахуванням відшкодування капітальних витрат (з коректуванням на зміну вартості нерухомості);

• метод зв'язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи.

• метод, що враховує відмінності в способі розрахунку норми повернення капіталу для різних складових об'єкта нерухомості

1.Метод ринкової екстракції передбачає оцінку ставки дисконтування на основі аналізу фактичної прибутковості, отриманої інвесторами при вкладенні капіталу в аналогічні об'єкти нерухомості. Ставка прибутковості розраховується на основі річних доходів за певний період, що аналізується і вартості продажу.

Ск = ЧОД / С

ЧОД – чистий операційний дохід

С – вартість об’єкта нерухомості

2. Визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат.

Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин:

• ставка прибутковості інвестиції (ставка доходу на капітал, норма доходу на капітал) (Y, R_L);

• ставка повернення капіталу (норма повернення капіталу) (R_B), тобто погашення суми первинних вкладень. Цей елемент коефіцієнта капіталізації застосовується тільки до частини активів, що зношується.

Ставка доходу на капітал будується методом кумулятивної побудови:

Y = Безризикова ставка доходу + Премії за ризик

Премії за ризик = Вкладення в нерухомість + Премії за низьку ліквідність нерухомості ++ Премії за інвестиційний менеджмент.

Коефіцієнт капіталізації включає ставку доходу на інвестиції і норму повернення капіталу. Якщо сума капіталу, вкладеного в нерухомість, залишиться незмінною і буде повернена при її перепродажу, немає необхідності в розрахунку норми повернення.

Якщо прогнозується зміна у вартості активу, то виникає необхідність врахування в коефіцієнті капіталізації повернення основної суми капіталу (процесу рекапіталізації). Норма повернення капіталу в деяких джерелах називається коефіцієнтом рекапіталізації. Для повернення первинних інвестицій частина чистого операційного доходу відкладається до фонду відшкодування з процентною ставкою Кр - ставкою відсотка для рекапіталізації.

Існують три способи відшкодування інвестованого капіталу:

• прямолінійне повернення капіталу (метод Ринга);

• повернення капіталу по фонду відшкодування і ставці доходу на інвестиції (метод Інвуда). Його іноді називають ануїтетним методом;

• повернення капіталу по фонду відшкодування і безризиковій ставці відсотка (метод Хоскодльда).

Метод Ринга. Цей метод доцільно використовувати, коли очікується, що відшкодування основної суми буде здійснюватись рівними частинами. Річна норма повернення капіталу розраховується шляхом розподілу 100%-вої вартості активу на термін корисного життя, що залишається, тобто це величина, зворотна терміну служби активу. Норма повернення - щорічна частка первинного капіталу, поміщена до безпроцентного фонду відшкодування:

R_{В = Y +1/n}

n– термін економічного життя, що залишився;

_Y – ставка прибутковості інвестицій (ставка доходу на капітал, норма доходу на капітал).

Метод Інвуда використовується, якщо сума повернення капіталу реінвестується по ставці прибутковості інвестиції. В цьому випадку норма повернення як складова частина коефіцієнта капіталізації, яка дорівнює фактору фонду відшкодування при тій же ставці відсотка, що і по інвестиціях:

R_{В =} Y+ SFF (n,Y ) _,

де SFF – фактор фонду відшкодування;

Y – ставка доходу на інвестиції.

Метод Хоскольда. Використовується в тих випадках, коли ставка доходу первинних інвестицій дещо висока, та реінвестування по тій же ставці маловірогідно. Для реінвестованих коштів припускаєтся отримання доходу по безризиковій ставці:

R_{B = Y +} SFF (n,Yб ) _,

де Y_б – безризикова ставка відсотка.