5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

В соответствии с назначением (задачей) оценки анализируются типичные варианты использования Объекта оценки и выбирается наилучший и наиболее эффективный вариант на основе четырех критериев:

- законодательной допустимости (возможности);

- физической осуществимости;

- финансовой целесообразности;

- максимальной продуктивности.

Целевое назначение определяется из Свидетельства на право собственности.

Использование Объекта оценки (продажа или аренда помещения под офис, шоу-рум или салон красоты) соответствует законодательствам РФ ( градостроительному кодексу РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ с изменениями от 30 декабря 2001 г., 10 января 2003 г.).

Данное помещение свободного назначения и может использоваться собственником в разных целях, как помещение под офис, шоу-рум или салон красоты, косметики. Авторский дизайн помещения свидетельствует о том, что наилучшим использованием будет все же шоу-рум или салон красоты.

5. Оценка затратным подходом

Оценка затратным подходом базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего Объекта оценки. При этом подходе определяются затраты, необходимые для восстановления либо замещения Объекта оценки (с учётом прибыли предпринимателя и НДС) и вычитается накопленный износ объекта недвижимости. Получившаяся величина определяет стоимость Объекта оценки затратным подходом.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем недвижимости, аналогичной по своим потребительским характеристикам оцениваемой недвижимости.

Расчёт стоимости строительства квартиры

Для расчёта стоимости строительства квартиры можно воспользоваться Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве» (М.: КО-ИНВЕСТ), который выпускается ежеквартально, а также другими региональными справочниками.

Для определения полной восстановительной стоимости Объекта оценки используется метод расчёта по укрупнённым удельным стоимостным показателям по уровню цен месяца, ближайшего к периоду оценки с последующей индексацией цены на конкретную дату оценки. Укрупненные удельные стоимостные показатели и индексы цен на строительную продукцию принимаются по данным бюллетеня «Индексы цен в строительстве».

При определении расчётной стоимости 1 м² общей площади учтены затраты по 1-12 главам сводного сметного расчёта.

В расчётных показателях стоимости 1 м² не учтены прибыль предпринимателя (застройщика), вкладывающего свои финансовые средства в жилищное строительство и налог на добавленную стоимость, которые необходимо учесть дополнительно.

Показатели стоимости 1 м² общей площади в ценах КО-ИНВЕСТ определены с учётом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат.

С помощью регионального коэффициента расчётная стоимость строительства Объекта оценки для условий Московской области переводится для условий г.Москвы.

Таким образом, стоимость строительства Объекта оценки производится по формуле:

С_о.о. = С_баз. * J₁ * S_о.о. * J_п.п.* J_НДС * (1 – К_изн.),

где:

С_о.о. – стоимость строительства на дату оценки, руб.;

С_баз. – укрупненный удельный стоимостной показатель на определенный месяц, руб./м²;

J₁ – индекс пересчёта от цены на определенный месяц в цену на дату оценки;

S_о.о. – общая площадь Объекта оценки;

J_п.п. – индекс, учитывающий прибыль предпринимателя;

J_НДС – индекс, учитывающий налог на добавленную стоимость;

К_изн – коэффициент, учитывающий износ Объекта оценки на дату оценки, доли единицы.