1. Теоретические основы оценки недвижимости

   1. Обзор литературных источников

Выполнение анализа существующих методов проведения кадастровой оценки не возможно без изучения предшествующего опыта. Исторический аспект данной темы довольно подробно изложен в таких статьях, как «История становления и развития земельного кадастра в России»[11], «Становление оценки и оценочной деятельности в мире и в России»[12].

В «Государственном (национальном) докладе»[13] описывается современное состояние и использование сельскохозяйственных земель, изменения которых отражены на графиках и диаграммах, а так же приведены результаты Россельхознадзора по осуществлению государственного земельного контроля за землями сельскохозяйственного назначения за последние несколько нет (2013-2015 года).

При изучении вопроса проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель нельзя без внимания оставить зарубежную практику. Статьи «Зарубежный опыт оценки стоимости земли сельскохозяйственного назначения»[14], «Оценка земельных ресурсов для целей налогообложения (зарубежный опыт)»[15] , «Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения — российский и зарубежный опыт»[16], а так же учебное пособие Нестеровского Е. А. «Кадастр земель зарубежных стран»[17] отображают появление, развитие и современное состояние земельного кадастра. Изучение мирового опыта, ошибок и рационального подхода к проведению кадастровой оценке необходимо для усовершенствования существующих методов и получения более точных результатов.

Статья «Современные проблемы оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения»[18] отражают причины роли земель сельскохозяйственного назначения относительно сложной политической ситуации на мировых аренах, кризиса на Украине.

В учебном пособии «Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения»[19] приведены существующие подходы и методы проведения кадастровой оценки. Автор рассматривает возможности применения каждого подхода (сравнительного, затратного и доходного) в зависимости от имеющихся данных и условий проведения государственного кадастрового оценивания.

Осуществление кадастровой оценки сельскохозяйственных земель проводится по существующим методическим указаниям, одним из направлений, совершенствования которых является установление наилучшего варианта использования земель на основании природных качеств. В трилогии «Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения»[20] вторая часть посвящена проведению анализа оценки качества и классификации сельскохозяйственных угодий, рекомендуемой Роснедвижимостью. Третья часть включает в себя анализ двух туров государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации, проведенной по методике, разработанной авторами книги.

Несовершенство существующей методики так же нашло отражение в статье «Кадастровая оценка вновь образуемых земельных участков земель сельскохозяйственного назначения»[21]. Автор считает, что на вновь образуемые сельскохозяйственные участки необходимо изменить действующий порядок определения кадастровой стоимости. Оптимальным вариантом, по мнению Жукова В. Д., можно считать определение стоимости каждого земельного участка с учетом индивидуальных характеристик для каждого квартала.

В статье Рассыпнова В. А. и Соврикова Е. М. «Бонитировка почв как основа кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения»[22] исследуется анализ базы бальной оценки почв на примере земель Алтайского края и возможности использования и применения данной шкалы для кадастровой оценки земельных участков в настоящее время. По итогам рассуждения, можно сделать вывод, что не смотря на то, что в методике Минэкономразвития (2010 г.) учитываются не все показатели ботировки почв и качественных свойств, государственная кадастровая оценка однозначно зависит от фактического использования участков.

Буянов А. Ю. в своей статье «Кадастровая оценка: кто не виноват и что делать»[23] объясняет причины значительных расхождений рыночной и кадастровой стоимости определенных для одних и тех же земельных участков. По мнению автора, при повышении качества информации об аналогах и доработке методик кадастровой оценке приведенные выше стоимости можно будет максимально приблизить.

На данный момент государственная кадастровая оценка осуществляется по методике Минэкономразвития, уже упомянутой ранее. По мнению многих профессиональных оценщиков, данная методика является во многом не точной. Поэтому, в 2016 году вышли «Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»[24], полностью соответствующие всем федеральным стандартам оценки.

Валиев Д. С. в своей работе «Совершенствование кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения»[25] предлагает усовершенствованный вариант кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, обоснованием которого является наличие проведенных 2^х туров оценки, сохранения экономической оценки и оценки Докучаева при проведении. А так же должен быть обязательный и более точный учет основных факторов ценности земли (местоположение, плодородие, учет экологической составляющей окружающей среды, технологических свойств).

В диссертации Ким А. И. «Разработка технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на основе ГИС-технологий»[26] идет речь о существовании специального программного обеспечения «Ozemwin», для упрощения данного вида работ. Однако, именно технологий геоинформационных систем пока не существует. По мнению автора, это мешает полному изучению земельного участка, объективному пониманию его агроэкологического потенциала и технологических свойств.