3.Метод, що враховує відмінності в способі розрахунку норми повернення капіталу для різних складових об'єкта нерухомості

У якості складових об'єкта нерухомості розглядається земельна ділянка і земельні поліпшення.

Земельна ділянка як частина поверхні землі не має зносу, тобто з економічної точки зору земельну ділянку можна розглядати як невичерпне джерело доходу, вартість якого з часом може тільки зростати. Невичерпність земельної ділянки як активу дає можливість інвесторові не піклуватися про необхідність повернення інвестицій в нього, так як це повернення може бути виконаний за бажанням інвестора в будь-який момент часу в повному обсязі за рахунок продажу земельної ділянки.

Поліпшення ж мають кінцевий термін економічного життя. Через знецінення поліпшень повернення первісних інвестицій в них інвестор повинен передбачити за рахунок доходів, які генерують поліпшення в процесі свого економічного життя.

У зв'язку з цим розрізняють ставку капіталізації на земельні поліпшення і ставку капіталізації на земельну ділянку.

Тоді загальна ставка капіталізації для поліпшеної земельної ділянки, може бути визначена наступним чином.

 ,

R₀ - загальна ставка капіталізації;

R_L - ставка капіталізації для землі;

L - частка землі в загальній вартості нерухомості;

R_B - ставка капіталізації для поліпшень;

B - частка поліпшень в загальній вартості нерухомості.

Визначення ставки капіталізації для поліпшень (Rв)

Ставка капіталізації визначається, як сума норми доходу на капітал Y і норми повернення капіталу H.

        

Y- норма доходу на капітал (ставка дисконтування);

H - норма повернення капіталу.

Визначення ставки капіталізації для земельної ділянки (R_L)

На відміну від ставки капіталізації для поліпшень, ставка капіталізації для земельної ділянки розраховується без урахування норми повернення, так як земля не зношується. Земля гарантує постійне отримання доходу

     

Тоді, якщо і , формула , прийме вигляд

 

Y - норма віддачі (ставка доходу на капітал);

Н - норма повернення капіталу.

3)Метод зв'язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи. Якщо об'єкт нерухомості купується за допомогою власного і позикового капіталу, коефіцієнт капіталізації повинен задовольняти вимогам прибутковості на обидві частини інвестицій. Величина коефіцієнта визначається методом зв'язаних інвестицій, або технікою інвестиційної групи. Коефіцієнт капіталізації для позикового капіталу називається іпотечною постійною і розраховується:

R_{m =} ДО/К,

де ДО – щорічні виплати з обслуговування боргу;

К – сума іпотечного кредиту.

Іпотечна постійна розраховується за таблицею шести функцій складного відсотка: вона дорівнює сумі ставки відсотка і фактору фонду відшкодування або ж дорівнює фактору внеску на одиницю амортизації.

Коефіцієнт капіталізації для власного капіталу розраховується за формулою:

_{R е =} PTCF/СК

де PTCF – річний грошовий потік;

СК – величина власного капіталу.

Загальний коефіцієнт капіталізації визначається як средньозважене значення:

R  M  R_m  (1  M )  R_{e ,,}

де М – коефіцієнт іпотечної заборгованості.