10. Оценка доходным подходом

Оценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод). При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки.

Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчетном потенциальном валовом доходе определяется расчетная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются квартиры-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду.

Используемая информация по аналогам формируется в табл. 12.

Таблица 12

Элементы сравнения	Аналоги
	1	2	3
Цена за кв. м, руб в мес	1500	1800	1500
Местоположение	Таганская	Лубянка	Китай-город
Расстояние до метро	5 мин пешком	5 мин пешком	4 мин пешком
Физические характеристики:
Тип помещения	жилой дом	Адм.зд.	Адм.здание
Площадь, м2	56	50	80
Наличие телефона и интернет	есть	есть	есть
Наличие отдельного входа	есть	нет	есть

Расчёт среднерыночной арендной платы

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог1	Аналог2	Аналог3
Цена за кв м за месяц		1500	1800	1500
Корректировка на местоположение	15 мин	-2%	-2%	-2,2%
Скорректированная стоимость 1 м2		1470	1764	1467
Корректировка на площадь	72квм	+8%	+11%	-4%
Скорректированная стоимость 1 м2		1588	1958	1408
Корректировка на вид здания	адм	+3%	-	-
Скорректированная стоимость 1 м2		1636	1958	1408
Корректировка на наличие отдельного входа	нет	-3%	-	-3%
Скорректированная стоимость 1 м2		1587	1958	1366
Общая чистая коррекция, в процентах		+5,8%	+8,78%	-8,9%
Общая валовая коррекция, в процентах		+6%	+9%	-9,2%

Обоснование величины корректировок:

• Местоположение - все объекты сравнения находятся в центральном административном округе, в пешей доступности от метро, вблизи станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,2% за 1 за минуту разницы от станции метро;

• Площадь - для офиса небольших размеров, каждый квадратный метр имеет значение, поэтому введем корректировку 0,5% за 1 кв.м

• Наличие отдельного входа для офиса, а для шоу-рума и салоны красоты, особенно важно, поэтому введем корректировку 3%

• Жилое помещение всегда менее удобнее, чем административное корректировка 3 %

• Таким образом, стоимость Объекта оценки составит

• С_О.О.= 0,4*1587+0,3*1958+0,3*1366=1632 руб/м²

• С_О.О= 1632*72= 117504руб.

• Расчёт коэффициента капитализации

Показатели	1	2	3
Цена продажи, руб	12 349 060	11 456 780	18 438 790
Потенциальный валовой доход, руб. в год	1 066 464	1 174 800	1 311 360
Коэффициент капитализации	0,086	0,103	0,071

Цена продажи указана не была, поэтому определили ее с помощью сайта www.irn.ru.

Определяем среднеарифметический коэффициент капитализации

0,26/3=0,087

Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит

С_О.О.= 117504*12/0,087 = 16 207 448 руб