5. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Данный подход показывает оценку стоимостей воспроизводства объектов оценки. Для каждого из оцениваемых объектов эта стоимость представляет собой сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта, идентичного данному объекту оценки, с применением аналогичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения или воспроизводства, согласно которому типичный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение вновь созданного объекта аналогичной полезности.

Стоимость строения в рамках затратного подхода определяется двумя способами: по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.

Под полной восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) понимаются затраты на строительство точной копии здания в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ.

Полная стоимость замещения объекта оценки - это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном. Расчет стоимости замещения приводится в таблице 22

Таблица 22

Расчет стоимости замещения здания в ценах 2007 года

Наименование построек

№ сборника

№ таблицы

Измеритель

Стоимость изм. по таблице, руб.

Поправки к стоимости (коэффициенты) на

Стоимость измерителя с поправками,руб.

Количество,куб.м.

Восстановительная стоимость,руб.

удельный вес

климат. район

прочие

в ценах 2007 года

в ценах 2011года

ТРЦ

28

3.8.3

м3

3 618.14

1.00

1.06

1.00

3 835.23

73 422

281 590 180

436 532 891

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) — это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад предпринимателя, осуществляющего экспертизу строительства и взявшего на себя риск, связанный со строительством. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с этим риск.

Расчет прибыли предпринимателя основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства нового проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Величина прибыли предпринимателя определяется по формуле:

, где (26)

N — нормативный срок строительства, в годах;

C₀ — доля авансового платежа в общ. сумме платежей;

y_а — годовая норма отдачи на вложенный капитал (ставка дисконтирования, наиболее типичная для подобных объектов);

n* – период реализации проектов;

k – коэффициент альтернативных вложений, при реализации объекта в течение n* лет, определяется по формуле:

(27)

Таблица 23

Расчет прибыли предпринимателя

Наименование показателя	Обозначение	Значение
Нормативный срок строительства, в месяцах	n	7
Нормативный срок строительства, в годах	N	0,58
Период реализации проекта	n*	3
Коэффициент альтернативных вложений	k	1,00
Доля авансового платежа в общей сумме платежей	C0	20%
Годовая норма отдачи на вложенный капитал	ya	17,1%
Величина прибыли предпринимателя	Р	6%

Полная стоимость замещения объекта оценки определяется с учетом прибыли предпринимателя и НДС на дату оценки.

Таблица 24

Расчет полной стоимости замещения с учетом корректировок

Наименование объекта оценки	Стоимость затрат на создание объекта, аналогичного оцениваемому объекту, в ценах на дату оценки,руб.
	восстановительная	с учетом прибыли предпринимателя	с учетом прибыли предпринимателя с учетом НДС
Нежилое помещение . Площадь: 12 237 кв.м. Адрес: Омская область, г. Омск Советский район , ул. Химиков – ул.Энтузиастов.	436 532 891	463 701 759	547 168 075

Затратный подход подразумевает учет износа при определении стоимости недвижимости.

Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ и внешний (экономический) износ.

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей (устаревшая архитектура здания, инженерное обеспечение, удобство планировки).

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Поскольку здание новое, при его строительстве применялись новые материалы и технологии, то физический износ его конструктивных элементов на данный момент времени равен нулю.

Здание не имеет функционального износа, поскольку обладает уникальным архитектурным обликом, спроектированным под экономически обоснованный функционал, современным инженерным обеспечением и т.д.

Экономический износ рассматриваемого объекта не выявлен.

Следовательно, здание не имеет износа (И = 0).

Рыночная стоимость объекта недвижимости (РС) определяется по формуле:

РСз.п= С_ЗУ+C_зам.– И, (28)

где С_ЗУ = 44 280 480 руб. – стоимость земельного участка;

С_заи = 547 168 075руб. – стоимость замещения;

И – совокупный износ;

РС = 44 280 480 + 547 168 075 – 0 = 591 400 000 руб.

Таблица 25

Расчет рыночной стоимости объектов оценки Затратным подходом

Наименование объекта оценки	Полная стоимость замещения, руб.	Совокупный износ, руб.	Стоимость улучшений с учетом износа, руб.	Рыночная стоимость земельного участка, руб.	Рыночная стоимость, определенная Затратным подходом, руб.
Нежилое помещение . Площадь: 12 237 кв.м. Адрес: Омская область, г. Омск Советский район , ул. Химиков-ул.Энтузиастов. Кадастровый (или условный) номер: 55-36-050105-501.	547 168 075	0	547 168 075	44 280 480	591 400 000

Вывод: стоимость здания рассчитанная затратным подходом составляет 591 400 000 руб., удельный показатель рыночной стоимости составляет 48 328 руб. С учетом вышесказанного рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета Затратным подходом, должна быть учтена при согласовании результатов с определенным весовым коэффициентом.