3.8.3 Расчет коэффициента капитализации
Ставка капитализации рассчитывается по формуле:
К =Rб+Rр+Rн+Rл+Rуп+НВК ,где (34)
Rб - безрисковая ставка - ставка, являющаяся эталоном минимального риска. БС =8,7% - что соответствует среднему уровню рублевых депозитных ставок в банках по данным Центрального Банка РФ на 01.06.10;
Rр – премия за риск;
Rн – премия за вложения в недвижимость;
Rл – премия за низкую ликвидностью объекта;
Rуп – премия за управление ;
НВК – норма возврата капитала.
Премия за риск — учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Премия за риск принимается в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.
Премия за вложения в недвижимость — учитывает вероятность неполучения прибыли и не возмещения первоначально вложенных средств и соответствует размещению капитала в данный вид собственности.
Таблица 32
Расчет премии за вложения в недвижимость
|
Вид и наименование риска |
Категория риска |
Вероятность риска | |||||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 | ||||
|
Систематический риск | |||||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
Динамичный |
|
|
|
х |
|
|
|
|
|
| ||
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
Динамичный |
|
х |
|
|
|
|
|
|
|
| ||
|
Изменение федерального или местного законодательства |
Динамичный |
|
|
х |
|
|
|
|
|
|
| ||
|
Не систематический риск | |||||||||||||
|
Финансовые проверки |
Динамичный |
|
|
х |
|
|
|
|
|
|
| ||
|
Количество наблюдений |
|
1 |
2 |
1 |
|
|
|
|
|
| |||
|
Средневзвешенное значение |
3.00 | ||||||||||||
Премия за низкую ликвидность — учитывает потенциальную возможность инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также, необходимые для этого затраты. Премия за низкую ликвидность принимается 2,9%
Премия за управление инвестициями — учитывает необходимость осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора. Определена по данным, предоставляемым управляющими компаниями г. Омска (ООО «Бизнес-риэлт», тел. (3812) 795-963) составляет 1%.
Норма возврата капитала предполагает возврат вложений в период срока экономической жизни объекта. Норма возврата капитала рассчитывается по формуле:
,
где (35)
НВК — норма возврата капитала;
Сэ – срок экономической жизни объекта;
ДО – дата оценки (год);
Двэ - дата ввода в эксплуатацию (год).
Таблица 33
Расчет коэффициента капитализации
|
№ п/п |
Наименование |
Величина для объекта недвижимости |
|
1 |
Безрисковая ставка, % |
8.70 |
|
2 |
Премия за вложение в недвижимость, % |
3.00 |
|
3 |
Премия за риск, % |
1.50 |
|
4 |
Премия за низкую ликвидность, % |
2.90 |
|
5 |
Премия за управление инвестициями, % |
1.00 |
|
6 |
Норма возврата капитала, % |
0.01 |
|
|
Коэффициент капитализации |
0.1711 |