4. Обзор проведения оценочных работ на примере зарубежных стран

Внимательное изучение современного мирового опыта оценки земельных ресурсов и подходов к ним показывает, что практически во всех развитых странах мира это задача государственного масштаба.

В Венгрии оценка земель существовала с XIX в. и проводилась преимущественно для сельскохозяйственных земель на основе величины приносимого чистого дохода. В 70-х гг. нашего столетия венгерские власти приняли решение о разработке новой системы оценки земли. Предполагалось, что плата за землю позволит контролировать и лимитировать отводы земельных участков для промышленного строительства.[27]

Наиболее глубокие исследования были выполнены в Германии. В данных исследованиях нашли отражение и механический состав, генезис материнских пород и степень окультуренности. Всего с учетом происхождения материнских пород выделено 227 классов пахотных земель. При оценке также учитывались: климат, рельеф, транспортная обеспеченность дорогами и условиями сбыта продукции. [27]

В Польше экономическая оценка проводится Министерством сельского хозяйства на основе следующих признаков: механический состав, мощность пахотного горизонта, структура и сложение, водные свойства почв. Кроме того, учитывается рельеф, урожайность, особенности мелиорации, а также природные условия, затрудняющие лучшее использование земель.

В зависимости от природных качеств почв, обуславливающих урожайность сельскохозяйственных культур, земли поделены на шесть основных классов: 1 – наилучшие пахотные земли, 2 – очень хорошие пахотные земли; 3 – хорошие 4 пахотные земли; 4 – среднего качества земли; 5 – плохие пахотные земли; 6 – очень плохие земли. [27]

В Болгарии оценкой земли и бонитировкой почв занимаются сотрудники Научного Исследовательского института почвоведения. Под бонитировкой почв здесь обычно понимают сравнительную оценку, которая основывается на качестве почв и показывает их пригодность для выращивания одной или нескольких культур. Применяются во внимание и те факторы, которые в наибольшей мере влияют на урожайность сельскохозяйственных культур: механический состав, мощность гумусового горизонта, мощность глубины почв, содержание гумуса в пахотном горизонте, глубина грунтовой воды. [27]

В США оценкой земли занимается Служба охраны почв, Департамент земледелия и соответствующие вузы. С целью выявления земель, обладающих наибольшей продуктивностью, в США проводится экономическая классификация земель. Критериями данной классификации наряду с природными факторами выступают некоторые экономические показатели, такие как структура землепользования, размер хозяйства, уровень интенсификации, местоположение хозяйства на единицу площади, затраты труда и т. д. Поэтому метод исследований называют комплексным. Оценка земли ведется в двух аспектах: пашня, луга и пастбища, лес. Основой для проведения оценки служат следующие материалы: почвенная картина, составленная на основе бонитировки, данные об урожайности культур на разных почвах, производственные издержки, существующие цены на сельскохозяйственную продукцию, местоположение и др. Наиболее распространенной является методика, разработанная Службой охраны почв. В ней учитывался характер и крутизна склонов, распространение эродированных почв и интенсивность процессов эрозии, каменистость, подверженность наводнениям, уровень залегания грунтовых вод, строение и мощность почвенного профиля, характер увлажнения и плодородия почв. Земли, используемые под пастбища, оцениваются площадью, потребной для одной коровы. Основным критерием экономической оценки земли в США является оценка по чистому доходу. При оценке используют почвенную карту, данные об урожайности отдельных сельскохозяйственных культур на разных почвах, действующие расценки на сельскохозяйственные работы, производственные издержки. Для каждого почвенного типа пахотных земель рассчитывают чистый доход как разность между стоимостью валовой продукции и издержками производства на единицу площади. Самый высокий чистый доход принимается за 100 баллов и сравнивается с тем, который получен на других землях. Таким способом оценивают пашни, луга земли, занятые лесом, а затем через чистый доход переводят в пашню. Оценка всех земель определяется средневзвешенным баллом, который является основой для землепользования и землеустройства в различных штатах. [27]

Большим своеобразием отличается метод оценки земли в Канаде. Ответственным за оценку органом является Служба инвентаризации земель. Служащие исследуют земли Канады по программе, единой для всей страны. Главной задачей программы является предоставление в распоряжение федеральных и провинциальных органов точных и полных данных о потенциальной продуктивности земельных ресурсов страны. Вначале учитываются природные особенности. Принимаются во внимание три основных показателя: почвенный профиль, рельеф, климатические условия. Наилучшие условия по всем показателям принимаются за 100 баллов. По этим признакам почвы разделены на семь классов: превосходные почвы – 76–100; очень хорошие – 70–75; хорошие – 61–69; умеренно хорошие – 50–60; средние – 48–50; бедные – 32–47; очень бедные – 31 и меньше.

В Англии применяются два метода оценки: на основе потенциальной и на основе фактической продуктивности почв. При оценке земли по первому методу внимание обращается на причины, влияющие на плодородие: климат, географическое положение, рельеф местности, глубина и состав почвы, мощность гумусового горизонта и др. При этом методе мерой оценки может служить группировка земель по трем категориям:

• категория 1. Высокопродуктивные земли, местоположение ровное или возвышенное, земля имеет благоприятную перспективу. Почва глубокая, имеет рыхлое сложение. К данной категории обычно принадлежат суглинки, а также торфянистые, песчаные, иловатые и глинистые почвы.

• категория 2. Земли среднего качества. Местоположение высокое, слишком крутое или имеет неблагоприятную перспективу: почвы мягкие и недостаточно дренированные. Эта категория включает тяжелые глины и тяжелые пески.

• категория 3. Земли с низкой продуктивностью из-за чрезвычайно сильного влияния одного или нескольких факторов местоположения или свойств почв.

Второй метод обычно является способом оценки по урожайности сельскохозяйственных культур. Учитывается, что оценка одной какой-то культуры может не соответствовать относительной оценке земли по другим культурам. Такое несоответствие может быть несколько скорректировано путем сравнения урожаев нескольких культур. Обращается также внимание на способы ведения хозяйства. [16]

Изложенные выше основные модели механизмов образования цен на земли в зарубежных странах позволяют сделать следующие основные выводы:

• основным фактором, в наибольшей степени определяющим цену земли, является инфраструктура;

• в практике землепользования в зарубежных странах рыночная цена на землю в значительной степени формируется под влиянием спроса и предложения.